房貸收緊三招應(yīng)對按揭買房 巧用存款抵扣貸款利息

    改等額本金方式還款

    對于大部分貸款者來說，貸款省錢主要有兩種方式：縮短還款期限或者增加月供。房貸的還款方式中以等額本金和等額本息兩種還款方式最為普遍。

    招商銀行東莞分行理財(cái)師蔡小姐建議，還款能力較強(qiáng)、收入較穩(wěn)定、有額外收入來源的貸款者，可以轉(zhuǎn)等額本息為等額本金方式還貸，達(dá)到省息的目的。

    等額本金還款方式就是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項(xiàng)而減少利息的支出，比較適合還款能力較強(qiáng)的家庭。

    目前大部分銀行允許貸款者轉(zhuǎn)換還款方式，不過由于等額本金還款方式在前期還款壓力較大，因此銀行將根據(jù)個人的還款能力進(jìn)行評估。

    記者算了一算，貸款100萬元20年期(以基準(zhǔn)利率5.94%計(jì)算)，采用等額本息還款法，利息超過71萬元。而采取等額本金還款，支付利息款59.6475萬元。兩者相比，利息相差11萬元左右。

    巧用存款抵扣貸款利息

    對于有大量流動資金的貸款者，可以通過銀行某個業(yè)務(wù)達(dá)到用存款利息抵扣貸款利息的目的，但是要注意的是，銀行這項(xiàng)業(yè)務(wù)需收取一定費(fèi)用，如工行的存貸通需要收取240元的年費(fèi)，理財(cái)金賬戶可享受5折優(yōu)惠，即120元/年，財(cái)富管理簽約客戶免收。所以貸款者應(yīng)考慮所節(jié)省的房貸利率是否能覆蓋年費(fèi)成本。

    房貸者還可以選擇個人貸款與存款相結(jié)合的房貸理財(cái)業(yè)務(wù)，只要客戶的貸款還款卡內(nèi)有活期存款，即可按相應(yīng)比例抵扣貸款利息，本應(yīng)獲得0.36%利息，但卻抵扣了貸款利息，并且卡內(nèi)存款還是活期存款，隨時支取，不受限制。如工行的“存貸通”、民生銀行的“存抵貸”，此外，深發(fā)展、招行、建行均推出了類似的產(chǎn)品。

    此類產(chǎn)品均設(shè)有起點(diǎn)。如工行的存貸通和深發(fā)展的存抵貸起點(diǎn)均為5萬元，也就是說如果賬戶有8萬元，只有3萬元可以參與抵扣房貸，并且抵扣比率各行不一樣。

    工商銀行東莞分行個人理財(cái)部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，存貸通產(chǎn)品按日計(jì)算利息，以人民幣為貨幣單位，抵扣起點(diǎn)為5萬元，抵扣比例為80%，每筆貸款可享受利息收益的額度不高于該筆貸款余額的80%。

    當(dāng)賬戶內(nèi)當(dāng)日存款余額小于等于5萬元時，日收益為0；大于5萬元時，則日收益=（存貸通賬戶余額-5萬元）×80%×（存貸通賬戶關(guān)聯(lián)貸款的利率-活期存款利率）。

    以30萬元存款為例，假設(shè)貸款年利率為5.94%，并已享受貸款利率下浮30%的優(yōu)惠政策，貸款執(zhí)行利率就是5.94%×0.7=4.158%，活期存款年利率為0.36%，其貸款可獲得的抵扣額為：(30-5)×80%=20萬元。

    如果貸款者將30萬元在存貸通賬戶內(nèi)存1個月，其獲得增值收益為20萬×（4.158%-0.36%)×1/12=633元。

    提前還款避免利息增加

    對于收入較穩(wěn)定、有額外收入來源，而且手中有一筆資金的貸款者，還可以選擇提前還款的方式減少利息增加的負(fù)擔(dān)。

    理財(cái)專家提醒，提前貸款具有違約成本，不同銀行對于提前還款的預(yù)約時間、還款年限、罰息方式等都有不同規(guī)定。部分銀行可能需收取一定違約金。

    但值得注意的是，如果這筆資金用來投資可以獲得比房貸利率更高的話，從資金最優(yōu)化使用的角度來看，是沒有必要提前還貸的。

    建設(shè)銀行要求提前10~20個工作日預(yù)約，如果從貸款下發(fā)之日算起，貸款年限不足3年就提前還款的，要按照提前還款金額3個月的利息收取違約金，3年以后則可任意提前還款，無需罰息。

    工商銀行要求提前一個月預(yù)約，貸款一年以內(nèi)提前還款的需交罰息，按照還款后剩余貸款金額的3%計(jì)算，針對信用記錄欠佳的客戶可能還會約定更高額的罰息，所以客戶要在簽訂按揭貸款合同時與貸款支行具體溝通。

    中信銀行對每提前還貸一筆均收取500元的手續(xù)費(fèi)。