連續(xù)底價成交土地市場遇冷 房企為拿地降價求售

    連續(xù)底價成交土地市場遇冷 各大房企為拿地降價求售———

    隨著住宅成交量的走低，北京土地市場的低迷態(tài)勢也在持續(xù)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，進(jìn)入2012年后的頭兩個月，北京出讓的所有土地均以底價成交。連續(xù)無溢價成交的現(xiàn)狀，一方面顯示出北京土地需求在弱市下的疲軟，另一方面也為想要抄底土地市場的開發(fā)企業(yè)提供了良機(jī)。據(jù)悉，一部分開發(fā)企業(yè)為了抓住時機(jī)拿地，已經(jīng)開始降價求售以籌集拿地資金。對于購房人而言，這是否意味著購房抄底時機(jī)的到來呢？

    ●熱點(diǎn)地塊底價成交 北京土地市場迎來冰凍期

    近日，廣受矚目的來廣營鄉(xiāng)土地儲備項目A4和B4居住用地以23.7億元的掛牌底價被招商局地產(chǎn)(公園1872招商嘉銘瓏原)（北京）有限公司和大連盈致企業(yè)管理有限公司競買聯(lián)合體競得。雖然12523元/平方米的樓面地價并不算低，但作為此前大熱的優(yōu)質(zhì)地塊，零溢價成交的結(jié)果還是出乎了業(yè)內(nèi)人士的意料。

    據(jù)了解，A4和B4地塊東至南湖渠東路，南至來廣營鄉(xiāng)政府北街，西至朝科開發(fā)區(qū)1號路，北至來廣營中街。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，由于該地塊臨近多個高爾夫球場和生態(tài)公園，并有永久性城市綠化帶的景觀支持，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；臨近北五環(huán)、大廣高速和城鐵13號線，交通便捷。條件如此難得的地塊，在其掛牌期間，包括中海、龍湖、中國水電以及融創(chuàng)中國、金地集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)等多家企業(yè)都曾流露出極大興趣，不過最終這些企業(yè)卻沒有加入對地塊的角逐。

    實際上，北京土地市場遇冷已經(jīng)有了數(shù)月時間。市場信息顯示，2012年前兩個月，北京成交的36塊各類地塊，溢價率全部為零；在此期間北京土地出讓金合計為64.15億，僅相當(dāng)于去年同期132.35億的48.5%。

    北京中原三級市場部研究總監(jiān)張大偉表示，北京土地市場冷清主要原因是北京調(diào)控政策執(zhí)行得最嚴(yán)格。首都的調(diào)控效果在房價上反映得也最明顯，1-2月的住宅類成交量繼續(xù)創(chuàng)造新低，房價下調(diào)現(xiàn)象也在全國表現(xiàn)最明顯。另外北京土地供應(yīng)中郊區(qū)化比較明顯也是一個比較大的原因。目前開發(fā)商資金難使得拿地的積極性都陷入低谷。而且房價下調(diào)的影響也將直接影響土地價格下調(diào)。

    ●政策微調(diào)心理預(yù)期強(qiáng)烈 成交量小幅回暖有玄機(jī)

    與土地市場的寒冷不同的是，住宅成交情況卻在春節(jié)后有所回升。2月份的第三周(2月20日-26日)，北京新建住宅簽約2737套，上漲了219.4%,這也是2012年春節(jié)后連續(xù)第三周出現(xiàn)成交量上行。此外，隨著以價換量項目的不斷增多，成交回暖項目的個數(shù)也隨之增多。例如龍湖時代天街(樓盤資料業(yè)主論壇)項目，自成本價入市之后一直保持火爆銷售，另外，K2百合灣項目則是通過贈送大量面積攤低平均售價，近期內(nèi)也持續(xù)有不錯的銷售業(yè)績。

    鴻坤理想城(樓盤資料業(yè)主論壇)營銷總監(jiān)劉可欣表示，在政策的限制下許多開發(fā)企業(yè)降價求售，而理性的購房人也始終在關(guān)注市場，一有符合心理預(yù)期的產(chǎn)品推出需求就會入手購買，這也是當(dāng)前市場回暖的因素之一?！熬臀覀冋莆盏那闆r看，許多購買我們產(chǎn)品的客戶都是從去年就來我們這看房登記的，它們的普遍判斷是，現(xiàn)在是出手的好機(jī)會?！眲⒖尚勒f。

    除了購房人心理層面的變化，信貸政策的微調(diào)也給市場前景注入了利好因素。據(jù)悉，近期政府多個部門重申房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行，但與此同時，政策面對于首套購房及保障性安居工程的信貸支持力度卻在悄然加大。日前，工、農(nóng)、中、建四家大型銀行提出，為貫徹落實差別化住房信貸政策，首套房貸利率將全面回落至基準(zhǔn)利率，但首付款比例將維持不變。這一積極信號對市場的影響正在逐步顯現(xiàn)。

    此外，3月5日全國兩會已正式拉開帷幕，會前多個房地產(chǎn)領(lǐng)域委員代表任志強(qiáng)、王健林、盧鏗等都曾發(fā)表言論或準(zhǔn)備提案，針對目前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的利弊以及地根銀根等問題。業(yè)內(nèi)普遍對此次以限購為代表的調(diào)控政策提出改進(jìn)建議，因此此次兩會房地產(chǎn)市場問題又將成為關(guān)注重點(diǎn)，而兩會當(dāng)中所透露出來的風(fēng)向變化也將為今年的房地產(chǎn)市場走向定下基調(diào)。

    ●為拿地開發(fā)商降價求售 購房者機(jī)會或在眼前

    土地市場的走冷對比銷售的回暖，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為土地市場將明顯作用于銷售市場，從而對價格帶來沖擊，這對購房者而言卻是一個難得的機(jī)會。

    “土地市場的冷清將加速樓市調(diào)控的拐點(diǎn)出現(xiàn)，而土地價格的下調(diào)將給開發(fā)商降價帶來更大的動力，不僅直接會拉低項目銷售價格，更是使得開發(fā)商為了獲得資金拿地，而考慮降價銷售。底價、低價土地的逐漸出現(xiàn)，使得開發(fā)商很可能為了獲得新的發(fā)展機(jī)會，加快銷售節(jié)奏，3月份市場可能會出現(xiàn)降價下調(diào)加速?！睆埓髠ケ硎?。

    東亞新華地產(chǎn)(東亞上北鑫座東亞逸品閣)營銷總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為，2012年各大房企都面臨不同程度的資金壓力，原有的融資方式，如上市融資、信托、地產(chǎn)基金等等，如今都面臨較大阻力。而降低利潤實現(xiàn)快銷無疑是面對當(dāng)前形勢的一種較好應(yīng)對。而在開發(fā)商低價甩貨的時候，就是給買房人的機(jī)會。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，在當(dāng)前限購未能松綁的前提下，樓市購房需求嚴(yán)重受限，對于手握房票的購房人來說，如何用好最后一次購房機(jī)會，在樓市下行階段成功抄底，方能實現(xiàn)居住改善與投資理財?shù)碾p重目的。“從當(dāng)前市場的整體表現(xiàn)來看，不少樓盤以接近成本的價格賣房，多數(shù)是為了及時回籠資金，壯大現(xiàn)金流或進(jìn)行新的土地儲備。從企業(yè)行為的角度判斷，部分樓盤已經(jīng)具有抄底的價值?！庇袑＜抑赋觥?/p>