學(xué)者疾呼：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“綁架”了中國(guó)經(jīng)濟(jì)

    提要：“目前出臺(tái)的《通知》，只是防止短期內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而不是讓房?jī)r(jià)回歸到老百姓買(mǎi)得起的水平，準(zhǔn)確一點(diǎn)的定義就是‘穩(wěn)定高房?jī)r(jià)通知’”。1992年，財(cái)政部又出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓收入管理工作的通知》，要求地方政府按規(guī)定向中央財(cái)政上交國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入。

    混沌樓市

    “目前出臺(tái)的《通知》，只是防止短期內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而不是讓房?jī)r(jià)回歸到老百姓買(mǎi)得起的水平，準(zhǔn)確一點(diǎn)的定義就是‘穩(wěn)定高房?jī)r(jià)通知’”

    文/《瞭望》新聞周刊記者王仁貴尚前名

    房?jī)r(jià)飆升，怪象叢生！

    百姓不解：為何當(dāng)幾乎所有的人都覺(jué)得房?jī)r(jià)太高時(shí)，房?jī)r(jià)上漲卻依然我行我素？為何本應(yīng)作為生活必需品的住房卻成為一些人用于投資的奢侈品，成為一些人瘋狂吸取資本的游戲，而真正的需求者卻往往望房興嘆！

    學(xué)者疾呼：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“綁架”了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，是十分危險(xiǎn)的事情，因?yàn)樗炔荒鼙Ｕ厦裆?，更可能踐踏公平，并將給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)沖擊！

    早在2004年，國(guó)內(nèi)就有學(xué)者提出，“謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)?！碑?dāng)時(shí)便有學(xué)者提醒，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)把地方政府、國(guó)家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，將對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成巨大的影響。

    不到6年時(shí)間，當(dāng)初的擔(dān)心幾近成為眼前的現(xiàn)實(shí)！

    2009年底，美國(guó)《福布斯》雜志評(píng)選出了七大近在眼前的金融泡沫，其中中國(guó)房地產(chǎn)泡沫榜上有名并位列第二。其稱(chēng)，中國(guó)的增長(zhǎng)看上去“疑似”當(dāng)年日本和美國(guó)市場(chǎng)崩盤(pán)前的狀況：大的開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重依賴(lài)金融高杠桿(利用銀行貸款來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)，空手套白狼)和所謂“價(jià)格永遠(yuǎn)上漲利率永遠(yuǎn)走低”的概念。

    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展受到了全球關(guān)注，世界主流媒體對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的報(bào)道及是否會(huì)引發(fā)第二輪全球金融危機(jī)的討論連篇累牘。

    面對(duì)看得見(jiàn)的嚴(yán)峻形勢(shì)，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控措施在歲末年初密集出臺(tái)。2009年12月初提出了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求；國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出增加供給、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；財(cái)政部、國(guó)土資源部等五部委出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)拿地首付不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。這些都顯示出中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的良好愿景。而由國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)更是被人們稱(chēng)為房地產(chǎn)調(diào)控的“國(guó)十一條”。并因其“目標(biāo)進(jìn)一步清晰、力度進(jìn)一步加大、責(zé)任進(jìn)一步明確”而被業(yè)界稱(chēng)為“樓市新政”，頗受關(guān)注。

    在如此短的時(shí)間內(nèi)，連續(xù)出了五道“金牌令”，這在中國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策歷史上是前所未有的。這些新政的新意何在？能否實(shí)現(xiàn)政策制定者的期待？一系列調(diào)控政策又該如何得到有效執(zhí)行？而其背后延伸的房?jī)r(jià)究竟如何回歸則關(guān)乎中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)。

    房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎？

    1月13日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥詳解了政策出臺(tái)的背景：“2009年下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，市場(chǎng)供需矛盾加劇，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，部分城市投資投機(jī)性購(gòu)房大幅上升，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，普通居民住房支付問(wèn)題更加突出，社會(huì)反響強(qiáng)烈?！?/p>

