重拳調(diào)控樓市 多管齊下完善當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控

    為抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，今年4月，新"國(guó)十條"出臺(tái)，國(guó)慶期間又陸續(xù)出臺(tái)了一系列的深化推進(jìn)措施。在這一系列政策中，既包含了諸如銀行信貸收緊、嚴(yán)查囤地炒樓行為等傳統(tǒng)手段，也采取包括稅收調(diào)控、限制購(gòu)買(mǎi)等不同于以往的政策措施。但受政策時(shí)滯等因素影響，調(diào)控效果至今還不理想。以上海為例，從今年3月至9月，住房交易量從3月的134萬(wàn)平方米上升至到9月的186萬(wàn)平方米，環(huán)比價(jià)格3月上漲1.9%，9月為0%。同樣，北京、廣州的數(shù)據(jù)同樣不樂(lè)觀。北京成交量由3月的103萬(wàn)平方米上漲到9月的121萬(wàn)平方米；環(huán)比價(jià)格3月上漲1.5%，9月為0.2%。廣州則從62萬(wàn)平方米跌至41萬(wàn)平方米(8月數(shù)據(jù))，漲幅由-0.7%升至0.5%。這與今年一系統(tǒng)調(diào)控政策所期望的對(duì)于"房?jī)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快以及供應(yīng)量過(guò)緊"地區(qū)進(jìn)行有效調(diào)控的初衷仍有較大差距。

    當(dāng)前，房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)不是單一或某幾個(gè)部門(mén)所能完成的任務(wù)。事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)變成了一個(gè)涉及民生、影響社會(huì)穩(wěn)定、需要統(tǒng)一協(xié)調(diào)并且必須統(tǒng)籌考慮的系統(tǒng)性任務(wù)。為此，我們需要按照"實(shí)事求是、統(tǒng)籌兼顧、多管齊下、綜合調(diào)控"的原則，從五個(gè)方面繼續(xù)探索和推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控。

    一是更加重視預(yù)期管理在房地產(chǎn)調(diào)控中作用的發(fā)揮。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理看，預(yù)期對(duì)于經(jīng)濟(jì)未來(lái)的走勢(shì)有著非常重要的影響，在分析金融危機(jī)的成因中就有著名的"預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)"理論。而在房地產(chǎn)調(diào)控方面，由于涉及利益主體多，調(diào)控最終所形成的是一個(gè)多主體博弈結(jié)果。所以，如何引導(dǎo)和管理好博弈主體的預(yù)期就顯得尤為重要。如果包括政府、銀行、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者在內(nèi)的主要利益主體均認(rèn)為未來(lái)的房?jī)r(jià)還是"只漲不跌"，那么，在當(dāng)下看來(lái)異常嚴(yán)厲的政策也可能只是暫時(shí)性抑止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。而一旦出現(xiàn)政策的輕微反復(fù)，報(bào)復(fù)性反彈很可能就會(huì)快速展開(kāi)。因此，各級(jí)政府，特別是中央政府需要主動(dòng)發(fā)揮預(yù)期管理的關(guān)鍵作用，充分彰顯其調(diào)控決心，打破房?jī)r(jià)"只漲不跌"的心理預(yù)期，使其重新回到正常狀態(tài)。這樣，后續(xù)的調(diào)控工作將會(huì)收到事半功倍的效果；否則，就很難避免再次出現(xiàn)"上漲---調(diào)控---再上漲---再調(diào)控"的尷尬困境。

    二是政策重心和調(diào)控措施需要進(jìn)行微調(diào)。由于房地產(chǎn)調(diào)控涉及廣大人民群眾的民生問(wèn)題，因此，需要更加關(guān)注調(diào)控政策的有效搭配問(wèn)題。概括而論說(shuō)：要注意做好"三個(gè)轉(zhuǎn)變"：從過(guò)去以需求調(diào)控為主的單向調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨笈c供給并重的雙向調(diào)控；從過(guò)去單一的經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)濟(jì)手段為主、輔以行政手段等多種措施的綜合式調(diào)控；從過(guò)去將房地產(chǎn)資金鏈調(diào)控主要集中于信貸領(lǐng)域轉(zhuǎn)變?yōu)椴捎眯刨J、直接融資、稅收等多種手段共同調(diào)控房地產(chǎn)資金鏈。簡(jiǎn)而言之，多種調(diào)控手段的綜合協(xié)調(diào)運(yùn)用是處理好當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題所必須的。那些鼓吹政府不應(yīng)過(guò)多干預(yù)而應(yīng)該讓住房這一問(wèn)題更多交給市場(chǎng)解決的所謂"市場(chǎng)原教旨主義"思想，并不符合當(dāng)前中國(guó)實(shí)際情況。

