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媒體稱房企并購潮今年爆發(fā) 或集中一二線城市

作者: 時間:2011年02月15日 信息來源:中國經(jīng)濟周刊

    頻頻傳出的房地產(chǎn)業(yè)并購消息讓一些中小型房企開始憂慮。如何才能讓今年的資金鏈不再緊張,這個問題讓平日盡顯富態(tài)的商人們臉色暗淡。

    由于房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了穩(wěn)定的持續(xù),貨幣政策也改姓“穩(wěn)健”。兩年來浸潤在寬松資金環(huán)境下的中小房企在面臨突如其來的融資困境后,不知不覺變?yōu)榇篝~眼中的食物。

    或許,一場被稱為“遲到的并購趨勢”將在體量小、融資渠道少、背景小的房地產(chǎn)企業(yè)群中蔓延。而受益一方,則是那些在資本市場上摸爬滾打多年,或是由地方向全國輻射的大型房企。

    房企并購加速始于去年三季度

    1月15日下午3時,深圳華強北世貿(mào)廣場4層,深圳建設(shè)71%股權(quán)的拍賣未能被公開。但據(jù)現(xiàn)場媒體記載,“在進出拍賣現(xiàn)場的必經(jīng)之路——不足15平方米的電梯間里,最多時有25人在此等候。”

    拍賣過程僅僅持續(xù)20分鐘,恒大地產(chǎn)以16.6億元的競價獲得股權(quán)。參與此次拍賣的企業(yè)除恒大地產(chǎn)之外,還有華強集團及深圳城市建設(shè)開發(fā)集團。據(jù)稱,激烈的競爭主要在華強集團與恒大地產(chǎn)兩家之間展開。

    拍賣之前被外界所傳一并參與競購的萬科并未現(xiàn)身。有媒體援引知情人的話報道說,最終因為價格高出底線,萬科放棄了。

    來自恒大地產(chǎn)提供給媒體的資料顯示,深圳建設(shè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)主要分為三個方面,其相對應(yīng)的資產(chǎn)也主要是三大類,即房地產(chǎn)項目開發(fā)、物業(yè)出租以及工程施工,剛好符合恒大地產(chǎn)的發(fā)展需要。

    深圳建設(shè)目前擁有國家房屋工程施工總承包特級資質(zhì),還擁有位于深圳市羅湖區(qū)紅嶺中路的建設(shè)集團大廈50%的所有權(quán)和深圳金融中心區(qū)蔡屋圍項目50%的所有權(quán),在住宅土地稀缺的東莞南城區(qū)有大面積的住宅用地,在深圳以外的合肥等地也擁有項目。

    深圳建設(shè)旗下還擁有近5萬平方米的持有型物業(yè),包括寶珠花園商場、八卦嶺工業(yè)區(qū)廠房、中深國際大廈、中深花園和7000多平方米商鋪等。

    媒體評論認為,“這些持有型物業(yè)未來升值潛力巨大,市場價值遠高于賬面價值?!薄傲硗猓J毓烙?,深圳建設(shè)擁有的現(xiàn)金及股票等資產(chǎn)價值可達數(shù)十億元?!?/p>

    不過,媒體援引的深圳建設(shè)內(nèi)部人士的話說:“由于近幾年經(jīng)營狀況不佳,深圳建設(shè)能否保住施工總承包特級資質(zhì)還很難說?!?/p>

    隨后,1月18日佳兆業(yè)集團控股有限公司(1638.HK)宣布,擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權(quán)。浙江伍豐注冊資本為1億元,擁有位于杭州之江度假區(qū)3.9376萬平方米的土地面積,規(guī)劃地上建筑面積約7.08萬平方米,該地塊將用作住宅項目開發(fā)。

    而在上述兩宗收購案例之前,廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(2777.HK)與合景泰富地產(chǎn)控股有限公司(1813.HK )在2010年11月8日發(fā)布聯(lián)合公告稱,同意以3.535億美元收購上海城投悅城置業(yè)有限公司70%股權(quán)。

    2010年底,萬科董事局主席王石 (微博)在接受媒體采訪時也曾表示,隨著調(diào)控的深入,預(yù)計2011年將有部分房企面臨資金和經(jīng)營壓力,這為萬科提供了一些收購兼并的機會,可借機擴大土地儲備,但并購目標會優(yōu)先考慮企業(yè)文化相一致的企業(yè)。