    “‘國(guó)十一條’出臺(tái)是意料中的事，只是遲早的區(qū)別。近半年來(lái)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生了巨大的壓力，更重要的是，社會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)已經(jīng)不堪忍受。人人都在談房?jī)r(jià)，人人都在抱怨房?jī)r(jià)高。遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲再不能等了，政策現(xiàn)在出來(lái)，既非常必要，也是一個(gè)好的時(shí)機(jī)?！敝袊?guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云接受《瞭望》新聞周刊采訪時(shí)表示，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、遏制樓市投機(jī)，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，讓住房的功用真正回歸“住”的本義，讓樓市回歸理性，當(dāng)為政策出臺(tái)的題中之義。

    對(duì)于這一政策，多位研究人士認(rèn)為，“看點(diǎn)頗多”。比如“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說(shuō)：“嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求?！?/p>

    而《通知》中明確要求，各地要探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。受訪專(zhuān)家認(rèn)為這主要緣于2009年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)土地招拍掛制度的爭(zhēng)議，在肯定其促進(jìn)土地市場(chǎng)公平交易的同時(shí)，這種“價(jià)高者得”的方式也引起詬病。

    此外，《通知》中要求“國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”，“有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外‘熱錢(qián)’沖擊我國(guó)市場(chǎng)”等規(guī)定則意在繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和防止“熱錢(qián)”沖擊。

    亮點(diǎn)雖多，但究竟效果如何，是否真能如百姓所愿讓房?jī)r(jià)回落到合理水平，尚難定論。

    鄒曉云就表示，“政策的出臺(tái)肯定會(huì)有一定的效果，特別是對(duì)市場(chǎng)心理層面的影響短期內(nèi)會(huì)很明顯。但是，長(zhǎng)期效果目前仍然不可過(guò)于樂(lè)觀，有待觀察和等待?！?/p>

    按照他的分析，房?jī)r(jià)回落的前提是供應(yīng)充足、開(kāi)發(fā)商不囤積房源。但目前開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金的壓力，也就沒(méi)有降價(jià)賣(mài)房的動(dòng)力，房?jī)r(jià)降下來(lái)的可能性不大。在以前的金融海嘯中，房?jī)r(jià)降幅都是有限的，因此，目前出臺(tái)的這些政策要從根本上影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，還有一定的難度。這里最主要的原因除了開(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)”，還有一個(gè)最重要的問(wèn)題，就是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷。

    爭(zhēng)議還沒(méi)有結(jié)束。

    “目前出臺(tái)的《通知》，只是防止短期內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而不是讓房?jī)r(jià)回歸到老百姓買(mǎi)得起的水平，準(zhǔn)確一點(diǎn)的定義就是‘穩(wěn)定高房?jī)r(jià)通知’”，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海接受采訪時(shí)指出，《通知》里并沒(méi)有改變高房?jī)r(jià)下房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的性質(zhì)，只是現(xiàn)在政府不提了。

    與此同時(shí)，也有開(kāi)發(fā)商私下表示，“自己反而踏實(shí)了，因?yàn)檫@次高規(guī)格出臺(tái)的調(diào)控措施并無(wú)太多新意，基本是在重申一遍幾年來(lái)一直實(shí)行的方法?！?/p>

    而不愿多談的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹也在電話(huà)里對(duì)本刊記者表示，“沒(méi)有多少新的東西，以前都有過(guò)，只是沒(méi)有落實(shí)好?！?/p>

    而如何落實(shí)，恰恰是最大的挑戰(zhàn)。來(lái)自多方的信息表明，只要是鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)政策，地方政府貫徹落實(shí)非常積極主動(dòng)，不但將政策效應(yīng)發(fā)揮到極致，而且還要自己再制定出臺(tái)更加優(yōu)惠的政策。而如果是要收緊房地產(chǎn)政策，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，地方政府落實(shí)起來(lái)相當(dāng)遲緩，不但大打折扣，而且每每以不適宜本地情況而架空國(guó)家政策。

