上半年仍是剛需買房最好時(shí)機(jī) 下半年房?jī)r(jià)筑底

    從南京房?jī)r(jià)調(diào)整周期規(guī)律來(lái)看，歷史數(shù)據(jù)顯示，M2規(guī)模指數(shù)與房?jī)r(jià)指數(shù)高度相關(guān)，M2同比增速見(jiàn)底后5個(gè)月，房?jī)r(jià)同比增速觸底?！?/p>

    稱作史上“最嚴(yán)”樓市調(diào)控政策持續(xù)即將兩年，飽受爭(zhēng)議的限購(gòu)政策也滿一年，面對(duì)著商品房投資下滑，成交量萎縮，土地流拍等現(xiàn)狀，苦熬中的開(kāi)發(fā)商該如何突圍？膠著的市場(chǎng)該如何破局？日前，網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)發(fā)布2012年樓市走勢(shì)運(yùn)行報(bào)告揭示樓市今年走勢(shì)。

    關(guān)鍵詞：有條件

    關(guān)鍵詞：全面

    下半年或?qū)⒂袟l件放松調(diào)控

    隨著存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、部分城市公積金額度提升、首套房利率下調(diào)等情況的相繼出現(xiàn)，關(guān)于調(diào)控政策是否會(huì)放松以及何時(shí)放松的討論日趨熱烈。

    網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、365地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)李智在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，從全年來(lái)看，上半年，從中央層面分析，樓市調(diào)控仍然維持從緊的基調(diào)，但地方及相關(guān)部委會(huì)在微調(diào)上下功夫。下半年在滿足下面兩個(gè)條件情況下，將會(huì)倒逼中央政策轉(zhuǎn)向，在此前提下，中央也可能會(huì)有條件的放松調(diào)控：一，按當(dāng)前態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)再跌半年左右，應(yīng)能初步達(dá)到預(yù)期效果，也可以解釋為房?jī)r(jià)階段性達(dá)到合理水平；二，歐債危機(jī)惡化，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下探，“保八”遇到困難，預(yù)期年中或三季度將是政策變化的一個(gè)重要的時(shí)間窗口，但即使這樣，也只是調(diào)控政策適度放松，而不是放開(kāi)。在此前提下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)筑底、盤整、復(fù)蘇。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，上半年仍然是最難熬的一段時(shí)間；對(duì)于購(gòu)房人而言，較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)已不再遙遠(yuǎn)。當(dāng)然，也有可能上半年地方博弈成功，樓市上半年率先筑底，盤整，下半年保持盤整、復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，2013年趨勢(shì)有所向上。

    從行業(yè)政策來(lái)看，調(diào)控政策將維持敏感而穩(wěn)定的總體基調(diào)，但考慮到上半年經(jīng)濟(jì)增速下滑或超預(yù)期及近期人民幣出現(xiàn)貶值預(yù)期等因素，首置人群或?qū)⒂瓉?lái)政策的結(jié)構(gòu)性放松機(jī)會(huì)，此外，房產(chǎn)稅實(shí)施范圍或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大，有望成為取消限購(gòu)、限貸政策的前提性政策。

    關(guān)鍵詞：全面

    預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)全面筑底

    從南京房?jī)r(jià)調(diào)整周期規(guī)律來(lái)看，歷史數(shù)據(jù)顯示，M2規(guī)模指數(shù)與房?jī)r(jià)指數(shù)高度相關(guān)，M2同比增速見(jiàn)底后5個(gè)月，房?jī)r(jià)同比增速觸底。去年11月M2同比增速為12.7%，創(chuàng)出年內(nèi)新低，從12月央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的角度來(lái)看，當(dāng)前M2同比增速已基本處于底部區(qū)域，如果M2同比增速在未來(lái)1-2個(gè)月內(nèi)見(jiàn)底，則房?jī)r(jià)階段性低點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)在2012年二季度，但如果M2同比增速在3-5月見(jiàn)底，則房?jī)r(jià)階段性低點(diǎn)或?qū)⒀舆t至2012年的8-10月出現(xiàn)。

    據(jù)李智介紹，目前，我市房?jī)r(jià)估值已接近歷史底部區(qū)域，預(yù)計(jì)后期房?jī)r(jià)全局性下降空間有限。從剛性需求購(gòu)買力估值（房?jī)r(jià)收入比）角度來(lái)看，11月該數(shù)值為11.56，較歷史低點(diǎn)仍有11%左右的理論下調(diào)空間，但如果考慮到房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上升趨勢(shì)若出現(xiàn)調(diào)整，則剛性需求購(gòu)買力估值將面臨系統(tǒng)性下移風(fēng)險(xiǎn)。

    從房?jī)r(jià)實(shí)際運(yùn)行看，2011年，主要以剛需盤、郊區(qū)盤為主的部分樓盤，出現(xiàn)約20%-30%左右的深度跌幅，促進(jìn)了成交量放大，并出現(xiàn)一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，但高價(jià)盤、高檔盤雖然成交量下滑明顯，但房?jī)r(jià)跌幅弱于剛需盤，2012年上半年，不排除個(gè)別樓盤為促進(jìn)成交，會(huì)有補(bǔ)跌行情出現(xiàn)的可能，幅度在15%-20%左右。剛需盤反而跌幅有限，率先進(jìn)入盤整、筑底期，優(yōu)惠舉措也只會(huì)階段性出現(xiàn)。按正常推測(cè)，下半年會(huì)進(jìn)入樓市價(jià)格全面筑底期。

