地價已經(jīng)停漲 房價還能挺嗎？

    國土資源部近日發(fā)布最新監(jiān)測報告顯示，2011年四季度全國各用途平均地價增速持續(xù)放緩，商業(yè)服務(wù)、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速連續(xù)3個季度回調(diào)，同比增速連續(xù)兩個季度回調(diào)。其中，住宅地價更是環(huán)比呈現(xiàn)零增長。

    開發(fā)商觀望致地價下跌

    報告顯示，2011年四季度全國主要監(jiān)測城市地價增幅普降，綜合地價環(huán)比增速較前一季度下降1.04個百分點，已連續(xù)4個季度回調(diào)；同比增速較前一季度下降2.43個百分點，連續(xù)兩個季度回調(diào)。綜合地價環(huán)比負(fù)增長的城市約占1/3。住宅地價同比增幅超過3%的城市僅有5個，而環(huán)比負(fù)增長的城市由上一季度的12個增加到37個，同比負(fù)增長的城市增至8個。

    “土地市場的表現(xiàn)反映了房地產(chǎn)開發(fā)商普遍性的觀望情緒。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受本報記者采訪時表示，目前市場上呈現(xiàn)“雙觀望”的表現(xiàn)，即消費者對住房市場的觀望，開發(fā)商對土地市場的觀望。目前土地市場出現(xiàn)流拍、底價成交的比例比較高，這種情況一方面反映出開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的謹(jǐn)慎預(yù)期，另一方面也顯示出開發(fā)商資金普遍比較緊張，如果開發(fā)商手上有錢也不會出現(xiàn)目前低迷的情況。

    此外，土地價格的持續(xù)回落，是否受到當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的直接影響呢？北京工商大學(xué)經(jīng)濟研究中心主任周清杰對本報記者表示，這確實反映出房地產(chǎn)開發(fā)商對未來調(diào)控繼續(xù)偏緊的政策預(yù)期，以及對現(xiàn)有商品房存量需要長時間消化的預(yù)期。所以，房地產(chǎn)商拿地積極性不高，覺得再拿地的風(fēng)險大。

    地價使房價下行概率大

    土地價格曾經(jīng)一直是房價居高不下的重要推手，隨著住宅地價呈現(xiàn)零漲幅甚至是負(fù)增長的趨勢，土地市場的供求關(guān)系發(fā)生了改變。

    “土地市場的表現(xiàn)和樓市有很大的相關(guān)性。”陳國強表示，樓市的低迷會影響土地市場的表現(xiàn)，如果樓市趨于活躍則會帶動土地市場的活躍，總體上兩者的表現(xiàn)應(yīng)該是一致的。但是在周期性表現(xiàn)上，和其它上下游產(chǎn)業(yè)一樣，土地市場會相對滯后一些，樓市的表現(xiàn)會傳導(dǎo)到土地市場，但是兩者不會完全同步。

    “今年房產(chǎn)市場總體上是比較謹(jǐn)慎的判斷。”陳國強表示，目前從政策環(huán)境、市場、企業(yè)自身狀況來判斷，市場難以樂觀。而從投資、銷售、價格和新開工面積等各項指標(biāo)來看，也都出現(xiàn)了下降趨勢，特別是投資的指標(biāo)出現(xiàn)明顯下滑，新開工面積連續(xù)幾個月出現(xiàn)環(huán)比下跌，行業(yè)景氣指數(shù)也出現(xiàn)連續(xù)下降，預(yù)計今年投資增長會同比回落15%左右，甚至可能更低。和過去幾年相比，房地產(chǎn)業(yè)處于相當(dāng)?shù)兔缘乃?，成交量可能會出現(xiàn)持平，甚至是穩(wěn)中有降的局面，房價下行的態(tài)勢很明顯，或者說降價是大概率的事件。

    走勢關(guān)鍵還看調(diào)控政策

    不過，在周清杰看來，從土地的成交量、價格走勢來判斷房價的話，不完全是一對一的關(guān)系，樓市的調(diào)控政策才是關(guān)鍵。周清杰認(rèn)為，由于目前商品房存量較大，雖然政府一再強調(diào)樓市調(diào)控的政策不變，但從市場的角度講，政策繼續(xù)緊縮，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，可能帶來的負(fù)面影響也不小。比如說銀行業(yè)，不良貸款比例增加，會導(dǎo)致建筑業(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)的下滑，而這些產(chǎn)業(yè)的下滑也會對GDP產(chǎn)生負(fù)面影響。

    “雖然現(xiàn)在貨幣政策已經(jīng)有所改變，但存款準(zhǔn)備金率僅僅只調(diào)低了0.5個百分點，還仍然處于21%的高位，只是剛剛開始回歸常態(tài)，離寬松的貨幣政策還很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。”周清杰分析，這些政策放松的信號對于房地產(chǎn)市場來說，無疑是件好事，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈會變得相對寬松一些，會增加開發(fā)商的積極性。

    “當(dāng)前住宅用地價格下跌，相對于買房者來說成本也在下降。”周清杰表示，如果第一季度能夠降息，可能會在終端市場激活一部分購房需求。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商運營成本下降、市場有所恢復(fù)，可能會給房地產(chǎn)市場帶來一定信心。

    但對于房地產(chǎn)市場走勢，周清杰并不樂觀，他強調(diào)，調(diào)控政策是否會有松動，還要看第一季度的CPI(居民消費價格指數(shù))。如果第一季度，整體經(jīng)濟運行放緩狀況比較明顯，CPI如許多專家所預(yù)測的那樣降了下來，政府就有可能會采取減息等措施。