    具體的例子是，在國(guó)務(wù)院下發(fā)《通知》的同一天，2009年賣(mài)地收入高達(dá)1200億的杭州也在同一日推出29條房產(chǎn)新政，規(guī)定不論是否有杭州戶(hù)籍，手中無(wú)房者在杭州市區(qū)購(gòu)買(mǎi)140平方米以下的普通住房，就可獲得房款總額1.3%的財(cái)政補(bǔ)貼。此舉被民間人士直指為高價(jià)托市。

    中國(guó)社科院金融所研究員易憲容接受本刊采訪時(shí)則認(rèn)為，“國(guó)十一條”是把中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)“供給不足”的市場(chǎng)當(dāng)作理論前提。而實(shí)際上，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的住房市場(chǎng)的癥結(jié)并非在供給問(wèn)題上，而是在過(guò)于優(yōu)惠的住房貸款利率導(dǎo)致的“投資與炒作”問(wèn)題上。他認(rèn)為，由于對(duì)住房保障與住房投資這兩種屬性沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分，所以“國(guó)四條”和“國(guó)十一條”僅僅是把增加供給作為政策重點(diǎn)，而對(duì)投資與投機(jī)的抑制不力，并沒(méi)有解決房?jī)r(jià)上漲的根源。

    經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以依賴(lài)房地產(chǎn)嗎？

    這是一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展是金融危機(jī)爆發(fā)的直接誘因，而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫之所以能吹大到今天的地步，在不少人看來(lái)，恰恰是拜國(guó)際金融危機(jī)所賜。

    受訪者認(rèn)為，在“保增長(zhǎng)”的巨大壓力下，發(fā)展房地產(chǎn)就成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一條捷徑。于是，房地產(chǎn)業(yè)就成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)賴(lài)以支撐、須臾難離的“命脈”——這是中國(guó)當(dāng)下的事實(shí)。而多位受訪學(xué)者表示，也恰恰是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的悲哀。

    這是一個(gè)危險(xiǎn)的現(xiàn)象：亞洲金融危機(jī)源于房地產(chǎn)和股市泡沫的破裂，本次金融危機(jī)則是美國(guó)房地產(chǎn)和基于房地產(chǎn)抵押貸款的金融衍生品泡沫破裂而引發(fā)的。兩次危機(jī)的危害程度有目共睹。一旦我國(guó)房地產(chǎn)和股市泡沫化，其危害同樣難以估量。

    更何況，世界走出金融危機(jī)不會(huì)靠房地產(chǎn)；一個(gè)大國(guó)的經(jīng)濟(jì)肯定不能靠房地產(chǎn)來(lái)維持長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展；當(dāng)社會(huì)資本大量固化于房地產(chǎn)，勢(shì)必影響資源在其他領(lǐng)域的流動(dòng)，創(chuàng)新等必要的投入也會(huì)受到抑制，最終喪失的將是參與全球競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。

    實(shí)際上，房地產(chǎn)從自身屬性和特點(diǎn)來(lái)看，并不適合扮演國(guó)民經(jīng)濟(jì)直接命脈的角色。因?yàn)榉康禺a(chǎn)被動(dòng)封閉，依附性強(qiáng)，流動(dòng)性差，它不能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的循環(huán)再生，滿(mǎn)足可持續(xù)的社會(huì)需求。

