在享受北京的慷慨的同時(shí),香港不能繼續(xù)其對(duì)房地產(chǎn)的癡迷了。
1997年房地產(chǎn)泡沫破裂以來,香港的經(jīng)濟(jì)就開始停滯不前了。人均名義國民生產(chǎn)總值(即未經(jīng)過通脹調(diào)整)在過去十幾年中上升了約10個(gè)百分點(diǎn)。港幣對(duì)人民幣匯率下降了20%--衡量香港生活成本的指標(biāo)--"停滯不前"不過是描述香港現(xiàn)狀的一個(gè)委婉用語罷了。事實(shí)上,如果用相同的貨幣計(jì)算,自亞洲金融危機(jī)爆發(fā)以來,香港的生活水準(zhǔn)要比日本糟糕多了。
此外,如果沒有北京方面的大力支持,香港的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)還將比現(xiàn)在更加糟糕。例如,大量內(nèi)地居民前往香港購買奢侈品,這是香港零進(jìn)口關(guān)稅政策下的一個(gè)經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)。但是,如果內(nèi)地缺少具有競爭力的行業(yè),那么它也將取消進(jìn)口稅。內(nèi)地的高進(jìn)口稅恰恰催生了對(duì)香港的種種需求。
香港股市則是另一個(gè)增長性行業(yè)--本質(zhì)上來說,它就是北京的一個(gè)外幣交易市場。如果將合格境外機(jī)構(gòu)投資者(Qualified Foreign Institutional Investor)門檻提高至5,000億美元,那么上海也可以輕松跨入這個(gè)圈子。如果沒有北京的慷慨大方,很難想象香港現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)會(huì)怎樣。
香港所有的不幸都可以歸因于對(duì)房地產(chǎn)的癡迷??赡苡腥藭?huì)認(rèn)為,在1997年房地產(chǎn)崩盤之后,香港會(huì)像日本一樣永遠(yuǎn)地?cái)[脫對(duì)房地產(chǎn)的癡迷??墒聦?shí)完全不是這樣。香港人最近的一個(gè)夢想是,能有一個(gè)內(nèi)地傻瓜前來敲門,出價(jià)幾千萬美元買下他的公寓,這樣他就能永遠(yuǎn)快樂幸福地生活下去了。這個(gè)夢想,連同低利率一起,已經(jīng)使香港的房價(jià)定格在僅低于1997年最高峰時(shí)10%的位置上。
"你不能再給香港的房價(jià)一個(gè)價(jià)格標(biāo)簽,"香港一名房地產(chǎn)行業(yè)老手告訴我說,"它就像是一個(gè)宋朝的花瓶,或是畢加索的畫作。我們有13億內(nèi)地人想要來收集。你怎么能給它貼上價(jià)格標(biāo)簽?"
盡管坊間流傳著有關(guān)內(nèi)地人扛著幾麻袋現(xiàn)金到香港來買房的故事,香港經(jīng)濟(jì)泡沫的真正原因卻是傳統(tǒng)債務(wù)。在過去三年中,香港的債務(wù)增長速度是經(jīng)濟(jì)增長速度的三倍。事實(shí)上,香港的私營經(jīng)濟(jì)杠桿高于1997年時(shí)的數(shù)據(jù)。沒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體像香港這樣,在重大經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后,杠桿率增長如此之快。
香港金融行業(yè)完全不負(fù)責(zé)任的做法加速了這種泡沫。與香港銀行間同業(yè)拆借利率(Hibor)相關(guān)聯(lián)的貸款利率不足1%。如果利率提高至3%,許多借款人將陷入困境。這種產(chǎn)品真的就優(yōu)于美國次級(jí)抵押貸款嗎?香港政府如何能容忍這種金融產(chǎn)品?當(dāng)泡沫破裂時(shí),香港政府將不得不通過限制供應(yīng)來再次提高房價(jià),以拯救金融行業(yè)。本質(zhì)上來說,香港每經(jīng)歷一次經(jīng)濟(jì)周期,規(guī)模就縮小一些。
