曾為地王的房產(chǎn)公司挺不住資金缺口被收購

    大龍地產(chǎn)：被沒收的“地王”

    同樣是在北京，曾經(jīng)名噪一時的“雙料地王”大龍地產(chǎn)(600159.SH)也同樣遭遇了被沒收“地王”的處罰。

    2009年11月20日，北京順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊以55.5億元拍出，成為當(dāng)時北京樓面地價、總價雙料地王。購得該地塊的大龍地產(chǎn)董事會秘書馬志方在拍賣現(xiàn)場向眾媒體宣布，大龍地產(chǎn)為北京市順義區(qū)直屬房企，60%的業(yè)務(wù)集中在順義區(qū)，并于2005年實現(xiàn)上市，大股東為北京順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司，實力雄厚，資產(chǎn)過百億。

    盡管有國有企業(yè)背景的母公司撐腰，大龍地產(chǎn)2009年三季度財報卻顯示總資產(chǎn)約為29.4億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為6億多元。而在50.5億元土地出讓金中，開發(fā)建設(shè)補償費為13億元，其余為土地收益金。按照合同約定，大龍地產(chǎn)需在三日內(nèi)繳納余款37.5億元。

    大龍地產(chǎn)終究沒有在規(guī)定時間內(nèi)籌集到完備的資金。

    最近，一位大龍內(nèi)部人士對媒體揭秘說：當(dāng)時拿地，“一方面是順應(yīng)順義區(qū)政府的意思，希望地塊能落到順義區(qū)所屬的企業(yè)開發(fā)；另一方面，沒想到提高了土地出讓預(yù)付款，導(dǎo)致公司在規(guī)定時間拿不出錢。”該人士說，雖然公司在拍下地塊之后通過各種渠道積極籌措資金，但最終因時間太短而無法到位。

    2010年1月22日，北京市國土局發(fā)布《關(guān)于加強北京市閑置土地清理處置問題的公告》，對欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同的用地單位，暫停其在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動的資格，大龍開發(fā)位列名單之首。不但“地王”被收回，2億元的資金亦是打了水漂。

    交易日當(dāng)天，大龍地產(chǎn)的股票價格在該利空打擊下連續(xù)下挫，公開交易信息顯示機構(gòu)紛紛出逃。從2010年1月21日的最高價每股22.6元一路狂跌，截至2010年12月30日的收盤價僅為5.12元。

    來自市場的眾多分析認(rèn)為，盡管作為北京順義區(qū)域性龍頭地產(chǎn)開發(fā)公司背靠資產(chǎn)雄厚的國有企業(yè)，但是在面對北京動輒十幾億或幾十億一塊的土地拍賣結(jié)果面前，總資產(chǎn)30億元的大龍地產(chǎn)已面臨難以拍得土地。

    此次順義拍地的最終失利，將使公司中短期內(nèi)再次使用較高資金杠桿獲得土地的概率大大減小。賬面資金還剩2.55億元，這將迫使公司中短期內(nèi)在項目拓展上可能被迫轉(zhuǎn)向其他土地價格較便宜地區(qū)。

    2010年12月22日晚間，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司董事長趙川因工作原因辭去公司董事、董事長及公司其他一切職務(wù)。

    盡管沒有被這塊價格高昂的土地所拖垮，但是大龍地產(chǎn)從“地王”到褪去光環(huán)僅用了兩個月時間，并最終以股價暴跌、高管換人收場。

    富力地產(chǎn)：資金鏈緊繃

    同樣是“地王”，香港聯(lián)交所上市的富力地產(chǎn)面對2009年“北京廣渠路10號地塊”的10.22億元則并未引起太多波瀾。

    早在2002年3月，富力地產(chǎn)就曾以32億元競投奪得北京廣渠門外東五廠面積為48萬平方米的土地，從此開始了在北京的發(fā)展。先后開發(fā)了富力城、富力又一城、富力丹麥小鎮(zhèn)、富力灣、富力愛丁堡、富力信然庭等住宅和富力萬麗酒店、富力廣場、富力雙子座、富力中心、富力摩根中心等商業(yè)寫字樓項目。

    2009年，富力地產(chǎn)協(xié)議銷售總額上升51%達242億元；可銷售面積則增加了46%達233萬平方米。來自其2009年年報現(xiàn)金流量表顯示，“強勁的合約銷售帶來人民幣217億元的預(yù)售所得款項，而支付土地出讓金款額并不龐大，造成數(shù)目龐大的正數(shù)經(jīng)營現(xiàn)金流入?！?/p>