    “房地產(chǎn)并不是一個(gè)技術(shù)領(lǐng)先或?qū)夹g(shù)進(jìn)步有明顯推動(dòng)的行業(yè)。它的過(guò)快過(guò)猛的發(fā)展，只會(huì)增加更多的高耗能產(chǎn)品需求(對(duì)低檔鋼鐵、水泥等)，使我們面臨的資源環(huán)境壓力更大。同時(shí)，它會(huì)在需求和價(jià)格上，對(duì)技術(shù)含量高的產(chǎn)品形成逆激勵(lì)，不利于產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)。如在2009年的鋼材市場(chǎng)上，技術(shù)含量低、高耗能的長(zhǎng)材產(chǎn)品價(jià)格，明顯高于技術(shù)含量高的板材，產(chǎn)生了‘反結(jié)構(gòu)調(diào)整效應(yīng)’?！痹趪?guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣看來(lái)，一味地保房地產(chǎn)，只會(huì)延緩整個(gè)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程，會(huì)錯(cuò)失結(jié)構(gòu)調(diào)整的良機(jī)。

    “此外，房地產(chǎn)泡沫將明顯地抑制自主創(chuàng)新能力的提高?！彼M(jìn)一步談到，我國(guó)的企業(yè)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的收益可能達(dá)15%，但是企業(yè)還是不愿意進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，一個(gè)重要的原因就是炒房等投機(jī)性行為，收益會(huì)更高，而且風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更低。只要房地產(chǎn)暴利持續(xù)存在，社會(huì)資金、人才及其他資源，都會(huì)很自然地偏好于房地產(chǎn)，也不必辛苦地搞自主創(chuàng)新。

    而在曹建海的眼中，高房?jī)r(jià)的危害，使得房地產(chǎn)業(yè)不僅不能成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最主要?jiǎng)恿?，而且將成為中?guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)興的最大障礙。

    首先，高房?jī)r(jià)損害了居民消費(fèi)福利。在高房?jī)r(jià)下，出現(xiàn)了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影響了一些城市年輕人的創(chuàng)業(yè)熱情；在高房?jī)r(jià)下，工人的工資即使上漲，也失去了改善生活的意義。高房?jī)r(jià)的暴利機(jī)制，嚴(yán)重打壓了普通居民的收入增長(zhǎng)空間。由于收入分配嚴(yán)重分化，絕大多數(shù)居民雖有消費(fèi)的欲望，但根本沒(méi)有可支付的消費(fèi)能力。中央寄望擴(kuò)大內(nèi)需特別是消費(fèi)需求，也變成了海市蜃樓。而由于國(guó)內(nèi)消費(fèi)被高度壓制和阻塞，大規(guī)模投資推動(dòng)下的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題會(huì)更加突出，或?qū)⒃诓痪玫膶?lái)深層危及中國(guó)的銀行體系安全，引起金融和經(jīng)濟(jì)體系的大危機(jī)。

    其次，高房?jī)r(jià)成為中國(guó)城市化的最大障礙。絕大多數(shù)新進(jìn)入城市者陷入買(mǎi)不起房甚至租不起房的窘境，整個(gè)社會(huì)財(cái)富呈現(xiàn)向土地房產(chǎn)集中的局面，加速了社會(huì)階層的分化。中國(guó)的人口中大頭是農(nóng)民，目前我國(guó)統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)人口在43%左右，但如果剔除根本沒(méi)有能力在城市置業(yè)甚至租房的農(nóng)民工，實(shí)際城市化率只有28%。在城里絕大多數(shù)人都望而生畏的高房?jī)r(jià)面前，農(nóng)民對(duì)于住房，甚至連想象都不可能。而房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大貧富差距，甚至?xí)?dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)危機(jī)。

    再有，高房?jī)r(jià)必將危及中國(guó)產(chǎn)業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。高房?jī)r(jià)推動(dòng)的高收入勢(shì)必推動(dòng)商品價(jià)格的虛高，將使制造業(yè)失去國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。即使世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中國(guó)產(chǎn)品的出口也將失去擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)人民大學(xué)黃衛(wèi)平教授說(shuō)過(guò)的一段話(huà)更加直接——在這個(gè)世界上凡是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的國(guó)家，結(jié)果沒(méi)有不是崩盤(pán)的。美國(guó)靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)局是崩盤(pán)，日本靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)局是崩盤(pán)；大概除了德國(guó)，凡是這個(gè)地球上靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家結(jié)局都是崩盤(pán)，尤其當(dāng)房地產(chǎn)和金融緊密結(jié)合成為一種金融衍生工具時(shí)，不崩盤(pán)那簡(jiǎn)直就不是經(jīng)濟(jì)。

