成敗孫宏斌

    在融創(chuàng)架構(gòu)還未完全理清、現(xiàn)金流狀況極為不佳的狀況下，雷曼團(tuán)隊(duì)投資融創(chuàng)，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)也堪稱一場(chǎng)冒險(xiǎn)。半年后，在雷曼的牽頭下，融創(chuàng)中國(guó)又做了一輪2億美元的私募，雷曼兄弟、鼎暉資本和新天域資本三大頂級(jí)私募基金攜手進(jìn)入。

    全球金融危機(jī)讓雷曼兄弟倒閉后，其手持的1億美元可轉(zhuǎn)換債券通過(guò)轉(zhuǎn)換協(xié)議，最終為貝恩資本和德銀接下—最終的轉(zhuǎn)換價(jià)格證明了雷曼亞洲團(tuán)隊(duì)的眼光，雷曼亞洲多數(shù)資產(chǎn)都被三折強(qiáng)行清倉(cāng)，但唯有融創(chuàng)中國(guó)的債券被貝恩資產(chǎn)以96折的高價(jià)接下，這也是貝恩資產(chǎn)在全球投資的唯一一家房地產(chǎn)公司。此前，貝恩也曾考察過(guò)龍湖、綠城等業(yè)界大鱷，但最終下單孫宏斌。

    2009年10月，融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)聆訊，并且開始著手進(jìn)行香港配售，計(jì)劃于同年12月18日在聯(lián)交所掛牌。一切都在按部就班地進(jìn)行，但隨著內(nèi)地樓市調(diào)控的深入，以及圣誕節(jié)前夕基金經(jīng)理們?nèi)狈ν顿Y熱情，融創(chuàng)中國(guó)于12月14日宣布不會(huì)按照原定時(shí)間表進(jìn)行全球發(fā)售，之前已經(jīng)募集到的認(rèn)購(gòu)款將悉數(shù)退還。

    盡管去年底未上市成功，但孫宏斌仍然履行招股過(guò)程中對(duì)投資者的承諾，包括繼續(xù)拿地和增加所得項(xiàng)目權(quán)益等，這給融創(chuàng)中國(guó)積累了很好的印象分；與此同時(shí)，在天津市政府的幫助下，路勁基建也撤銷了對(duì)孫宏斌持有兩年之久的訴訟，掃除了投資者的心理障礙。

    自2009年12月首度IPO未果以來(lái)，歷時(shí)10個(gè)月，孫宏斌和他的融創(chuàng)中國(guó)終于翻過(guò)了沉重的一頁(yè)—融創(chuàng)中國(guó)10月7日在香港聯(lián)交所掛牌，以3.5港元開盤，較招股價(jià)3.48港元略漲，共集資26.1億港元，盡管股價(jià)之后震蕩走低，但公開招股獲3.83倍認(rèn)購(gòu)，獲約5倍的機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)，放在中國(guó)樓市遭受新一輪調(diào)控、內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍被看空的大背景下，融創(chuàng)這個(gè)成績(jī)更是來(lái)之不易。

    從去年10月開始，面對(duì)內(nèi)房股香港掛牌普遍遇冷，德銀亞洲區(qū)金融業(yè)務(wù)主席蔡洪平早已斷言：“香港IPO進(jìn)入選擇期”。融創(chuàng)中國(guó)招股的表現(xiàn)還是多少超出了多方的預(yù)期。在保薦人德意志銀行和高盛的安排下，融創(chuàng)中國(guó)的國(guó)際配售獲得中投和西京投資2500萬(wàn)美元和2000萬(wàn)美元認(rèn)購(gòu)。另外，融創(chuàng)引入中銀投資、華西村及FARMAC基金為基礎(chǔ)投資者，分別認(rèn)購(gòu)2000萬(wàn)美元、2000萬(wàn)美元及2500萬(wàn)美元。同時(shí)，國(guó)壽、太保等一些比較有名的機(jī)構(gòu)投資者，也都下單融創(chuàng)。