    “本集團現(xiàn)金為人民幣78.9億元，借款總額為人民幣243.9億元，包括于2009年10月發(fā)行的境內(nèi)債券人民幣55億元。凈負(fù)債與權(quán)益比率由上一年度的123.2%改善為97.6%，主要乃因年內(nèi)銷售強勁令現(xiàn)金流入所致。本集團從多間聯(lián)系銀行獲得信貸融資額度約人民幣240億元(2008年：人民幣130億元)尚未動用。”

    然而，看似寬松的資金環(huán)境卻并未讓已成高樓的“地王”順利脫離觀察家視線。2010年7月22日，已化身為“富力十號”高端社區(qū)“地王”取得了預(yù)售許可證。但是時隔多日后，媒體卻爆出該項目的“銷售迷局”：或已被團購或尚未開盤，而中介機構(gòu)已經(jīng)將該項目的二手房放在外網(wǎng)上叫賣。

    有媒體援引匿名人士的話報道稱，類似行為有可能意在快速回流資金以彌補緊張的資金鏈。

    近年來，富力地產(chǎn)強勢進軍商業(yè)地產(chǎn)，將其大部分資金押寶在商業(yè)持有上，緩慢的資金回籠，難以填平日趨增長的資金需求“黑洞”，資金鏈日趨緊繃在所難免。資本密集型的房地產(chǎn)開發(fā)，本來負(fù)債率都在其他行業(yè)之上，全行業(yè)平均負(fù)債率維持在70%左右，但據(jù)瑞銀發(fā)布的報告，富力地產(chǎn)在2010年的負(fù)債率一度卻達到了120%。

    “央企”開發(fā)商：有援無憂

    作為民企的富力地產(chǎn)面對肇始于2010年的“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”，或許在融資渠道方面將更加緊迫。相對而言，有央企背景的房地產(chǎn)公司可能會更好過一些。因為他們的錢可能受益于金融危機以來的“天量信貸”。

    中國電子集團旗下的中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司子公司成都中澤置業(yè)，自從成為地王，便悄然隱藏，再未給公眾留下影像。

    根據(jù)工商注冊資料，成都中澤置業(yè)有限公司注冊資金為1000萬元人民幣，其法人代表(負(fù)責(zé)人)為黃明巖。黃是中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司的總經(jīng)理。中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司是中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司的全資子公司，公開信息顯示，該子公司于2003年被批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。而在2010年中央要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的78家央企名單中，中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司赫然在目。

    如今，那塊價值19.6億元的地塊已經(jīng)開工，其開發(fā)商為成都中澤置業(yè)的項目公司北京中澤林翠置業(yè)有限公司，成立時間為2009年8月13日，法人代表依舊為黃明巖，注冊資金2000萬元。據(jù)媒體報道稱，該公司人員擔(dān)心如果項目再不開工，便有可能被收回。

    盡管隸屬于央企而難以識別其資金鏈狀況，但是中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司已經(jīng)按照中央要求逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    《中國經(jīng)濟周刊》從上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所獲取的信息顯示，2011年1月14日，中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司掛牌轉(zhuǎn)讓煙臺科信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司86.4%股權(quán)，價格為9537.57萬元。

    煙臺科信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年8月31日報表顯示，營業(yè)收入為892.2844萬元，營業(yè)利潤為-127.930477萬元，凈利潤-238.365722萬元。總資產(chǎn)為39204.047575萬元，負(fù)債總計為34150.756487萬元。

    同樣作為央企背景的中化方興(0817.HK)則進度更快。該公司在“地王”身上所種的“金茂府”項目即將結(jié)果。

    來自方興地產(chǎn)拿地后的2009年財報顯示，2009年其收入為63.21億港元，毛利潤為32.99億港元，兩項數(shù)值較2008年都有較大增長。

    2010年8月20日，方興地產(chǎn)又發(fā)布了2010年半年報，顯示該年上半年，總收入達41.03億港元，同比增長61%。公司旗下三大業(yè)務(wù)板塊——物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃及酒店經(jīng)營均衡發(fā)展，分別占總收入之58%、10%及25%。