    三是政策的出臺(tái)和實(shí)施需要充分考慮中國(guó)區(qū)域差異大的實(shí)際情況。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、社會(huì)情況多樣性是當(dāng)前中國(guó)面臨的一個(gè)客觀現(xiàn)實(shí)。在政策的出臺(tái)和實(shí)施中需要充分考慮到中國(guó)區(qū)域差異大的實(shí)際情況，而不能"一刀切"。以地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中扮演重要角色一事為例，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡決定了土地出讓收入是很多經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)政府的主要收入來(lái)源，如果僅僅只從政治、民生的高度要求地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)，則較發(fā)達(dá)地區(qū)地方政府或許還能勉力為之。對(duì)于相對(duì)落后地區(qū)的地方政府來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有相應(yīng)配套措施來(lái)豐富其稅基或補(bǔ)充收入來(lái)源，從而解決其財(cái)政收入困難的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，那就很難從根本上調(diào)動(dòng)其調(diào)控房?jī)r(jià)的積極性。因此，兼顧考慮不同地域、不同現(xiàn)實(shí)的情況，在調(diào)控過(guò)程中妥善處理各方的具體訴求，尋求一個(gè)大家都能接受的方案，是調(diào)控取得良好效果的務(wù)實(shí)態(tài)度。

    四是合理引導(dǎo)資金流向?qū)τ诜康禺a(chǎn)調(diào)控成功與否至為關(guān)鍵。今年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)貸款新增額約為1.72萬(wàn)億元，占整個(gè)信貸新增額的27%，而

    2009年全年的這一數(shù)據(jù)為21%?？紤]到去年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)刺激的大背景，顯然，今年有更多的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。這個(gè)現(xiàn)象背后的原因，一方面在于房?jī)r(jià)在歷史上基本呈現(xiàn)一種單邊上漲的態(tài)勢(shì)，而且近來(lái)漲幅加大；另一方面，則在于包括制造業(yè)在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)的平均利潤(rùn)率卻呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。因此，從追求風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的利潤(rùn)最大化原則出發(fā)，很多企業(yè)必然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。而這也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)并不缺少資金的一個(gè)重要原因。因此，進(jìn)一步理順產(chǎn)業(yè)關(guān)系，逐步降低房地產(chǎn)行業(yè)的超額利潤(rùn)率并使之回歸常態(tài)，引導(dǎo)資金合理分配至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部門(mén)，是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的重心所在，同時(shí)也是引導(dǎo)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

    五是應(yīng)從多渠道調(diào)控房地產(chǎn)的資金鏈。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈并不緊張，除了許多實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金進(jìn)入之外，直接融資的快速發(fā)展也是重要原因之一。今年以來(lái)，上海銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款的增速呈放緩態(tài)勢(shì)，第一、二、三季度房地產(chǎn)貸款增量分別為734.23億元、306.82億元、60.94億元，呈遞減態(tài)勢(shì)。然而這并未減慢上海房地產(chǎn)投資的增速。前三個(gè)季度，上海房地產(chǎn)投資的累計(jì)增速分別是29.5%、35.5%和30.9%，顯然，銀行信貸的收緊并未造成房地產(chǎn)投資增速的同步變化。這就充分說(shuō)明了當(dāng)前銀行信貸已不是房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈中的唯一來(lái)源，資金來(lái)源主體多元化正在成為房地產(chǎn)資金鏈變化的新趨勢(shì)。如果只試圖通過(guò)控制銀行信貸而實(shí)現(xiàn)完全收緊房地產(chǎn)資金鏈的目的，顯然是不現(xiàn)實(shí)，也是難以實(shí)現(xiàn)的。因此，在對(duì)房地產(chǎn)資金鏈的調(diào)控中，僅僅管理或調(diào)控某一來(lái)源是難以達(dá)到預(yù)期效果的，必須對(duì)包括銀行信貸、直接融資、外資熱錢(qián)等在內(nèi)的多個(gè)源頭共同管理、同步調(diào)控。