二手房成交慘業(yè)主售轉租 中低端房受寵

    宏觀調控政策效應的顯現，使得二手房市場正在經歷新一輪陣痛期。成交量幾近冰點，二手房中介如坐針氈，在銷售業(yè)務大幅下滑的情況下，只好大力拓展租賃業(yè)務市場。部分二手房業(yè)主堅守價格高地，轉售為租，令市場中租賃房源大增。但成交重點依舊集中于中低端市場，高端市場成交相對平淡。

    房產中介上街攬客

    日前，筆者在梅江區(qū)域走訪時發(fā)現，許多地產中介門店都在門外豎起廣告牌，上面密密麻麻地貼滿了房源信息。

    只要走近中介門店，站在門口的地產經紀人都會熱情地打著招呼：“先生想買房嗎？隨便看看。”不管看中哪個房源，經紀人都會立刻報出同一個樓盤或周邊樓盤的好幾個相似單位來。

    在水晶城與半島豪庭(論壇新聞)之間的馬路上，幾名穿著襯衣、打著領帶的地產經紀，守在一塊立著的廣告牌前，向來往的行人分發(fā)著宣傳資料。廣告牌上，盡是周邊小區(qū)的特價房源。一名地產經紀向筆者坦言，“新國十條”出臺之后的近兩個月里，來店咨詢買房的客戶日益減少，于是就想出了這個主意，走出店面進行推廣。

    “店面都在小區(qū)深處，不如馬路上客流量大。深圳、廣州等南方城市的地產中介，都是這么干的。”這位中介人員說。

    對此現象，中原地產(天津)三級市場部區(qū)域總監(jiān)朱慶江笑稱：“按照地產中介行業(yè)的術語，這叫‘打街霸’，2008年市場慘淡時就曾出現過，經紀人跑到路口向路人塞傳單。今年5月份以來成交量下滑的很厲害，所以這一現象才又有回頭。”

    我愛我家天津市二手房買賣市場月度分析報告顯示，5月份天津市二手私產住宅共成交4981套，環(huán)比下降45.5%，同比下降33.3%；成交面積40.2萬平方米，環(huán)比下降48.7%，同比下降33.7%；成交均價6699元/平方米，環(huán)比上漲0.8%，同比上漲21.9%。

    租賃市場淡季不淡

    成交量幾近冰點，不少二手房中介都加大了對租賃業(yè)務的拓展力度。朱慶江介紹，原本每年的3至5月和11、12月才是租賃市場的旺季，6至8月份按常理而言并不會很火。而今年的租賃市場卻很特別。近期，各門店的租賃業(yè)務大幅增長，租金價格也有10%至15%的上升。

    他介紹，在需求方面，受國家新政的影響，很多購房者改變了心理預期，不再那么著急入市了。而“認房又認貸”的二套房認定標準的最終確立，又大大抬高了一部分剛性需求客戶的入市門檻，迫使他們放棄購買。比如很多外地人、拆遷戶等等，原來想買房的，現在改變了預期，打算先租套房住著，等房價降下來再說。而在供應方面，成交量慘淡，很多售房者又不愿意降價，于是轉售為租、以租養(yǎng)房，這部分客戶大約占到10%以上。

    天津我愛我家房地產經紀公司企劃總監(jiān)陳萌介紹，自年后租賃市場進入傳統旺季，大量外地來津務工人員持續(xù)拉動租賃成交量穩(wěn)步回升，而隨著各大中專院校應屆畢業(yè)生離校時間的逐漸臨近，學生群體也成為目前租賃市場的主流需求。而“新國十條”政策的推出令買賣市場陷入低迷，部分業(yè)主選擇以“售轉租”的方式，將閑置的房屋投入租賃市場。例如老城廂等區(qū)域由于業(yè)主“售轉租”的增多，使成交有小幅提升。供需兩旺的態(tài)勢使目前租賃市場成交量有所上漲。

    中低端市場最受歡迎

    不過，盡管租賃市場成交大幅攀升，但卻仍集中在中低端市場中。

    我愛我家的陳萌介紹，學生與外來打工者依舊是天津房屋租賃的主要需求群體。對于學生群體來說，由于普遍具有“戀校情結”，畢業(yè)后多數仍選擇在高校周邊租房居住。一室或小兩室是需求的熱點戶型，并且為了節(jié)省資金，畢業(yè)生往往以合租的形式分擔房租。

    除了學生群體，上班族在目前租賃需求中也占有較大部分。寫字樓周邊社區(qū)以及地鐵、班車站沿線是他們關注的重點區(qū)域。由于具有一定的經濟基礎，上班族對于居住品質有一定要求，一般10年以內的成熟社區(qū)是此類人考慮的重點，公寓式小戶型也較受青睞。

    天津中原的朱慶江也介紹，目前天津租賃市場中，月租金在1000元至2500元的中小戶型是最受歡迎的。

    在租金方面，天津租賃市場的租金價格長期處于平穩(wěn)狀態(tài)，雖然有個別業(yè)主會將租金提高100至200元使區(qū)域價格有小幅提高，但整體價格并未出現明顯的上揚。相對于中低端市場的火爆，梅江、天津站后廣場等高端租賃市場的成交與之前卻是基本相似。