綠城：賣項(xiàng)目還債 還了債還做房地產(chǎn)

    上海天山路寫字樓項(xiàng)目、青島審計(jì)局商業(yè)項(xiàng)目、溫州鹿城廣場及北京奧克伍德雅居——根據(jù)1月29日一份來自瑞銀的報(bào)告稱，綠城中國控股有限公司(下稱“綠城中國”，3900.HK)管理層表示，由于資金鏈緊張，綠城正在與潛在買家洽談，擬再出售4個(gè)項(xiàng)目，希望再套現(xiàn)60億元。

    兔走龍來，綠城中國已連續(xù)出售5個(gè)項(xiàng)目。新年正月未半，又陷“出售傳聞”，掌門人宋衛(wèi)平是如何盤算的？

    賣項(xiàng)目還債

    傳聞不完全準(zhǔn)確。綠城中國首席財(cái)務(wù)官、董事會(huì)秘書馮征告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，“我們目前確實(shí)在計(jì)劃出售項(xiàng)目，也正在和相關(guān)方面談判。但目前依舊不能確定項(xiàng)目和價(jià)格。”綠城中國方面確認(rèn)：本輪擬出售的項(xiàng)目多為未動(dòng)工的商業(yè)地塊，潛在買家包括綠城中國的合作伙伴、房產(chǎn)基金及國企。

    有媒體援引上述青島審計(jì)局商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)子公司青島綠城華景置業(yè)有限公司(下稱“青島綠城華景”)總經(jīng)理助理趙蕓的話稱：青島項(xiàng)目不會(huì)被轉(zhuǎn)讓，亦未得到任何消息。“僅土地一項(xiàng)，我們當(dāng)時(shí)就耗資40多億元，如今兩年過去了，如果這些錢存銀行，利息也是很可觀的。現(xiàn)在傳言說，這個(gè)項(xiàng)目加其他3個(gè)項(xiàng)目共套現(xiàn)60億元，就是用常識來判斷也是不可能的。”

    馮征透露：“現(xiàn)在擬出售的項(xiàng)目所得資金將用于歸還銀行貸款等資金債務(wù)。”

    境內(nèi)某知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“目前商業(yè)地產(chǎn)的情況還不錯(cuò)。綠城或許可以將這些未開工的商業(yè)地產(chǎn)賣出好價(jià)錢。這是一個(gè)正常且具有前瞻性的策略。”開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所需時(shí)間要遠(yuǎn)比開發(fā)住宅項(xiàng)目耗時(shí)更長，而目前綠城中國可以將所持有的商業(yè)項(xiàng)目變現(xiàn)，既能緩解資金緊張又能減少未來不確定因素。“綠城本身就不善于做商業(yè)地產(chǎn)，他們現(xiàn)在卸掉包袱套現(xiàn)的錢不一定比未來建成后的收益少。”

    去年年末以來，綠城中國一直在通過“賣項(xiàng)目”不斷自救。通過這些交易，綠城中國大約可回收40億元的資金。

    甩掉包袱，路線不變

    不過這筆錢也許不能讓這家處于中國房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)口浪尖上的企業(yè)徹底擺脫困境。綠城中國的負(fù)擔(dān)太重，想要重新起飛，只能甩掉包袱。

    2011年，綠城中國全年銷售業(yè)績錄得330億元，全年跌39%，只完成原定目標(biāo)83%。收入減緩，綠城中國負(fù)債率也持續(xù)居高不下。早在2010年，綠城的負(fù)債率就高達(dá)132%。有媒體按實(shí)時(shí)利率計(jì)算統(tǒng)計(jì)：截至2011年6月30日，綠城中國總借貸高達(dá)350億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到163%。

    去年，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普對綠城的長期企業(yè)信用評級及其未能償還短期財(cái)務(wù)或經(jīng)營債務(wù)的評級進(jìn)行下調(diào)。下調(diào)的理由是，標(biāo)普預(yù)計(jì)綠城中國的資金流動(dòng)性在未來12個(gè)月內(nèi)受大量短期債務(wù)、大筆建設(shè)成本以及疲弱的房地產(chǎn)銷售影響，將持續(xù)疲軟。標(biāo)普還預(yù)計(jì)，綠城中國2012年將有120億~140億元人民幣短期債務(wù)到期，建設(shè)成本將在160億~170億元人民幣。

    綠城中國首席財(cái)務(wù)官馮征承認(rèn)：“目前我們的資產(chǎn)負(fù)債率確實(shí)比較高。我們一直以來出售項(xiàng)目，一是降低負(fù)債率，二是向輕資產(chǎn)方向發(fā)展。”但馮征并未透露具體的債務(wù)規(guī)模，“一切以上市公司公告為準(zhǔn)”。

    “輕資產(chǎn)方向”是宋衛(wèi)平在2012年初提出的戰(zhàn)略。馮征告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，輕資產(chǎn)方向主要有兩層含義：一是做強(qiáng)代建業(yè)務(wù)，輸出綠城的管理和品牌；二是綠城中國儲(chǔ)備土地多、項(xiàng)目多，以后要謹(jǐn)慎拿地、謹(jǐn)慎建設(shè)項(xiàng)目。“但是輕資產(chǎn)方向并不代表不做房地產(chǎn)開發(fā)。主營業(yè)務(wù)不會(huì)消失只是趨于保守。”