    中化方興地產(chǎn)主席羅東江亦曾公開表示，廣渠路15號項目將于2011年預(yù)售，并于2012年入賬。目前，金茂府尚未公布定價。

    另一家央企背景企業(yè)、遠洋地產(chǎn)旗下北京遠豪置業(yè)有限公司所持有的大望京地塊在經(jīng)歷去年退地傳聞后，如今亦無動作。但據(jù)稱該項目將作為2011年北京入市主要高端項目之一的角色被推入公眾視線。

    注冊資金6000萬的北京遠豪置業(yè)有限公司法人代表為趙新強，根據(jù)目前最近一次的公開消息，趙為遠洋新干線總經(jīng)理，此前身份為遠洋地產(chǎn)質(zhì)量部總經(jīng)理。

    遠豪置業(yè)背后遠洋地產(chǎn)的資金實力決定了該地塊的命運。在將此地收入囊中之后的2010年7月份，遠洋地產(chǎn)發(fā)行9億美元的可轉(zhuǎn)債，并表示“這些資金要用于以后的土地擴張”。

    根據(jù)遠洋地產(chǎn)網(wǎng)站所公布的財報顯示，2010年上半年協(xié)議銷售額為83.03億元人民幣，毛利潤為12.06億元人民幣，手頭現(xiàn)金為143.59億元人民幣，土地儲備為1441.8萬平方米。

    其2010年上半年經(jīng)營活動所用現(xiàn)金凈額為113.71億元人民幣，投資活動所用現(xiàn)金凈額為9.08197億元人民幣，融資活動現(xiàn)金凈額為82.7509億元?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為40.04314億元人民幣。上述金額較2009年同期都出現(xiàn)明顯增長。

    2011年1月17日，遠洋地產(chǎn)完成新年以來第一次競拍土地。遠洋地產(chǎn)旗下青島遠豪置業(yè)有限公司經(jīng)過12輪現(xiàn)場競價，最終以樓面單價6500元/平方米，總地價6.98億元，競得青島浮山新區(qū)F地塊。

    而曾經(jīng)拿下北京大興亦莊地塊的央企中信，在2010年末更是拿下北京CBD最后一幅黃金地塊：價值63億的中服地塊Z15號。僅僅時隔6日的12月27日，集團子公司中信地產(chǎn)再度斥資22.68億將北京亦莊地塊X1-3地塊收入囊中。一個星期之內(nèi)，中信地產(chǎn)斥資逾85億元重兵布陣京城，筑底京城之心躍然紙上。

    根據(jù)中信集團的財務(wù)報告顯示，2009年集團營業(yè)收入共計2090.65億元人民幣，其中房地產(chǎn)以及基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)收入為144.26億元，貢獻利潤36.09億元。

    與中信集團實力有一拼的中國兵器裝備集團公司旗下也有一塊“地王”。這便是價值17.6億元的北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目用地，競拍得手者是北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

    2010年3月15日，世博宏業(yè)剛剛當(dāng)上地王，便有人對其“指手畫腳”。有媒體報道援引知情人的話說：“世博宏業(yè)有以往開發(fā)運營的收益，不會直接或間接使用集團從4萬億投資中得到的份額?！睋?jù)該人士透露，世博宏業(yè)公司有以往開發(fā)運營的收益，也有來自銀行的貸款、授信等，現(xiàn)有資金完全滿足下一階段開發(fā)需要，“不需要從國家的4萬億投資中拿錢?！?/p>

    不過，流傳到網(wǎng)上的一份股權(quán)出讓招標(biāo)信息則顯示出：該公司的財務(wù)狀況似乎并不理想。據(jù)該信息，世博宏業(yè)在2008年便虧損1057萬元，所有者權(quán)益僅剩3517萬元。截至2009年年初，世博宏業(yè)的總負(fù)債為9771萬元，而其中8500萬元是向南方工業(yè)資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司所借，而后者正是中國兵器裝備集團的成員單位之一。由此可見，母公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面給予世博宏業(yè)的扶持力度。

    目前該地塊已超過約定開工時間逾兩個半月，卻尚無動工跡象。

    與中國兵器裝備集團同為央企的保利集團旗下保利地產(chǎn)，在連拿廣州白云新城價值24億元的AB2907008-1和價值11億元的AB2907008-2兩塊“地王”之后，也并未見到有后續(xù)動作。

    2011年1月11日，保利地產(chǎn)公布了2010年全年的銷售業(yè)績，共計662億元。來自保利地產(chǎn)公布的2010年第三季度報告顯示，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達-261億元。

