炒房族變身開發(fā)商 外資基金紛紛參股地產(chǎn)私募

    如果有了一大筆錢，你想買房，還是建房？

    一邊是房地產(chǎn)市場的供給持續(xù)偏緊，有擴張戰(zhàn)略的房企資金短缺；一邊是國內(nèi)外各種資金依舊泛濫，卻購房受限。在這樣的情況下，如果將大部分資金從樓市引至開發(fā)商領域，似乎有望化解房產(chǎn)市場上資金供需失衡的狀態(tài)。

    事實上，從去年開始，受到樓市調(diào)控影響，主流融資渠道在不斷收緊的情況下，熟悉地產(chǎn)運營的業(yè)內(nèi)人士紛紛開始設立房產(chǎn)私募基金，一些有“海外關系”的房企也開始嘗試和外資機構合作設立房地產(chǎn)私募基金。

    市場估計，內(nèi)外幣房地產(chǎn)私募基金將是今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要渠道，而一些活躍在各地的炒房客或許就此解散變身“私募”。

    炒房客“變身”房產(chǎn)私募

    昔日的“炒房團”，如今已在尋找新的出路。

    在北京的一個溫州私人房產(chǎn)投資組織的負責人張先生最近很苦惱，因為自從限購令出臺后，大多數(shù)像他一樣的炒房客都不能以個人名義買房，他們被迫想出了折中的方案：直接購買房地產(chǎn)公司的股權，或者集資開發(fā)樓盤。“不能指望銀行，必須尋找一種新的資金合作方式。”張先生坦言，“房企缺錢，有錢的炒房客以較高的利率把資金借給房企，進而掌握后者的工商資信、債務債權、經(jīng)營成本等財務資料，在此基礎上進而收購開發(fā)商的股權，達到徹底控制房地產(chǎn)公司的目的。”

    萬得數(shù)據(jù)顯示，2010年1—11月，國內(nèi)共有10只房地產(chǎn)私募基金成功募集18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4倍。

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢總監(jiān)宋會雍認為，目前房地產(chǎn)投資私募基金，主要的資金來源其實就是炒房客。“不同于以前快進快出的打法，很多出資人對市場的認識發(fā)生了變化，眼光也開始放長遠。”

    中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，僅2月份，全國以個人名義購買的土地就達到41宗，金額超過16.15億元。受訪人士認為，投資客把錢投向房地產(chǎn)開發(fā)領域，對整個行業(yè)來說并不是件壞事，反倒有可能會加快房地產(chǎn)行業(yè)的變革。

    對購房者來說，最大的好處不僅僅是炒房客不會再和他們爭奪房源，還在于大量房地產(chǎn)私募基金崛起后，以往因為開發(fā)商資金不足而造成的供應量偏緊的局面有望就此打破。只要土地能像現(xiàn)在一樣大量供應，那么這些土地就有望迅速變成樓盤，進而改變市場的供需結構。

    除此之外，“開發(fā)商與基金合作的愿望也非常強烈”，原萬通地產(chǎn)高管、知名房產(chǎn)私募人士陶民說，一些房企也開始直接籌建房地產(chǎn)私募基金。

    “近期，開發(fā)商直接組建的基金公司、PE（私募股權投資）領域擴展而來的人民幣基金以及地產(chǎn)或金融高管的創(chuàng)業(yè)型基金日益增多，他們的融資渠道主要有三類：私募、私人銀行平臺、代理公司理財渠道。其中，各大房企設立的私募基金受到的關注較多。”高和投資執(zhí)行董事劉強告訴《中國經(jīng)濟周刊》。

    陽光100副總范小沖表示，目前的房地產(chǎn)私募熱，主要是地產(chǎn)項目的投資門檻高了，有些中小開發(fā)商做完一個項目后，后繼無力，往往就選擇做私募基金。還有些資金富余的個人，也愿選擇投資房地產(chǎn)私募基金。而銀行資金雖然收緊，社會資金仍然充裕，這給了私募基金機會。

