“炒房”透支樓市購(gòu)買力后遺癥開始顯現(xiàn)

    長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，樓市的調(diào)控遠(yuǎn)未到位。作為配置住房資源的市場(chǎng)，樓市有效率的分配機(jī)制、理性的消費(fèi)觀念還未形成。而且我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有經(jīng)過一個(gè)完整周期的考驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)借這一次調(diào)控的契機(jī)，完成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的基本制度建設(shè)，消除投資炒房帶給樓市的后遺癥。

    盡管打折促銷相繼增多，但是樓市成交仍然慘淡。有觀點(diǎn)認(rèn)為，一線城市成交量持續(xù)走低是因?yàn)橛^望情緒日漸蔓延，甚至有許多開發(fā)商"死扛"等著成交反彈。那么樓市"疲軟"僅僅是因?yàn)橛^望那么簡(jiǎn)單嗎？

    有業(yè)界人士指出，購(gòu)房者持幣觀望僅僅是成交量下滑的一個(gè)原因，過去幾年房?jī)r(jià)螺旋式上升，瘋狂的"炒房"、搶房也透支了很大部分未來的購(gòu)買力。當(dāng)前投資者正在退出市場(chǎng)，購(gòu)買力較強(qiáng)的剛性需求已經(jīng)得到滿足，下一批剛需釋放需要房?jī)r(jià)回調(diào)到更低的價(jià)位。

    在住房同時(shí)作為消費(fèi)品和投資品銷售的階段，運(yùn)用高信貸杠桿的投資者僅僅用了短短幾年，就把房?jī)r(jià)炒上一個(gè)又一個(gè)歷史高位。高高在上的房?jī)r(jià)不僅把許多的購(gòu)房者排擠出市場(chǎng)之外，縮小了購(gòu)房者的范圍，而且對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)形成了很大阻力。目前這種"后遺癥"正在逐步顯現(xiàn)。

    在北京等一線城市，大量的投資者曾一度充斥著市場(chǎng)，甚至出現(xiàn)了溫州商人、山西煤老板組成的炒房團(tuán)，一出手就購(gòu)買十幾套，房?jī)r(jià)在2007年、2009年上半年的"爆炒"風(fēng)潮中飛快攀升。剛性需求也在這段時(shí)間集中釋放，瘋狂置業(yè)。收入水平較高的購(gòu)房者不但自己手里有了住房，還紛紛搶房為子女置業(yè)。目前二手房市場(chǎng)里掛牌的也不乏手里持有多套房的業(yè)主。

    如今，這些有"實(shí)力"的購(gòu)房者逐漸淡出市場(chǎng)，或者是在限購(gòu)、限貸政策下失去了購(gòu)房資格，或者是嗅到了樓市的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，投資空間不大，轉(zhuǎn)投其它渠道。當(dāng)前剩余的真實(shí)的自住需求購(gòu)房者，多是普通的工薪階層，盡管有著強(qiáng)烈的購(gòu)房需求，但是承擔(dān)著巨大的壓力。

    近日，"南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南"一項(xiàng)"住房支出究竟壓力有多大"的調(diào)查顯示，海南每月住房支出占月收入30%~40%之間的受訪者占31.5%，20.5%的受訪網(wǎng)友表示，住房月支出占家庭月收入五成以上。此項(xiàng)調(diào)查旨在反映剛需一族購(gòu)房群體的住房支出狀況，因此選取的參與調(diào)查的網(wǎng)友年齡大多在25歲~35歲之間。

    可見，盡管剩余的剛性自住需求購(gòu)房者占據(jù)市場(chǎng)主體，但由于收入水平有限，大多無法全款購(gòu)買，需要很大的貸款比例，月供幾乎成了他們負(fù)擔(dān)最重的生活開銷，這也是為什么會(huì)出現(xiàn)"房奴"這個(gè)時(shí)髦名詞的原因。因此，這部分購(gòu)買力既對(duì)房?jī)r(jià)敏感度較高，對(duì)房貸利率的敏感度也較高。

    剛需的購(gòu)買力就像一個(gè)三角型金字塔，房?jī)r(jià)回調(diào)一個(gè)檔次，勢(shì)必會(huì)重新覆蓋一部分需求。在成交量低迷的5月份，一線城市一些低價(jià)樓盤入市獲得熱銷也說明了這一趨勢(shì)。顯然，如果房?jī)r(jià)不回調(diào)，盡管許多人有強(qiáng)烈的購(gòu)房沖動(dòng)和意愿，但是如果沒有收入水平和購(gòu)買力的支撐，也形不成有效的需求，即使運(yùn)用高比例貸款杠桿勉強(qiáng)購(gòu)房，在房?jī)r(jià)波動(dòng)、樓市調(diào)整時(shí)也容易出現(xiàn)斷供，對(duì)于樓市穩(wěn)健運(yùn)行和銀行資產(chǎn)質(zhì)量也不利。

    據(jù)了解，由于限貸以及加息帶來的成本增加，在成都等城市的許多樓盤，開發(fā)商開始鼓勵(lì)購(gòu)房者一次性付款或分期付款，以加速銷售回款，分期付款的形式盡管能夠吸引不少購(gòu)房者，但是在很大程度上反映出高位房?jī)r(jià)對(duì)于購(gòu)買力的限制。

    而且，由于前幾年投資炒房客較多，目前一線城市已經(jīng)有一部分住房資源集中在投資者手里，在沒有套現(xiàn)之前他們自然不希望房?jī)r(jià)下跌，成為阻礙房?jī)r(jià)回調(diào)的一股力量。當(dāng)前，如何處理好老業(yè)主的利益訴求成為許多開發(fā)商降價(jià)最大的顧慮。

    不管是開發(fā)商還是購(gòu)房者都在焦急地等待著樓市博弈見分曉。部分開發(fā)商認(rèn)為，觀望情緒已經(jīng)持續(xù)了三個(gè)月，房?jī)r(jià)遲遲不下跌已經(jīng)讓許多購(gòu)房者失去了繼續(xù)等待的耐心，購(gòu)房需求隨時(shí)可能釋放。也有業(yè)界專家指出，許多開發(fā)商已遭遇資金"寒流"，唯有大幅降價(jià)才能觸發(fā)購(gòu)房者的消費(fèi)行為，以價(jià)換量成為樓市的基本趨勢(shì)。要想在成交量的冰封中打開一條道路，過去幾年的炒房、搶房對(duì)樓市購(gòu)買力的透支以及當(dāng)前購(gòu)房者的支付能力，成為開發(fā)商在定價(jià)時(shí)不得不考慮的現(xiàn)實(shí)。

    長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，樓市的調(diào)控遠(yuǎn)未到位。曾經(jīng)一度彌漫的投資心理以及居民投資對(duì)住房的"依賴癥"短期內(nèi)還難以消除。作為配置住房資源的市場(chǎng)，樓市有效率的分配機(jī)制、理性的消費(fèi)觀念還未形成。而且我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有經(jīng)過一個(gè)完整周期的考驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)借這一次調(diào)控的契機(jī)，完成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的基本制度建設(shè)，消除投資炒房帶給樓市的后遺癥。