樓盤開發(fā)商違約逾期交房 20戶購房人獲賠

    近日，廣西柳州柳江縣人民法院快速執(zhí)結(jié)了一批商品房買賣合同糾紛，20戶購房者從房地產(chǎn)開發(fā)商手中得到6.4萬余元的違約金。

    購房者：20戶聯(lián)合追討違約金

    阿華是玉林市博白縣人，在柳州做生意。2007年3月，他看中柳州市柳北區(qū)某樓盤的房子，與房開商簽訂一份《商品房買賣合同》，決定以個人按揭貸款的方式，向房開商購買一套商品房，房屋總價為21萬余元。

    阿華向《法制日報》記者介紹說，雙方在合同中約定，房開商應(yīng)當(dāng)在2008年8月31日前將驗收合格的商品房交付，但如遇氣象部門的氣象記錄有連續(xù)兩天以上降水的，可據(jù)實予以延期；同時，商品房達(dá)到交付使用條件后，房開商應(yīng)當(dāng)書面通知辦理交付手續(xù)，如果逾期交房，每日按已付房款的萬分之一支付違約金；而房開商應(yīng)當(dāng)在商品房交付后的90日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記備案，否則也要支付違約金。

    阿華說，直到2008年11月29日，房開商才在媒體發(fā)布交房公告，他在同年12月1日收房。因此，阿華以房開商違約為由，根據(jù)合同約定向柳州仲裁委員會提起仲裁，要求對方支付違約金。

    與阿華有類似遭遇的還有19戶購房者，他們均認(rèn)為房開商逾期交房及逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記，聯(lián)合起來向房開商索賠。

    房開商：下雨延誤工期可免責(zé)

    房開商有如下的辯解理由。

    房開商代理人在仲裁時出示了在媒體上公布的交房公告，以及柳州市氣候評價所出具的相關(guān)氣象證明。其代理人表示，根據(jù)雙方的合同約定，他們在媒體上公布交房公告，說明已經(jīng)在2008年11月29日向阿華交付了商品房，而雙方簽訂商品房買賣合同至約定的交房時間2008年8月31日，氣象部門證明的“連續(xù)兩天以上降水”時間為183天，房開商據(jù)此可以順延交房，“因此，即使在2008年11月29日交房，我們也沒有延期，可以免除逾期責(zé)任?！?/p>

    房開商的代理人還指出，對于其余19戶購房者，他們有同樣證據(jù)證明受天氣影響施工，可以免除逾期交房責(zé)任。

    仲裁委：房開商逾期辦產(chǎn)權(quán)備案

    柳州仲裁委員會仲裁員在審查雙方證據(jù)后認(rèn)為：關(guān)于爭議的房屋交付時間，雖然房開商在媒體上刊登公告，“但該公告只是通知阿華前來辦理交接手續(xù)，并不是正式交付房屋，因此應(yīng)當(dāng)以阿華在2008年12月1日收房時間為準(zhǔn)”。

    關(guān)于房開商順延交房的時間，因雙方約定延期交房情形，即氣象部門有連續(xù)兩天以上降水記錄，而房開商又提交柳州市氣候評價所的氣象資料，阿華沒有否認(rèn)該證據(jù)的真實性，“因此，房開商雖然逾期交房，但出現(xiàn)延期交付情形，按照合同約定，房開商得以免除逾期交房責(zé)任?！?/p>

    最終，柳州仲裁委員會只認(rèn)定房開商逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案，裁定房開商向阿華和其他19戶購房者支付逾期備案違約金。

    由于房開商的住所地在柳江縣，該系列案交由柳江縣法院執(zhí)行。仲裁員同時指出：對于合同履行期間是否出現(xiàn)降水、降水是否影響工期、是否需要延期交房，房開商都應(yīng)以適當(dāng)方式告知購房者，房開商在履行合同中存在瑕疵。

    合同詳細(xì)約定避免分歧

    無庸置疑，買房是老百姓生活中的大事，一旦遇到房開商延期交房頗覺心煩，而后者延期理由多以“下雨影響工期”為普遍。如何在買房時更好維護(hù)自身權(quán)益，《法制日報》記者就此采訪了相關(guān)法律人士。

    針對此案爭議焦點，廣西律師李發(fā)翔建議，買賣雙方，尤其是購房者應(yīng)當(dāng)要求在購房合同中，對延期交房情形作出詳細(xì)約定，“比如下雨，阿華等人的合同雖然約定‘連續(xù)兩天以上降水’,但可以更加細(xì)致，如約定每天降水超過10毫米或者20毫米，連續(xù)超過若干天，才能影響施工。這樣方能避免雙方分歧?！笔聦嵣希俨脝T也指出了上述合同條款的瑕疵。

    對于交房具體時間，李發(fā)翔認(rèn)為，我國民法通則及合同法都規(guī)定，財產(chǎn)或標(biāo)的物的所有權(quán)，自交付時起轉(zhuǎn)移，而法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

    “一般來說，購房者去收房，房子的所有權(quán)才轉(zhuǎn)移，這才算房開商的交房時間?！崩畎l(fā)翔解釋說，法律既然規(guī)定“當(dāng)事人另有約定除外”，指的就是雙方在合同中約定的“以書面通知”形式交房。這位律師認(rèn)為，這里的“書面通知”，通常是一對一的通知，比如掛號信、特快專遞等形式，而房開商在媒體刊登公告，不能算是合同約定的“書面通知”；按照法律規(guī)定，即使進(jìn)行公告送達(dá)，也只有在受送達(dá)人下落不明，或者用其他方式無法送達(dá)的情況下才能進(jìn)行。因此，房開商應(yīng)該提供證據(jù)，證明購房者收到專門的“書面通知”，否則雙方辦理房屋交接手續(xù)的時間，即為購房者的收房日期。