    孫宏斌回憶，當(dāng)年他獲得雷曼投資時(shí)對(duì)方對(duì)他說(shuō)，“你們企業(yè)最大的財(cái)富是犯過(guò)的錯(cuò)誤多，賠過(guò)錢，并且永不屈服。我們投資的，就是一個(gè)東山再起的故事?！?而德意志銀行中國(guó)區(qū)董事秦靖向本刊直言，如果單從資產(chǎn)及規(guī)模而言，比融創(chuàng)要好的地產(chǎn)企業(yè)有很多，但大部分投資者最終為孫宏斌及其十幾年風(fēng)雨同舟的團(tuán)隊(duì)所打動(dòng)?！坝腥松踔粮艺f(shuō)，投資融創(chuàng)就是因?yàn)閷O宏斌，他是內(nèi)地房地產(chǎn)的教父?！?/p>

    獲得投資者青睞的另一個(gè)重要原因，是孫宏斌所給出的價(jià)格。融創(chuàng)中國(guó)的招股價(jià)較資產(chǎn)凈值折讓了一半以上，明顯低于香港上市房企的平均折讓。孫宏斌甘愿折讓一半的資產(chǎn)價(jià)格，留給機(jī)構(gòu)投資者足夠的盈利空間以換得認(rèn)同，如此妥協(xié)，讓融創(chuàng)的上市自然水到渠成。

    或許是經(jīng)歷過(guò)太多大起大落，上市成功后的孫宏斌顯得異常平靜，在當(dāng)天香港的答謝晚宴上，很多人問(wèn)他：老孫高興吧。孫宏斌回答：是挺高興的，但也沒(méi)你們說(shuō)得那么高興。只有在晚宴上播放一個(gè)從路演到上市過(guò)程的5分鐘短片時(shí)，有人才注意到他的眼眶稍微有點(diǎn)紅。

    “上市本身不是那么大的事兒，但一晃就真的16年了?！睂O宏斌感慨說(shuō)，年輕時(shí)覺(jué)得一年兩年都太過(guò)漫長(zhǎng)，恨不得去抓住所有機(jī)會(huì)發(fā)展，但現(xiàn)在，他首先要保證自己企業(yè)能夠活著。讓孫重生的融創(chuàng)是與順馳截然相反的公司—無(wú)論是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)還是孫宏斌本人的行事風(fēng)格。

    顛覆

    10月19日中午，天津奧城商業(yè)廣場(chǎng)一層，融創(chuàng)集團(tuán)食堂，穿著一件紅色休閑夾克的孫宏斌在和陳恒六、天津融創(chuàng)總經(jīng)理遲迅吃著中飯。幾天后，融創(chuàng)還將召開一次全體員工大會(huì)，“老孫，你該出來(lái)給他們做個(gè)講演了吧，這樣的大會(huì)一年也難得有幾次，你也很久沒(méi)有給大家說(shuō)說(shuō)話了?！边t迅說(shuō)。但孫宏斌對(duì)此抱以沉默。相反，卻一再指示陳恒六要做一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品的盡職調(diào)查。

    四個(gè)小時(shí)后，孫宏斌坐上了北京至香港的飛機(jī)，去參加融創(chuàng)中國(guó)上市后的第一份中報(bào)發(fā)布會(huì)。這份中報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)及聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司10個(gè)項(xiàng)目已訂約銷售額38.7億元，其中，融創(chuàng)中國(guó)本集團(tuán)銷售合同額為人民幣31.8億元，土地儲(chǔ)備約為590萬(wàn)平米，資產(chǎn)負(fù)債率為55%。

    對(duì)于熟悉孫宏斌風(fēng)格的人來(lái)說(shuō)，孫以這樣的方式歸來(lái)多少令人有些意外—沒(méi)有跨越式發(fā)展，沒(méi)有爆炸性言論，這位中國(guó)房地產(chǎn)界的符號(hào)式人物似乎放棄了對(duì)規(guī)模和數(shù)字的癡迷。

    如今的融創(chuàng)中國(guó)相對(duì)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況及安排，與順馳時(shí)期緊繃的資金鏈形成了鮮明的對(duì)比：與過(guò)去拿兩個(gè)蓋子去蓋十個(gè)瓶子的做法不一樣，如今的融創(chuàng)中國(guó)幾乎所有土地都已付清出讓金，這在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)極為罕見(jiàn)，“原則上融創(chuàng)買地，都是要付清土地款來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)的?！睂O宏斌指出。