    外資基金紛紛參股地產(chǎn)私募

    在內(nèi)地炒房資金想盡辦法變身私募進入房地產(chǎn)的同時，擁有“海外關系”的房地產(chǎn)企業(yè)則開始和外資一起布局國內(nèi)樓市。

    尚勇是“穆晟投資”的合伙人，這家來自歐洲的私募基金，投資者主要來自當?shù)氐母缓兰易搴蜋C構投資者，他們在中國主要投資二、三線的房地產(chǎn)項目。

    尚勇告訴《中國經(jīng)濟周刊》，“現(xiàn)在大多數(shù)的外資基金都認為國內(nèi)一線城市的住宅資產(chǎn)價格已經(jīng)過高，政策不確定性強、投資風險太大，因此非常謹慎，很多基金對國內(nèi)房地產(chǎn)項目的投資都退潮到了二、三線城市，尋找投資機會。”

    據(jù)統(tǒng)計，目前國內(nèi)已出現(xiàn)金地集團、首創(chuàng)置業(yè)、上海復地、盛世神州、中國海外發(fā)展等內(nèi)資機構發(fā)起外幣私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外資機構也在與內(nèi)地合作參與發(fā)起私募基金。

    “除了人民幣升值的預期之外，很多外資基金突然發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的資金需求。”尚勇坦言。

    3月18日，金地集團在深圳召開2010年全年業(yè)績說明會。金地商業(yè)戰(zhàn)略管理部總經(jīng)理王勇表示，金地未來的商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展將以比較發(fā)達的二線城市為主，兼顧一、三線城市，預計五年后可以達到600億元的規(guī)模，約占集團投資總額的20%。

    作為內(nèi)地首個房企發(fā)起并募集的外資的房地產(chǎn)私募基金，金地集團曾于2010年4月與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理合作成立合資產(chǎn)品。據(jù)悉，這只從歐洲、中亞等地募集的美元基金將投資于中國一線城市和部分二線城市的住宅開發(fā)。

    據(jù)公開資料顯示，2010年11月初，遠洋地產(chǎn)對外宣布，聯(lián)手香港南豐集團成員公司Golden Success共同斥資6.5億美元成立合營公司，共同開發(fā)大連4宗地塊。無獨有偶，11月20日，泰國知名企業(yè)正大集團與上海綠地集團合作，將以商業(yè)部分運營的方式介入綠地大連商業(yè)項目開發(fā)。

    商務部緊急防范風險

    炒房客和外資機構雖然都可以緩解房企資金緊張的局面，但在業(yè)內(nèi)人士看來，如果外資LP（有限合伙人）過度進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，風險很大。

    國家發(fā)改委的一份報告明確指出，流入的外資中既有通過外商直接投資設立、增資房地產(chǎn)企業(yè)，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外融資，外資私募股權投資基金等合法途徑進入中國房地產(chǎn)市場，也有部分通過各種隱蔽渠道以熱錢的形式潛入。

    商務部數(shù)據(jù)顯示，2010年全年全國非金融領域?qū)嶋H使用外資金額1057.4億美元，同比增長17.4%；其中房地產(chǎn)成為吸金大戶，去年全年吸收外資占22.7%，增幅超過40%。照此計算，去年流入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資達240億美元，約合人民幣1590億元。

    “從外商投資的標的看，商業(yè)地產(chǎn)項目占比突出。”21世紀不動產(chǎn)市場總監(jiān)林蕾這樣表示。世邦魏理仕的報告也顯示，從外資機構投資的物業(yè)類型來看，綜合、商辦類物業(yè)，尤其是出租型物業(yè)受到境外機構投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達92%。

    國際知名物業(yè)公司——戴德梁行提供的最新報告透露，由于中國經(jīng)濟持續(xù)增長，人民幣升值的普遍預期以及投資房地產(chǎn)的高回報率，都使得國際資本看好設立房地產(chǎn)人民幣基金。預計未來會有超過80%的外資基金將在中國設立人民幣基金，其中絕大部分資金將進入房地產(chǎn)。這是一個值得關注的信號。

    在此背景下，商務部日前發(fā)出緊急通知指出，為確保房地產(chǎn)調(diào)控政策取得實效，要求切實加強涉及外匯流入類房地產(chǎn)項目的審查；加強對跨境投融資活動的監(jiān)控以及對房地產(chǎn)市場風險的防范，抑制投機性投資；進一步加強對并購、股權出資等方式新設及增資的房地產(chǎn)項目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核。

    業(yè)內(nèi)人士指出，面對來勢洶洶的境外游資，需要在現(xiàn)有的一些措施基礎上，建立堵疏相濟的新機制，保障金融體系穩(wěn)定，為實施新一輪的樓市調(diào)控奠定良好基礎。