房產(chǎn)稅：重拳，浮云和希望

    從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看,無論從完善稅制的角度,還是促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的角度,開征房產(chǎn)稅都是大勢所趨。但從中國的客觀現(xiàn)實(shí)來講,開征房產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,還面臨著許多問題需要解決。

    在房產(chǎn)稅的使用上,發(fā)達(dá)國家基本都遵循"取之于民,用之于民"的原則。歐美等國征收房產(chǎn)稅,明確用于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)福利,諸如教育、文化通訊設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)等民生福利。在加拿大,房產(chǎn)稅是?？顚Ｓ?專門用于中小學(xué)教育。而美國房產(chǎn)稅七成用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境,從而讓學(xué)區(qū)周圍環(huán)境改善。英國所征收的房產(chǎn)稅款一般專項(xiàng)用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育事業(yè),在地方經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著極其重要的作用。

    近一段時(shí)間以來,伴隨著房價(jià)飆升,我國政府采取了諸如加息、限購等一波又一波的樓市調(diào)控措施,但似乎仍未拉住房價(jià)這個(gè)"脫韁的野馬"。為了探索新的房價(jià)調(diào)控措施,2011年伊始,上海、重慶就提出了開征商品房房產(chǎn)稅方案。從目前掌握的資料來看,這兩個(gè)城市的試點(diǎn)方案也不盡相同。重慶主要針對(duì)高檔商品房和打擊炒房投機(jī),存量和增量均包括在內(nèi)；上海主要對(duì)家庭人均面積超過70平方米部分先預(yù)征兩年的房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅只針對(duì)新購買房子的人,對(duì)存量房不征收。因此,兩地政府開征房產(chǎn)稅的初衷似乎都包含了普通百姓對(duì)房價(jià)下降的預(yù)期。人們期待實(shí)施房產(chǎn)稅能夠力挽狂瀾,成為抑制房價(jià)過快上漲的靈丹妙藥。但是,房產(chǎn)稅果真能帶來房價(jià)下降的預(yù)期嗎?我們還是先來看看歐、美、日等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)。

    他山之石:

    國外征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)

    在已有的征收房產(chǎn)稅國家,房產(chǎn)稅主要采取從價(jià)稅(市場價(jià)值),并且可以進(jìn)行申訴。在美國,房產(chǎn)稅在評(píng)估中力求反映市場價(jià)值,各州和縣的房產(chǎn)稅率不盡相同,大抵都在1%上下。美國的房產(chǎn)稅每年都會(huì)進(jìn)行評(píng)估,以力求充分反映房產(chǎn)在市場中的應(yīng)有價(jià)值。在日本,對(duì)土地、房屋的課稅依據(jù)是市場價(jià)值計(jì)征的,稱之為"適當(dāng)?shù)臅r(shí)價(jià)"。日本一般每三年進(jìn)行一次基礎(chǔ)評(píng)估,估價(jià)的當(dāng)年稱為基準(zhǔn)年度,該年度的價(jià)格稱為基準(zhǔn)年度價(jià)值。另外,在房產(chǎn)價(jià)值確定存在爭議時(shí),德國、美國和加拿大都規(guī)定了房主可以申訴的程序。為此,這些國家的各地區(qū)都設(shè)有相應(yīng)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),來處理相應(yīng)的申訴。

    各國都規(guī)定了相應(yīng)的房產(chǎn)稅減免措施。英國的房產(chǎn)稅有一定的免稅范圍,如對(duì)只由學(xué)生、未成年人、外交人員或殘疾人居住的房產(chǎn)完全免稅。市政稅全額課稅的基本條件是至少兩名成年人居住在該住宅內(nèi),如果只有一名成年人,市政稅可減收25%等等。在日本,估價(jià)低于30萬日元的土地和估價(jià)低于20萬日元的建筑,免征物業(yè)稅；政府、皇室、墓地、學(xué)校等特殊用途的建筑也免征物業(yè)稅。加拿大政府規(guī)定,對(duì)65歲以上的老人,政府將減免房產(chǎn)稅；如果是下崗失業(yè)人員,憑上一年的報(bào)稅憑證,政府將減免房產(chǎn)稅。