    同時(shí)，不止一次表示繳了很多學(xué)費(fèi)的孫宏斌更加意識(shí)到穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的重要性，他通過(guò)多方面來(lái)控制融創(chuàng)中國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)。第一，把負(fù)債率控制好，有息負(fù)債3年來(lái)一直保持在27%左右；第二，買每塊地都會(huì)有完整的解決方案，而且盡量尋求合作方共同支付土地款；第三，每年年初在做預(yù)收款預(yù)算時(shí)，會(huì)考慮銷售回款達(dá)不到計(jì)劃時(shí)還能正常經(jīng)營(yíng)；第四，買中心地塊土地，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)地塊抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)?！霸?008年中國(guó)房地產(chǎn)最難熬的時(shí)候，我們這些在核心區(qū)的項(xiàng)目反而受影響最少?！睂O宏斌不無(wú)得意地說(shuō)。

    香港路勁基建在接手順馳后，集團(tuán)主席單偉豹曾多次在公開場(chǎng)合評(píng)價(jià)順馳：順馳最糟糕的不在資金鏈，而在管理。如今的孫宏斌再總結(jié)順馳教訓(xùn)時(shí)也認(rèn)為，擴(kuò)張?zhí)鞂?dǎo)致管理被稀釋也是其失敗的主要原因。

    基于順馳的教訓(xùn)，融創(chuàng)發(fā)展戰(zhàn)略主要布局天津、北京、重慶、蘇南四個(gè)區(qū)域，且多數(shù)項(xiàng)目是以與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作的方式完成，以淡化風(fēng)險(xiǎn)。在孫宏斌看來(lái)，這四個(gè)區(qū)域擁有9700萬(wàn)的人口，每年1.2億平方米的銷售量，幾乎相當(dāng)于一個(gè)歐洲的市場(chǎng)，足夠讓融創(chuàng)很好地生存和發(fā)展。他強(qiáng)調(diào)說(shuō)，未來(lái)五年內(nèi)融創(chuàng)都不會(huì)走原來(lái)十幾個(gè)城市擴(kuò)張的老路，這四個(gè)地方是他和管理層熟悉的區(qū)域，在獲取新項(xiàng)目、重大投資時(shí)能準(zhǔn)確決策，大的方向不會(huì)錯(cuò)。

    雖然在風(fēng)險(xiǎn)控制上謹(jǐn)慎得近乎苛刻，但孫宏斌對(duì)土地的敏感還是讓融創(chuàng)受益良多。2008年12月，正值房地產(chǎn)一片哀鴻，融創(chuàng)斥資20億在北京海淀西北旺拍了一塊住宅用地，樓面地價(jià)約7000元／平米，當(dāng)時(shí)被北京業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為是一場(chǎng)“冒險(xiǎn)”；但一年后，中國(guó)兵器裝備集團(tuán)拍下了一幅相近地塊，樓面地價(jià)是28000元／平米，是孫宏斌所拿地塊的四倍，“你不得不佩服他對(duì)于土地的感覺(jué)?！钡乱庵俱y行中國(guó)區(qū)董事秦靖說(shuō)。

    在順馳時(shí)代，孫宏斌對(duì)于公司細(xì)節(jié)參與非常少，即使是十幾億地的投標(biāo)他也授權(quán)給分公司做。這讓順馳項(xiàng)目的品質(zhì)很容易出現(xiàn)失控，導(dǎo)致順馳的產(chǎn)品在業(yè)內(nèi)口碑并不是很好。而現(xiàn)在，公司幾乎每個(gè)報(bào)告他都要簽字，在與媒體見(jiàn)面的時(shí)候，他甚至主動(dòng)承認(rèn)，過(guò)去曾經(jīng)因?yàn)楫a(chǎn)品問(wèn)題傷害了一些客戶。

    在過(guò)去兩年里，孫還帶領(lǐng)著融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)看遍了紐約所有的豪宅，他自認(rèn)為融創(chuàng)與順馳最大的差別在于產(chǎn)品。在順馳的10多年時(shí)間里，他只關(guān)心企業(yè)戰(zhàn)略，天天開會(huì)到深夜試圖讓公司的保安都知道順馳的戰(zhàn)略和核心價(jià)值觀是什么，卻疏于企業(yè)管理及產(chǎn)品的把控，如今他將融創(chuàng)定位為高端精品住宅開發(fā)商，將占有稀缺的土地資源和打造品質(zhì)作為立身之本。

