曾為地王的房產(chǎn)公司挺不住資金缺口被收購

    “地王”之死

    “地王”，一個偏正結構的現(xiàn)代詞匯，一個財富符號，一個價值信號。地王是那些投擲重金購得土地的經(jīng)濟組織——房地產(chǎn)企業(yè)；地王是那些被房地產(chǎn)企業(yè)揮斥億萬購得的土地。

    在中國，凡以“王”字所結尾的詞語，不管褒貶，都已物近其極。但是，連朝代也要盛衰更迭，地王亦不能永保江山?；蛟S被后來者超越，或許被腳下蹬踩的那塊昂貴土地拖下王位。

    2007年，業(yè)界黑馬——“地王”順馳被香港路勁收購，其董事長孫宏斌7年心血由此化為淡薄。在高價購買北京大興黃村地塊之后，這架頂著非理性腦袋的戰(zhàn)車開始在全國狂飆。“地王”的帽子讓人上癮，孫宏斌和順馳的名字頻繁見諸報端。與日俱增的名望背后，是資金日漸捉襟見肘。

    終于，順馳挺不住日漸襲來的資金缺口，被生生拖下馬鞍。這個冒進分子終于成為中國記錄在冊的第一個“消失”的地王。

    歷史的重復不會停止。在擁擠不堪的拍賣席中，誰將是下一個倒下的“地王”？

    地王狂奔

    北京南五環(huán)，大興區(qū)黃村。

    一片面積大約3.8萬平方米的人工湖蜷縮在四下怪石的懷中。怪石背后便是數(shù)十棟高樓林立的生活社區(qū)。如今在社區(qū)里的現(xiàn)房銷售代表都這樣告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“我們的開發(fā)商是香港路勁基建?！?/p>

    而在這片北京乃至全國最大的社區(qū)人工湖底，寂靜沉淀著地王順馳倒下的歷史。

    順馳倒下

    2003年，孫宏斌執(zhí)掌的天津順馳置地(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9.05億元地價購得當年的北京“地王”，也是北京第一宗拍賣的大幅國有土地。

    12月8日當天上午10點，北京國際飯店二層會議廳，進入場面控制角色的拍賣師陳少湘開口一句：“各位不論是舉牌、還是喊出來，只要給錢怎么都行?！睂⒏偱恼呔o張的情緒略為化解。但是輕松數(shù)秒，拍賣便驟然緊張。

    第一個舉牌的是10號競拍者，隨后28號、8號、7號、9號、6號競拍者跟進舉牌，價格小幅攀升。

    開場半小時之后，沉寂多時的18號突然將價格叫至近7億元。此時，陳少湘提醒大家“投資有風險，舉牌要謹慎”。接著，9號叫價7.1億元，16號叫價7.2億元。隨著時間延伸，有8家競拍者退出競價，現(xiàn)場僅剩9號和16號。而每次1000萬元的加價使價格迅速逼近8億元關口。

    10點41分，16號叫價8億元，9號叫價8.1億元。如此循環(huán)，不斷加價。直至？10點48分，16號叫價9.01億元，9號擲出“9億零500萬”的價格。隨后，再無人應價。

    其實，當競拍價格推升至7億元時，陳少湘借機提示：“投資有風險，舉牌要謹慎?！痹陔S后的10點43分，陳少湘再次提醒競拍者舉牌需謹慎，并稱大興區(qū)陸續(xù)還有土地推出。

    這樣的警告并未抑制荷爾蒙的分泌。10點49分，面對無人應價的場面，陳少湘的定價槌敲響了終結的聲音——孫宏斌的順馳公司成為“地王”，并愿意為大興黃村地塊支付9.05億元天價。

    事后接受媒體采訪的天津順馳置地(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王全存認為9.05億元的價格“合適”。他說：“我們這次來北京參與這次競拍，本身并不是為了盈利，而是為了順馳的長期發(fā)展，所以我們對這次拍賣的態(tài)度是無底價?！?/p>

