房企資金鏈可能斷裂 房地產(chǎn)行業(yè)或進(jìn)入洗牌周期

    隨著國(guó)家出臺(tái)一系列的信貸、金融以及實(shí)施加息之后，調(diào)控政策對(duì)地產(chǎn)商的壓力正在全面深入。央行26日發(fā)布的《三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》披露，前三季度，我國(guó)房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)回落，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增1.72萬(wàn)億元，9月末余額同比增長(zhǎng)32.9%，比上年末低5.2個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增1602億元，9月末余額同比增長(zhǎng)36.0%，比上年末低68.2個(gè)百分點(diǎn)；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增3990億元，9月末余額同比增長(zhǎng)21.5%，比上年末高5.7個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購(gòu)房貸款新增1.16萬(wàn)億元，9月末余額同比增長(zhǎng)37.5%，比上年末低5.5個(gè)百分點(diǎn)。

    這意味著隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸資金的緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的資金將大幅減少。在融資成本不斷提高的情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)有可能陷入資金斷裂的局面，從而催生中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。

    筆者觀察到，4月份以來(lái)，房企資金來(lái)源持續(xù)下滑，從銀行到證券市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)融資越收越緊，自籌資金所占的比例越來(lái)越高。按照2009年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，房企資金來(lái)源中自籌資金所占比例為30%左右，大部分資金還是依靠債券、股票及貸款等融資渠道，其中來(lái)自銀行的直接與間接融資占比高達(dá)60%。根據(jù)最新公布的數(shù)據(jù)，自籌資金已經(jīng)接近50%，到達(dá)警戒線。

    而銀行方面對(duì)房地產(chǎn)信貸則不斷提高門檻。事實(shí)上，隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流在上半年就已經(jīng)開(kāi)始分化。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布中期業(yè)績(jī)的112家A股上市房地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-783.6億元，較一季度末的-405.6億元增加了378億元，較2009年同期的349.6億元增加了1133.2億元。共有77家公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值，比2009年末的35家增加了一倍多。近七成公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，足以說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金開(kāi)始進(jìn)入到緊張的局面。

    被逼急了的開(kāi)發(fā)商只能把希望寄托在最后一條路上：赴海外圈錢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月，金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等30多家房企相繼推出海外融資計(jì)劃，融資規(guī)模達(dá)100多億美元。而在人民幣升值預(yù)期的背景下，國(guó)際投機(jī)資金也已加快了進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的速度。從今年6月起，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的外資同比增幅開(kāi)始轉(zhuǎn)正，且增長(zhǎng)迅速。僅9月份，全國(guó)完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)中，增資的達(dá)43家，新設(shè)立的有31家，這些數(shù)字均大幅超出過(guò)去3年的平均水平。

    房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式將可能面臨長(zhǎng)期性的調(diào)整。如果相關(guān)部門繼續(xù)出臺(tái)政策施壓，可能會(huì)使許多開(kāi)發(fā)商面臨資金枯竭的絕境，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)真正的洗牌時(shí)期。事實(shí)上，從近日閉幕的十七屆五中全會(huì)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的作用和定位已經(jīng)發(fā)生了顯著變化。這次沒(méi)有再提GDP，而是著重拉動(dòng)內(nèi)需行業(yè)在GDP中的比重上升，投資讓位于消費(fèi)，房地產(chǎn)作為投資類的行業(yè)，未來(lái)肯定要為其他行業(yè)讓出一些空間。