    房產(chǎn)稅在很多國家都能在一定程度上避免房產(chǎn)投機(jī)所導(dǎo)致的價(jià)格快速上漲。在德國,房產(chǎn)稅在抑制房價(jià)上漲方面起到積極的作用,使德國在最近十五年房價(jià)沒有明顯的上漲。在美國,房產(chǎn)稅是一個(gè)平衡器,如果房價(jià)上漲,房主的稅收就要增加。所以,盡管大家都希望房價(jià)上漲,但是一定比例的房產(chǎn)稅套住了房價(jià)的惡性攀升,所以美國的房價(jià)不可能像中國一樣連續(xù)暴漲。然而,房產(chǎn)稅并非萬能良藥,不能指望其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到直接的抑制作用,否則就不會(huì)有20世紀(jì)80年代興起的日本房地產(chǎn)泡沫,也就不會(huì)有美國2007年以來的房貸危機(jī)演變成的一場金融海嘯。

    洋為中用:

    中國房產(chǎn)稅制尚需探索的問題

    從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看,無論從完善稅制的角度,還是促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的角度,開征房產(chǎn)稅都是大勢所趨。但從中國的客觀現(xiàn)實(shí)來講,開征房產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,還面臨著許多問題需要解決。

    首先是征收范圍的問題。在重慶的房產(chǎn)稅方案中,最大的問題在于高檔房的界定。而上海的方案只針對(duì)新增房地產(chǎn),這就意味著存量不咎,以往擁有數(shù)套房產(chǎn)的人將成為最大的受益者。而對(duì)新的購房人(他們可能正好是房屋的真正需求者)而言,加重了負(fù)擔(dān),會(huì)造成明顯的社會(huì)不公。

    其次是稅率如何確定。假設(shè)房產(chǎn)稅率很低,房地產(chǎn)價(jià)格上漲率高于該比率,則該稅率對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)并無實(shí)質(zhì)意義,房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。如果稅率過高,又會(huì)不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展,而中國的經(jīng)濟(jì)增長在很大程度上依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    三是房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問題。房產(chǎn)價(jià)值具有很強(qiáng)的不確定性,和區(qū)位、房型、小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境、物業(yè)等等因素有關(guān),如何動(dòng)態(tài)地評(píng)估房屋價(jià)值將是一項(xiàng)浩大的工程。如果仔細(xì)評(píng)估,面對(duì)數(shù)以萬計(jì)的不同房屋,準(zhǔn)確機(jī)制將會(huì)耗費(fèi)極高的社會(huì)成本。反過來說,如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格,容易因?yàn)椴还蕉兄路磳?duì)。另外,當(dāng)房價(jià)評(píng)估不合理時(shí),還要建立起相應(yīng)的申訴程序。

    抑制房價(jià):

    中國房產(chǎn)稅征收之路徑選擇

    結(jié)合國外的經(jīng)驗(yàn),從我國實(shí)際情況出發(fā),筆者建議我國房產(chǎn)稅的征收應(yīng)該注意以下幾點(diǎn):

    第一,人均面積作為征稅的衡量標(biāo)準(zhǔn)。按人均居住面積為標(biāo)準(zhǔn),超過了平均居住面積,就得繳納房產(chǎn)稅。人均房屋使用面積越大,稅率越高,可實(shí)行累進(jìn)稅率制度。另外,要規(guī)定相應(yīng)的減免制度。第二,房產(chǎn)稅應(yīng)該有合理的用途,取之于民,用之于民。因此,所征收的房產(chǎn)稅應(yīng)該用于當(dāng)?shù)亟逃龡l件的改善、社區(qū)設(shè)施的改進(jìn)或道路、橋梁的改造等等。這樣有利于房產(chǎn)稅的征收,防止逃避稅收的現(xiàn)象,同時(shí),也能通過稅收來抑制房價(jià)的快速上漲。第三,對(duì)于長期空置的房子,明顯具有投機(jī)性色彩,故而可以提高房產(chǎn)稅的稅率。這樣,能有效避免房產(chǎn)投機(jī)。第四,將該稅種劃歸為地方稅種。一方面比較符合歷史習(xí)慣和國際慣例,另一方面,有利于調(diào)動(dòng)地方政府的積極性,可以激發(fā)地方政府配合中央政府進(jìn)行房價(jià)控制,有利于房價(jià)的穩(wěn)定。

    長期以來,我國房地產(chǎn)的稅收大部分集中于開發(fā)和交易環(huán)節(jié),保有環(huán)節(jié)的稅收較少,這是推動(dòng)我國房價(jià)高漲的主要因素。因此,在保有環(huán)節(jié)上開征房產(chǎn)稅,從一定程度上可以將房價(jià)這只"猛虎"控制在"籠中"。

    房產(chǎn)稅的開征,對(duì)于不斷上漲的房價(jià),無論是一記重拳,還是浮云,我們還不得而知。盡管未必能達(dá)到預(yù)期的效果,但是,還是帶給了我們希望。