    此前，《中國經(jīng)濟周刊》亦曾報道目前保利地產(chǎn)的土地儲備量占全國首位，達到3369萬平方米。

    鑒于針對上述各公司公開置評的不便，一位要求匿名的內(nèi)地境外上市房地產(chǎn)企業(yè)的高級財務(wù)經(jīng)理向《中國經(jīng)濟周刊》說：“國企特別是央企擁有大量的信貸資金無處安置，于是便四處拿地，或囤積或建設(shè)高端物業(yè)。即便虧損，央企也并不在意，因為這并不是自己的錢?！?/p>

    他表示，從多家作為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺的子公司虧損情況中便能顯而易見，單憑幾塊高價土地難以拖垮有央企背景的子公司，因為“靠山”總是會向他們伸出援助之手。

    緊縮的考驗

    不過，一些既非央企背景也非上市企業(yè)的“地王”在已到來的2011年或?qū)⒚媾R更嚴(yán)峻的資金考驗。因為他們不僅要負(fù)擔(dān)沉重的土地出讓款項，還要忍受不斷收緊的貨幣政策。

    2011年2月8日晚間，中國人民銀行宣布，自9日起上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。這是央行今年以來首次上調(diào)利率，也是2010年以來第三次上調(diào)利率。央行曾于去年10月份和12月份兩次上調(diào)利率。

    易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究部楊紅旭部長向《中國經(jīng)濟周刊》置評說：“存貸款利率的提高不僅從購房者方面控制了需求成本，也再次提高了開發(fā)商的貸款成本?！睏罴t旭認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)商的問題不僅僅是貸款價格的提高，更嚴(yán)重的問題在于銀行早已收緊了對房企的授信額度。

    中國指數(shù)研究院預(yù)測認(rèn)為，當(dāng)前的貨幣政策環(huán)境和2002年、2006年較為類似，考慮到2010年全年新增貸款將達到8萬億元，而此前幾次制定該指標(biāo)計劃時一般會低于上年實際值。預(yù)計2011年新增貸款計劃將為7萬億元。

    此外，一度受到政策打壓的房地產(chǎn)信托資金進來據(jù)稱將重新啟動。但消息稱，更多的信托基金考慮到房地產(chǎn)調(diào)控仍在持續(xù)，為規(guī)避風(fēng)險，紛紛提高了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的門檻。記者獲悉，主要信托公司今年在做房地產(chǎn)信托時，將以大中型房企尤其是國企為主，同時拒絕接盤收益低于3000萬元的項目。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的高層人士和一位股份制上市銀行對公業(yè)務(wù)經(jīng)理都向《中國經(jīng)濟周刊》證實：目前銀行對房企的開發(fā)信貸越來越緊張嚴(yán)格，而其他融資渠道也跟隨受到不同程度的封堵。

    “從目前情況看，手中持有高價地塊，既無背景又無特殊融資渠道的房地產(chǎn)公司可能會在今年面臨生存危機?！眮碜陨鲜泄镜呢攧?wù)負(fù)責(zé)人如此歸類已經(jīng)或即將成為“地王”的企業(yè)未來命運，“要么接受土地被收回的現(xiàn)實，要么被昂貴的地塊拖死。”

    相關(guān)內(nèi)容詳見本刊2010年第42期《誰在囤地》及2011年第4期《中國地王圖》。

    資金流斷裂：“地王”致命傷

    無論是順馳地產(chǎn)還是北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大龍地產(chǎn)，三個不同量級的地王或被吞噬殆盡，或淡出公眾視線，或股價受挫。盡管有不同的癥狀，但是他們卻同屬一類病癥：被趕下“地王”寶座。

    這僅僅是北京的情況。在2009年的廣州，面對公眾的質(zhì)疑和壓力，國土局等部門對已有兩年“曬太陽”歷史的地王動用重刑。從那一年的9月開始，廣州先后收回了白云云祥路“地王”、科學(xué)城“地王”等地塊，并沒收了部分土地出讓金。而這其中也包括保利、富力等大型開發(fā)商于2007年所購地塊。

    還有南京在2007年12月6日以24.1億元高價成交的江寧“地王”。該幅土地被收回，連帶其超過2億元的土地保證金亦打了水漂。

    眾多的實體病例都將地王最后的命門指向清楚：現(xiàn)金流病變。

    1月23日，多位大型房地產(chǎn)商的財務(wù)經(jīng)理對《中國經(jīng)濟周刊》一致表示，作為資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，與生死相關(guān)的最重要因素之一便是資金鏈的健康。而得以稱“王”的房企對充足的資金更是如饑似渴。