    拿地事后，孫宏斌亦稱：“在取得北京大興黃村項目上，順馳更看重的是進入北京這個市場，價格是次要的?！彪S后，順馳開始了全國性的急速拿地擴張。

    2004年，順馳競得上海寶山、無錫等大體量地塊，并在南京、蘇州、石家莊、武漢、重慶、成都等地不斷拿地擴張。

    眾所周知，拿地需要高成本，而如此急速拿地則已經(jīng)超出了一個成長階段企業(yè)的承載能力。有觀察家將順馳的脫韁視作與同行“結怨已深”。有地產(chǎn)商在接受媒體采訪時說按照當時拿地的價格、成本測算，順馳的叫價，是沒有一個開發(fā)商敢承擔的，“順馳的做法是拿未來房地產(chǎn)高速增長作為賭注，先期才敢投入，這在其他房企是不能茍同的。”

    萬科董事局主席王石在2006年發(fā)表《和地產(chǎn)黑馬交鋒》一文中提到萬科內(nèi)部的分析報告認為，孫宏斌靠二手房代理起家，對客戶需求市場反應敏感，企業(yè)的貫徹力強，職員斗志旺盛，經(jīng)營上極其強調(diào)資金流；截至2003年年底，順馳預交地價的資金在人民幣70億元以上，進入2004年第一季度，預付資金規(guī)模已經(jīng)超過100億。從資金流上看，除非有強大的財團或銀行做后盾，按期交付地價款是不可能的。實際上，順馳在許多城市都在拖延交付地價款，另一方面，繼續(xù)高價拿地。

    王石認為，孫宏斌在賭博，高價拿地的時候就沒有準備按時還錢，同政府公信力博弈，屬惡意競爭行為。

    盡管為同行異見，順馳依舊不斷高價拿地，同時在各地拖延交付地價款。孫宏斌則對順馳資金鏈充滿信心，他試圖通過無限延長支付土地出讓金來獲得市場機會，然后依靠后期銷售回款來償還所欠土地款項。鑒于土地的升值事實，土地出讓方以及授信銀行都在獲益前提下緘默。

    隨著不斷拖欠土地出讓金，順馳整個資金缺口超過30億元，僅其當下緊迫性資金需求就達近10億元。而全國化項目的資金使用常常處于“十個瓶口、四五個蓋子”的狀態(tài)。媒體曾報道順馳在北京開發(fā)的藍調(diào)國際公寓項目從建成到2006年5月，僅賠付業(yè)主延遲交房違約金就超過4000萬元，且數(shù)字不斷增加。

    盡管孫宏斌和順馳憑借被外界稱為“先拿地后算賬”的風格不斷擴張，原本為順馳提供滾滾現(xiàn)金流的天津市場卻受到內(nèi)地以及香港房企等四面圍殺，順馳幾無項目可買。

    此時，孫宏斌的順馳已不能順利奔馳。2007年，《中國經(jīng)濟周刊》曾根據(jù)路勁對外公布的數(shù)字報道：順馳濱海土地尚需支付7億元地價，欠銀行約7億元貸款；順馳地產(chǎn)土地與其他合營企業(yè)攤占100萬平米來計算，尚需支付16億元地價款，欠銀行16億元貸款。此外，蘇州鳳凰城項目尚有18億元土地款未付，加上銀行貸款，債務達20多億元。據(jù)此計算，順馳負債總計已達66億元，是外界猜測的30億元負債規(guī)模的兩倍多。

    時不過4年，面對十位數(shù)字的巨量資金缺口，順馳活生生地被“地王”二字拖倒，賤賣。2007年的第一個月份尚未過完，香港上市公司路勁基建(1098.HK)發(fā)布公告，路勁及其伙伴以13.1億港元收購增持順馳中國39.74%股份，最終控股比例達到94.74%，順馳原股東孫宏斌僅持其余5.26%股份。

    中國記錄在冊的第一個地王，被塵封史冊。