易憲容：“二套房認定標準”作用不可低估

    最近，住建部、央行、銀監(jiān)會三部門對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。該文件規(guī)定，對于個人購買住房貸款是否為第二套住房，既以家庭是否持有住房為標準，也以家庭是否利用過銀行貸款購買住房為標準，而且還得盡責調(diào)查來確定個人家庭持有住房之情況。對于這個文件公布，盡管只是針對住房購買投資與消費做出區(qū)分，盡管這種區(qū)分在不少人看來沒有多少意義(比如有人住房的"剛需"存在，對第二套住房如何界定都沒有多少意義)，但它對當前及將來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響不可低估。

    首先，對"二套房認定標準"的規(guī)范，向房地產(chǎn)發(fā)出了一個明確的信號，國十條落實正在逐漸地進行。根據(jù)不同的情況，政府會讓國十條的原則性內(nèi)容逐漸地具體化及可操作，以便讓國十條能夠認真實施落實。早幾天，有人認為歐洲主權(quán)債務(wù)危機爆發(fā)，國十條又可能成為"空調(diào)"，因此，他們手中持有的住房寧可沒有交易，也不通過價格調(diào)整在市場賣出。這正如我早些說過的那樣，2008年下半年的美國金融海嘯救了中國的房地產(chǎn)，從而使政府房地產(chǎn)政策突然逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)暴利得以持續(xù)。但是，2008年的美國金融海嘯是百年一遇的事件，難道新的金融海嘯又會出現(xiàn)嗎？政府對當前房地產(chǎn)市場判斷又會如2008年那樣不確定嗎？可以說，如果不出現(xiàn)新一輪的金融海嘯，國十條要出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)是不可能的。三部門對"二套房認定標準"的規(guī)范，就是中央政府清楚地向房地產(chǎn)市場發(fā)出了明確的信號，最近的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并非是臨時性的條例，而是保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的原則。國十條的這些原則都會逐漸地轉(zhuǎn)化為可操作的細則，而不是臨時性的條例。正是從此意義上看，國十條的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不會半途而廢，只會逐漸落實執(zhí)行。

    其次，對"二套房認定標準"的規(guī)范，以中央政府的文件對住房購買投資與消費作一個清楚的區(qū)分。如果是住房投資，那么就不可享受政府的種種優(yōu)惠政策，就得進行某種程度限制，其信貸就得以市場定價；如果是住房消費，政府以各種優(yōu)惠政策鼓勵居民購買。正因為這種區(qū)分，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生巨大的影響。

    因為，住房購買是投資還是消費，以往的房地產(chǎn)政策一直是模糊不清。正因為對住房購買是投資還是消費政策上的模糊不清，從而使得各個政府部門及各地方政府各取所需，選擇性出臺對自己有用的房地產(chǎn)政策，從而使得中國房地產(chǎn)市場炒風大起，利用銀行金融杠桿住房購買完全成了投資者最好的賺錢工具。正因為這種住房購買賺錢效應(yīng)，不僅讓商品住房的基本功能完全改變(住房成了購房者利用銀行金融杠桿投資賺錢的工具而不是解決居民的基本居住條件)，而且讓涌入房地產(chǎn)市場炒房的人越來越多、越來越普遍，讓潛在國家金融風險越來越大，讓整個國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)越來越朝扭曲的方向發(fā)展，讓社會財富分配越來越向少數(shù)人聚集及社會矛盾與沖突增多。這些都將影響中國社會經(jīng)濟中長期的發(fā)展。因此，嚴格地清楚界定住房購買的投資與消費也就成了2007年以來國內(nèi)房地產(chǎn)政策調(diào)整的核心。盡管這種界定在2008年下半年美國金融海嘯后有所中斷，但是2009年下半年國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的危機使政府對這種界定有更為清楚的認識，對這種界定的重要性進一步強化與具體。因此，這次三部門對"第二套住房標準"做出嚴格規(guī)定，就是要改變國人把住房市場作為賺錢工具的觀念，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場改變成為一個以居民消費及增長住房福利條件為主導的市場而不是一個投資賺錢為主導的市場。因為，只有是一個以消費為主導的房地產(chǎn)市場，才能夠保證這個市場健康持續(xù)的發(fā)展，才能讓房地產(chǎn)市場真正成為國民經(jīng)濟增長之動力。

    第三，房地產(chǎn)市場之所以對政府規(guī)范"第二套住房標準"反應(yīng)十分強烈，根本在于當前中國許多地方的房地產(chǎn)市場是一個以投資為主導的市場。當政府的政策要從根本上來改變當前國內(nèi)房地產(chǎn)的投資性時，那么作為投資品的住房市場預(yù)期就會突然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。住房銷售也會逐漸趨向于零(因為作為既是投資品又是消費品的住房來看，當住房是投資品時，其價格一定會高于消費者的出價，在這種情況下，住房消費者早就擠出了市場。這時，投資者退出，但消費者沒有支付能力進入，那么這個市場的銷售一定會突然下降，直到零)。只有讓住房市場轉(zhuǎn)變?yōu)橄M者為主導的市場，并且其住房價格逐漸下降到消費者有支付能力的購買水平時，這個市場銷售才會逐漸出來。所以，在對第二套住房標準的規(guī)范下，房地產(chǎn)市場向消費市場轉(zhuǎn)變已經(jīng)成了必然，但是這種轉(zhuǎn)變需要一個過程，要有一定的時間。

    第四，當然，要讓國內(nèi)以投資為主導的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M為主導的市場，僅僅對"二套住房標準"規(guī)范是不夠的，還要建立與健全全國征信系統(tǒng)及全國性的住房信息系統(tǒng)；對住房按揭貸款采取全面差異化的定價機制；減弱商業(yè)銀行組織過度地使用現(xiàn)代商業(yè)銀行這個公共體系，濫用信用；對住房按揭貸款市場準入標準重新厘定及對個人住房按揭貸款要設(shè)定嚴格的市場準入(比如個人信用記錄、嚴格收入證明、個人現(xiàn)金流證明、個人每個月按揭貸款占個人收入比重等)；對已經(jīng)購買過的第二套以上的住房也采取差異化的利率；讓公平公正的房地產(chǎn)交易所得稅、房地產(chǎn)物業(yè)稅、房地產(chǎn)暴利稅盡早出臺等。只有這樣，國內(nèi)房地產(chǎn)才能回歸到居住功能，回歸到一個住房消費為主導的市場。國內(nèi)房地產(chǎn)市場才能真正健康持續(xù)地發(fā)展。 (中國社會科學院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員、博士易憲容)