    “資金鏈斷裂則生死攸關(guān)，資金鏈緊張則難以支撐企業(yè)擴張?！痹谙愀凵鲜械囊患曳康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)經(jīng)理說，目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源依舊是銀行信貸。“房地產(chǎn)信托未成熟，私人借貸和私募資金成本太高。外資渠道只適合少數(shù)大型知名企業(yè)和上市企業(yè)。相較來說只有銀行信貸的成本較低，而且支撐力度較大。這就是為什么金融危機以來房地產(chǎn)企業(yè)能夠有錢拿高價地，賣高價盤?！?/p>

    面對當(dāng)前央行加息0.25個百分點以及不斷緊縮的信貸等融資渠道，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠認(rèn)為，當(dāng)前大約135家上市房企負(fù)現(xiàn)金流大約1000億元左右，由于小型開發(fā)商資金鏈原本就較為緊張，加上當(dāng)前宏觀政策調(diào)整，對他們來講，倒閉可能性是非常大的。

    現(xiàn)金流的崩潰總是有些起因。順馳地產(chǎn)是因為瘋狂拿地的擴張。而“地王”大龍地產(chǎn)則像是拿地撞在槍口上。

    在大龍地產(chǎn)“出事”之前的6月25日，北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.4億元競得北京市通州區(qū)九棵樹大街居住項目。北京祈連，實際為華美地產(chǎn)注冊的空殼。而華美地產(chǎn)則是一個同樣并不出名的主營房地產(chǎn)銷售企業(yè)。

    華美地產(chǎn)自2009年5月至7月在北京近郊的大興、通州大舉出手，以不同命名的馬甲公司購置土地。隨后便被市場懷疑其資金鏈嚴(yán)重吃緊。媒體援引其內(nèi)部人士的話報道說：“現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)聲這樣緊，開發(fā)商被說成洪水猛獸，誰也不愿意出頭。以項目公司的名稱拿地，是很多企業(yè)慣用的方式?！?“去年公司提出的發(fā)展目標(biāo)是壟斷通州市場，但今年沒有再這么說了?！?/p>

    果真不久，九棵樹地塊便被北京國土局收回，并沒收保證金。

    與這個銷聲匿跡的“通州地王”一樣，北京大龍地產(chǎn)同樣由于未能在限制期內(nèi)繳納規(guī)定土地出讓金而被收回土地。

    然而坐過“地王”位子的人，總是要忍受四周的“說三道四”。大龍地產(chǎn)拿地之后，四下的傳言便不脛而走。有說大龍地產(chǎn)是當(dāng)?shù)卣谝猓鞘潞笊?；有說政商謀局抬高地價卻不幸“自中圈套”……不過這些傳聞最后都未得到證實。

    然而，大龍地產(chǎn)當(dāng)“地王”撞在政策槍口上的事實卻不得不承認(rèn)。大龍地產(chǎn)拿下順義后沙峪地塊月余之后，財政部、國土資源部等五部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求地方將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出則通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排。

    突然下發(fā)的政策迫使大龍地產(chǎn)須先有50.5億元過賬，這使得其在資金方面瞬間捉襟見肘。

    2009年12月23日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于掛牌督辦處置房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地的通知》。通知要求，對土地閑置滿一年不滿兩年的，要按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。

    一位中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的高層領(lǐng)導(dǎo)對《中國經(jīng)濟周刊》說，這兩年產(chǎn)生的地王被一兩塊高價土地拖累致死并不太可能。他認(rèn)為，近年來的地王并沒有中小型企業(yè)或民企。“如果政策能夠更加傾向于貨幣化手段，那么有可能致使一些已高價拿地的企業(yè)因資金鏈緊張而出現(xiàn)生存危機。”

    而目前的政策盡管嚴(yán)厲卻無法奈何兩年來的高額信貸?！罢邔Φ赝醯纳揽刂埔彩种匾?。一般政策更傾向慢性作用，不像資金鏈那么快速致命?！?/p>

    但針對目前現(xiàn)狀，這位人士認(rèn)為：“因為這兩年信貸太多了，房地產(chǎn)企業(yè)基本不缺錢。而且很多地王有央企背景，背靠這些大型集團則更難像曾經(jīng)的順馳那樣因資金鏈斷裂而被收購?！?/p>