    融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)喜歡拿天津興業(yè)里項(xiàng)目舉例：自拿地至今已經(jīng)七個(gè)多月了，整個(gè)項(xiàng)目還在設(shè)計(jì)階段，這在過(guò)去快速周轉(zhuǎn)的年代，幾乎是不可能的。之所以如此精雕細(xì)琢，孫宏斌聲稱就是希望能夠拿出一個(gè)好的產(chǎn)品來(lái)，光是建造成本每平方米就比鄰近的融創(chuàng)時(shí)代奧城項(xiàng)目高出1000元。

    看到孫宏斌談及產(chǎn)品時(shí)的較真，你或許難以聯(lián)想到這是一個(gè)曾高喊燕雀安知鴻鵠之志、嘲笑過(guò)以產(chǎn)品為核心的房地產(chǎn)商業(yè)模式過(guò)于陳舊的個(gè)性強(qiáng)人了。

    比融創(chuàng)的“進(jìn)步”更明顯的，是孫宏斌的風(fēng)格大變。賣掉順馳后，孫每天堅(jiān)持跑步一個(gè)半小時(shí)、12公里。他曾經(jīng)的頑固和驕傲也似乎在長(zhǎng)跑中有所消解。在記者提起王石在公開場(chǎng)合對(duì)他的批評(píng)時(shí)，他說(shuō)，他對(duì)王石只有尊敬和感謝。他聲稱自己對(duì)于規(guī)模早已不再留戀，也不會(huì)給企業(yè)設(shè)立什么不切實(shí)際的目標(biāo)。

    但是孫宏斌也反復(fù)強(qiáng)調(diào)，對(duì)于那段順馳歲月他沒(méi)有半點(diǎn)悔意?！拔乙恢庇X(jué)得，”他說(shuō)：“做人做企業(yè)都一樣，該什么年紀(jì)干什么事，你不能在年輕的時(shí)候像老頭一樣，把風(fēng)險(xiǎn)控制得一點(diǎn)余地都沒(méi)有，你也不能在年紀(jì)大的時(shí)候像年輕人那樣激進(jìn)?！?/p>

    如果將順馳放到現(xiàn)在的行業(yè)背景下考慮，很多人認(rèn)為如果他再堅(jiān)持一下，順馳儲(chǔ)備的土地價(jià)值馬上就會(huì)超額兌現(xiàn)。而近年來(lái)比順馳當(dāng)年擴(kuò)張更快的、負(fù)債率更高的碧桂園、恒大地產(chǎn)，不僅沒(méi)有倒下，反而在香港成功上市后，其掌門人隨即成為中國(guó)首富。

    “如果說(shuō)我們能堅(jiān)持的話，肯定就過(guò)去了，2006年底剛轉(zhuǎn)讓完順馳，2007年中國(guó)就迎來(lái)了一輪房地產(chǎn)的大爆發(fā)。但我從來(lái)不后悔，因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)賣掉企業(yè)這樣慘痛的經(jīng)歷，你才會(huì)去真正反思，這是我們團(tuán)隊(duì)一生的財(cái)富?！彼毖裕?008年很多大房企事實(shí)上比順馳還困難，但是通過(guò)政府救市整個(gè)行業(yè)獲得了救贖，“因?yàn)闆](méi)死過(guò)，所以就沒(méi)有接受教訓(xùn)。”他說(shuō)。

    盡管內(nèi)斂了不少，但孫宏斌也偶爾會(huì)重現(xiàn)他爭(zhēng)強(qiáng)好勝的性格，“你看看現(xiàn)在地產(chǎn)江湖上，怎么還是任志強(qiáng)、馮侖這幾張老臉在唱??？”在去年，他曾經(jīng)跟朋友這樣抱怨到。而陳恒六更向本刊指出，“老孫永遠(yuǎn)不會(huì)甘心落后的，他的目標(biāo)就是要當(dāng)老大做第一，做全中國(guó)甚至全世界最好的，他的這個(gè)理想和追求永遠(yuǎn)沒(méi)有變?！?/p>

    對(duì)孫宏斌來(lái)說(shuō)融創(chuàng)中國(guó)顯然不會(huì)是一個(gè)休止符。