    《中國經(jīng)濟周刊》記者通過公開資料的梳理發(fā)現(xiàn),房企并購事件的活躍開始于2010年第三季度。

    來自國內(nèi)私募領(lǐng)域研究機構(gòu)清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示,2010年第三季度,房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例,是2009年全年并購案例數(shù)的2.5倍,并購金額為18.45億美元。在2009年和2010年兩年間,房地產(chǎn)行業(yè)并購的案例中,由VC/PE支持的企業(yè)并購也日漸活躍,多發(fā)生在VC/PE支持的房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對小型房地產(chǎn)開發(fā)公司、在建項目或物業(yè)管理公司的收購。

    并購或集中在一二線城市中小房企

    市場有聲音認為,上述大規(guī)模并購已經(jīng)遲到了一年,也許將會在2011年爆發(fā)并購潮。

    央行決定,從2011年1月20日起,上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是2011年央行第一次動用存款準備金工具。

    與此同時,各地的金融機構(gòu)亦在不斷捂緊錢袋——取消房貸利率優(yōu)惠。

    據(jù)悉,浦發(fā)銀行北京分行對于首套房貸執(zhí)行基準利率8.5折優(yōu)惠已經(jīng)取消,房貸業(yè)務(wù)正常受理。曾經(jīng)接受記者采訪的光大銀行一位信貸經(jīng)理亦肯定了該行取消利率優(yōu)惠的事實。而更多的股份制商業(yè)銀行都向媒體肯定了“不低于標準利率”的執(zhí)行態(tài)度。

    來自銀行的消息還稱,已下達的信貸額度比去年同期減少。據(jù)稱,有股份制銀行透露: 1月份信貸額度比去年同期減少在10%或以上。

    市場認為,自金融危機以來,一些中小企業(yè)原本或?qū)⒚媾R資金枯竭危險,但是受到國家四萬億的信貸支持,他們并未出現(xiàn)批量死亡,于是大規(guī)模的并購情況在當時未能爆發(fā)。不過,市場認為“已遲到一年”的并購潮或?qū)⒊霈F(xiàn)在2011年。

    要求匿名的一位來自深圳的中型房地產(chǎn)企業(yè)銷售總監(jiān)在北京的辦公室向《中國經(jīng)濟周刊》記者置評:“信貸利率優(yōu)惠出臺之前市場已經(jīng)聽到風(fēng)聲,很多在售樓盤成交量井噴。但政策實施之后,聽說簽約成交量又暴跌?!薄斑@樣強硬的信貸政策不僅打壓了剛性需求,也讓公司的銷售回款速度減慢,資金減少明顯?!?/p>

    宏觀貨幣政策的收緊毫無疑問意味著包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的幾乎所有行業(yè)的信貸融資渠道都將受到巨大沖擊。而那些資產(chǎn)規(guī)模小、負債多的中小房企則將面臨更大的挑戰(zhàn)。

    上游的資金來源面臨考驗,而下游的有源之水亦被政策之手緊緊扼住。個人房貸的利率優(yōu)惠取消讓那些手頭有在售項目的企業(yè)減少并減慢了銷售資金回流的速度,而那些沒有在售項目的企業(yè)更是失去了重要活力因素。

    一家青島小型房地產(chǎn)企業(yè)所有者稱:“最近已經(jīng)有兩撥人來考察(我們公司),但是我不想賣掉?!边@個小企業(yè)在即墨等青島外圍城市開發(fā)過兩個低端項目,銷售情況尚能被其接受。

    “現(xiàn)在貸款成本太高,也沒有建成的盤子在賣。上面貸不到錢,下面無貨可賣。資金就這樣斷流了?!痹撈髽I(yè)所有者告訴記者,目前來洽談的兩家分別是國企和大型民企,“如果價格非常合理,那么我就和幾個股東商量?!?/p>

    中國房地產(chǎn)協(xié)會一位高層人士認為:“目前,房企并購案例確實在不斷增加。融資困難是直接原因。一些小企業(yè)做不好,不好做,正好有人高價收購,就成交了?!薄邦A(yù)計這些并購主要發(fā)生在一二線城市的中小企業(yè)身上,他們資產(chǎn)規(guī)模小、易操作、債權(quán)等不復(fù)雜、交易過程較快捷。而一線城市地少價高,中小企業(yè)可能會由于缺失資金而面臨生存問題?!?/p>

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