“跌”已成樓市主流 調(diào)控緊縮70%房企面臨轉(zhuǎn)型

    “嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸?！睖丶覍毧偫?日所作的政府工作報告中，用短短40個字展示了政府加強房地產(chǎn)調(diào)控的決心。

    面對依舊從緊的政策，房地產(chǎn)行業(yè)在2012年里該如何應(yīng)對、如何轉(zhuǎn)型就成了業(yè)界關(guān)注的焦點。近日，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心、中國指數(shù)研究院聯(lián)合主辦，搜房網(wǎng)與北京青年報參與承辦的第十二屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會在北京國貿(mào)大酒店舉行。包括萬科、遠(yuǎn)洋、中海、龍湖等品牌房企代表及銀行界、投資界代表，就房企轉(zhuǎn)型和房價走勢的話題進(jìn)行了探討。

    ●房價繼續(xù)下降幅度不會超過20%

    2011年，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變的大環(huán)境下，從一紙限購開始，限價、限貸等一系列調(diào)控政策使得中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展腳步逐漸放慢。業(yè)界普遍意識到，傳統(tǒng)的發(fā)展模式已難以適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場格局，“轉(zhuǎn)型”正在成為整個地產(chǎn)行業(yè)不得不探索的命題。

    對于未來的市場走向，中國指數(shù)研究院院長、搜房控股董事長莫天全在會上表示，在房地產(chǎn)調(diào)控不會放松的大背景下，整個市場的運行軌跡有規(guī)律可循。他預(yù)測，2012年“剛性”需求住宅政策還將獲得微調(diào)，并不僅僅局限于首套房貸回歸基準(zhǔn)利率。此外，保障房政策還將成為長期國策，今年開工建設(shè)的保障房建設(shè)將與去年持平。

    另外，在土地供應(yīng)方面，由于地方政府土地財政壓力加劇，土地供應(yīng)量將有所增加，長期沒有新增供應(yīng)的城區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊也將被放入市場。例如北京近期就推出了東城區(qū)地塊，意在引發(fā)開發(fā)商的購地積極性。不過，目前來看，土地價格將持續(xù)下降，土地成交量有望逐漸回升。

    對于商品房市場，莫天全認(rèn)為，新房的價格將持續(xù)下跌，但幅度不會超過20%，交易量在1月份達(dá)到谷底，未來市場的成交量或許會小幅回升，但整體仍在低成交徘徊。二手房的情況與新房類似，價格仍持續(xù)下跌。對于今年可能買房的人群組成，莫天全認(rèn)為，限購政策下，外地投資需求將進(jìn)一步壓縮，本地購房者的比例會有所增加，住宅存量成交周期會因此而增長，資金鏈緊張的項目可能會因為銷售周期延長不得不大幅降價。

    ●貸款政策有望松動 70%房企面臨轉(zhuǎn)型

    對于房地產(chǎn)這個資金密集型行業(yè)來講，貨幣政策牽系著房企生存的根本。對于今年的貨幣政策，中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生認(rèn)為，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議的定調(diào)，今年的貨幣政策仍將以寬松為主，貸款相對去年將更加容易，國民生產(chǎn)總值預(yù)測增長8.4%，通脹將降到3.5%。雖然房企的資金面仍不樂觀，但抓住機遇的房企也將迎來新拐點。

    對于房企該如何應(yīng)對今年仍將堅持的調(diào)控，首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光、萬科集團(tuán)(萬科藍(lán)山萬科幸福匯)執(zhí)行副總裁毛大慶等業(yè)內(nèi)專家均認(rèn)為，今年房企的戰(zhàn)略重心將轉(zhuǎn)入二三線城市，與一線城市交易量低谷徘徊相比，二三線城市將成為房企重要的資金來源。億城集團(tuán)董事總裁馬寅更是笑稱，“未來十年所有的開發(fā)商30%上天堂，70%下地獄?！眹?yán)峻的行業(yè)形勢對于房企來說是危機也是轉(zhuǎn)機，不想“下地獄”就應(yīng)該思考轉(zhuǎn)型。

    與開發(fā)商的緊迫相比，研究機構(gòu)對于市場走向仍比較樂觀。北京市房協(xié)秘書長陳志表示，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是長期看好的，還會有黃金十年。但市場的健全還需要很長的時間，但基于市場的不斷完善，房價也不可能再出現(xiàn)明顯的快速攀升。

    ●上月“百城價格指數(shù)”顯示“跌”已成樓市主流

    3月1日，由中國指數(shù)研究院發(fā)布的“2月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)”再次印證了開發(fā)商對于市場的悲觀預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，2012年2月，全國100個城市住宅平均價格環(huán)比1月下跌0.30%，這已是連續(xù)第6個月環(huán)比下跌，跌幅創(chuàng)2011年9月開始下跌以來最高水平?？傮w來看，“跌”已成各地樓市的主旋律。

    價格方面，全國100個城市2月份平均住宅價格為人民幣8767元/平方米，較1月份的人民幣8793元/平方米下降0.3%，跌幅較1月份的0.18%有所擴大。對于普遍受關(guān)注的十大重點城市住宅價格，同樣出現(xiàn)了下降趨勢。2月十大城市住宅均價為15516元/平方米，環(huán)比上月下跌0.31%，跌幅較上月擴大0.17個百分點。十大城市住宅均價環(huán)比再次全線下跌。

    價格的持續(xù)下跌，也帶動了北京等城市成交量的明顯回升，樓市也進(jìn)入新一輪推盤和促銷，招商、保利、萬科、金地等大型知名房企降價幅度明顯。

    對此，莫天全認(rèn)為，目前雖然眾多房企參與降價，但就北京而言，還未形成“降價潮”。一般來看，“降價潮”是否來臨要看是否符合兩個標(biāo)準(zhǔn)：一是在一個市場范圍內(nèi)，降價樓盤數(shù)量達(dá)到市場一半以上；二是從效果角度來看，能夠達(dá)到宏觀市場均價下降10%-15%以上的，就叫“降價潮”。如果不能，那只能叫局部降價，目前只是五環(huán)外，個別房企和個別樓盤在做降價，“降價潮”還沒有形成。他認(rèn)為，雖然在2012年初樓市“降價潮”還難以出現(xiàn)，但是購房人可以選擇個別房企大幅降價的樓盤。