    關(guān)鍵詞：剛需

    上半年仍是剛需買房最好時(shí)機(jī)

    歷次調(diào)控顯示，剛性需求是市場(chǎng)真正的支撐力量，根據(jù)網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2008年7-11月及2011年5-11月作為市場(chǎng)最為困難的階段，其住宅月度成交量依舊保持在25萬(wàn)-35萬(wàn)m2，約合日均成交量在80-120套之間。

    今年1月前兩周，南京市日均住宅成交套數(shù)在87套左右，基本接近歷史最低成交水平。盡管存在年初信貸額度相對(duì)寬裕等利好因素，但在宏觀政策不出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)的前提下，預(yù)計(jì)改善性需求及投資、投機(jī)型需求短期難以集中釋放，成交主力依舊是剛性需求，上半年住宅成交量保持穩(wěn)定是大概率事件；隨著價(jià)格逐步止跌、企穩(wěn)及政策放松預(yù)期的加強(qiáng)，預(yù)計(jì)二、三季度部分場(chǎng)外觀望的改善性需求進(jìn)入市場(chǎng)，屆時(shí)成交量或?qū)⒃黾印?/p>

    對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，真正的買房時(shí)機(jī)到底何時(shí)才能出現(xiàn)？李智借用股市中“左側(cè)交易”與“右側(cè)交易”來(lái)說(shuō)明買房時(shí)機(jī)問(wèn)題。左側(cè)交易與右側(cè)交易，是在證券交易市場(chǎng)中較常用的一種買賣操作法則。在股價(jià)下跌時(shí)，以股價(jià)底部為界，凡在底部左側(cè)就低吸者，屬左側(cè)交易，而在見(jiàn)底回升后的追漲，屬右側(cè)交易，兩者各有利弊。

    他認(rèn)為，房市與股市既有類似也有不同之處，為了表達(dá)形象，以股市術(shù)語(yǔ)解釋房市：大盤底部并不代表個(gè)股底部，所以他建議，從購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)看，剛性自住者最好選擇左側(cè)交易，價(jià)格是賺是虧不重要，買到滿意房子最重要?！耙虼?，2012年整個(gè)一年，特別是上半年仍然是剛性買房者最好的買房時(shí)機(jī)。”

    行情播報(bào)

    近期商品房換手率高企

    開(kāi)發(fā)商：寧愿換房，不想退房

    截至2月8日，根據(jù)南京市退換房換手套次排行榜，在近90天內(nèi)，全市11家樓盤的退換房源總量達(dá)572套。托樂(lè)嘉花園、萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]金色領(lǐng)域、旭日愛(ài)上城、威尼斯水城、中海[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]鳳凰熙岸等皆榜上有名，其中不少樓盤都是近期的熱銷樓盤。在這11家上榜樓盤中，有8家樓盤的換手率在10%左右，退房套數(shù)最多的一家多達(dá)71套。

    與以往退換房套次高企時(shí)個(gè)別樓盤動(dòng)輒20%~30%的換手率相比，上述數(shù)據(jù)相對(duì)平穩(wěn)。但業(yè)內(nèi)人士也表示，一般來(lái)說(shuō)，換手率控制在5%以下比較正常。

    記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，與去年限購(gòu)、限貸政策“卡住”購(gòu)房需求、成為導(dǎo)致退換房的主因有所不同，不少開(kāi)發(fā)商都表示，他們對(duì)購(gòu)房人購(gòu)房資格的審核更加嚴(yán)格，“從開(kāi)具購(gòu)房證明到貸款審核，我們都會(huì)事先了解得非常清楚”，而據(jù)城南某開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人透露，目前更名以及延期簽約是導(dǎo)致其換手率增加的原因。

    記者了解到，目前購(gòu)房，首先需要開(kāi)具購(gòu)房證明，在確定具有購(gòu)房資格后才可以認(rèn)購(gòu)房源，再簽訂合同，最后進(jìn)行鑒證。在這個(gè)過(guò)程中，如果出現(xiàn)以下三種情況，都會(huì)增加退換房數(shù)字：第一，認(rèn)購(gòu)?fù)攴吭春?，?gòu)房人在正式簽合同的時(shí)候要求換名；第二，在簽訂合同后到鑒證之前這個(gè)期間內(nèi)，購(gòu)房人要求加名字或者改名字；第三，在開(kāi)發(fā)商規(guī)定的簽約期間內(nèi)未能如期簽約。

    城東某熱銷盤的相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示換名以及增減名字是導(dǎo)致其換手套次增加的原因。而城南這位開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人則更進(jìn)一步透露，一般開(kāi)發(fā)商都會(huì)指定一個(gè)5~7天的簽約期。但在實(shí)際操作過(guò)程中，有購(gòu)房人會(huì)因?yàn)槭诸^資金緊張或者其他一些原因，往往不會(huì)按時(shí)簽約，直接導(dǎo)致“賣得越多，換手率越高”。

    而江北一開(kāi)發(fā)商則坦然承認(rèn)換手率高漲主要是因?yàn)閾Q房，“今年新開(kāi)的樓棟比去年要低了近1000元/平米，去年年初的一些購(gòu)房人看到新房?jī)r(jià)格低，就提出換房要求，”他表示，開(kāi)發(fā)商非常不愿意退房，“畢竟現(xiàn)在市場(chǎng)也不好，退房對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就是損失，”但能夠接受購(gòu)房人換房，前提是“換大不換小”。而換房的直接結(jié)果就是導(dǎo)致退換房換手套次的增加。