從另一個(gè)方面來說,內(nèi)地城市所采取的是"數(shù)量最大化"的策略。目前的房地產(chǎn)泡沫為當(dāng)?shù)卣峁┝俗畲蠡l(fā)展的資金條件。當(dāng)泡沫破裂時(shí),政府便會(huì)讓房價(jià)下降以吸引新的業(yè)務(wù)。
內(nèi)地城市每經(jīng)歷一次經(jīng)濟(jì)周期,規(guī)模就擴(kuò)大一些。廣州和深圳這兩座城市即將擁有2,000萬人口。北京和上海將擁有4,000萬人口。很難想象人口700萬的香港能在內(nèi)地的超大型城市群中立于不敗之地。
上世紀(jì)90年代香港房地產(chǎn)泡沫的部分原因是人們對(duì)于未來過于樂觀的態(tài)度。GDP和工資均以兩位數(shù)的速度增長,房價(jià)的增速更快。而人們對(duì)此的解釋是收入增長外推--即,房價(jià)增長領(lǐng)先于收入增長幾年。相比較而言,現(xiàn)在的泡沫就是一場鬧劇。接下來十年中,工資不會(huì)出現(xiàn)快速增長,香港所面臨的主要挑戰(zhàn)是來自于內(nèi)地的競爭壓力。盡管在過去十年中,香港經(jīng)濟(jì)停滯不前,上海則飛速發(fā)展,但香港的平均工資仍然是內(nèi)地一線城市平均工資的2.5倍。
正如我之前說過的那樣,香港的競爭對(duì)手已經(jīng)不是上海,而是我們的鄰近城市,如廣州和深圳。如果香港不改變現(xiàn)狀,轉(zhuǎn)而采取增長策略,那么它將失去在粵語城市中的領(lǐng)先地位。
香港的基本競爭劣勢是它的高房價(jià)。住宅股票的價(jià)值可能是GDP的四倍還多。而且這僅僅是對(duì)香港一半的人口而言。剩下的另一半人口仍住在公共住房或政府補(bǔ)貼住房中。世界上沒有一個(gè)城市像香港一樣,經(jīng)濟(jì)重心如此依賴房地產(chǎn)。
北京對(duì)香港的優(yōu)待很大程度上是以上海為代價(jià)的,這樣的政策是不是可持續(xù)?在中國所有省市中,上海的人口僅占全國的1.6%,而其對(duì)中央政府金庫所作出的貢獻(xiàn)卻是最高的。香港呢,香港的貢獻(xiàn)是零。政府忽視最高產(chǎn)的上海,偏袒拖累整體經(jīng)濟(jì)的香港--這樣的局面還要持續(xù)多久?
香港必須要平衡房地產(chǎn)政策中的數(shù)量和價(jià)格,以跟上大形勢。首先,香港應(yīng)該叫??赡苁拐萑胂乱粓鼋?jīng)濟(jì)衰退的瘋狂貸款產(chǎn)品,應(yīng)讓銀行對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款制定更嚴(yán)格的規(guī)定。
其次,香港政府應(yīng)當(dāng)考慮施行房產(chǎn)稅,并將其作為代替土地出售的主要收入來源。稅率可以從2%開始,然后逐漸上調(diào)至5%。這種政策可降低政府支持土地價(jià)格的積極性。考慮到香港需要為老齡人口花費(fèi)的福利性支出將逐漸上漲,此類政策將是不可避免的。
第三,政府應(yīng)當(dāng)考慮在彈丸之地維多利亞港以外的地方另外設(shè)立一個(gè)更大型的商業(yè)中心,大嶼山是一個(gè)理想的場所。香港目前正投入大量資金建造香港-澳門-珠海大橋。如果沒有城市擴(kuò)張策略,就很難收回成本。
香港人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手給內(nèi)地人的夢想可能終將是個(gè)夢。人口老齡化、不溫不火的經(jīng)濟(jì)、依賴北京給予的優(yōu)惠政策--香港正在漸漸失去優(yōu)勢、變得平庸。是時(shí)候該醒醒了!
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