    只有開(kāi)發(fā)商該挨板子嗎？

    房?jī)r(jià)高企，作為房屋建設(shè)者和銷(xiāo)售者的開(kāi)發(fā)商自然被推到了輿論的風(fēng)口浪尖。的確，當(dāng)房?jī)r(jià)已不再由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中供求關(guān)系決定價(jià)格這一基本規(guī)律決定時(shí)，作為價(jià)格制定者的開(kāi)發(fā)商，對(duì)房?jī)r(jià)的飆升難辭其咎。

    盡管他們一再?gòu)?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)并非暴利行業(yè)，房?jī)r(jià)上漲不能怪罪他們，同時(shí)還辯解不能簡(jiǎn)單地從成本利潤(rùn)測(cè)算出發(fā)來(lái)指責(zé)房?jī)r(jià)“虛高”，并拿出經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“級(jí)差地租”來(lái)解釋價(jià)高的理由，但一個(gè)簡(jiǎn)單的現(xiàn)象即令他們所有的說(shuō)辭都顯得蒼白無(wú)力：為何一個(gè)早已建好并已部分出售的樓盤(pán)，當(dāng)附近出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格更高的樓盤(pán)時(shí)，便會(huì)立即跟風(fēng)漲價(jià)？

    那么，是否只有開(kāi)發(fā)商該挨板子呢？恐怕未必！

    開(kāi)發(fā)商雖然無(wú)情，但追逐利益是商人“天經(jīng)地義”的終極目標(biāo)，似乎可以理解。更令人費(fèi)解的是，每當(dāng)與房地產(chǎn)相關(guān)的政策一有風(fēng)吹草動(dòng)，某些人士便夸大其辭，直呼“救命”，大有救自己就等于救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大義凜然之勢(shì)。另一方面，一些官員和所謂的研究人士則大肆鼓吹房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱的重要性，或表示“當(dāng)前中國(guó)樓市是否存在泡沫尚難定論”、或放言“百姓望房興嘆只是真實(shí)的謊言”。無(wú)論是出于好意還是別有用心，其為房地產(chǎn)幫腔的味道極濃。

    原因何在？且看一例：2009年北京GDP達(dá)11346億元，這其中，樓市總成交值約為GDP的62.6%。再者，在全市2026.8億元的財(cái)政收入中，通過(guò)招拍掛方式成交的土地金額達(dá)928億元，占北京市財(cái)政收入比重達(dá)到45.9%，拍地收入約占GDP的8%。

    不難理解，當(dāng)?shù)胤秸亩愂丈踔磷约褐涞念A(yù)算外收入很大一部分得依靠出讓土地和向房地產(chǎn)征收稅金來(lái)支撐時(shí)，地方政府豈能輕易放棄？

    對(duì)此，曹建海直言，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)尋求的是一條“高房?jī)r(jià)”的增長(zhǎng)路徑。根源就在于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了巨大的既得利益鏈條。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是地方政府都能從中獲益。在一些地方，“土地財(cái)政”已經(jīng)和稅收收入相當(dāng)，真正的受害者是老百姓。

    “而地方政府和開(kāi)發(fā)商獲取暴利的虛假經(jīng)濟(jì)繁榮，使得許多主政者癡迷于高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)從而快速拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的夢(mèng)想，這就是為什么房?jī)r(jià)一次次飆升卻難見(jiàn)有效抑制措施的原因?！彼硎尽?/p>

    另一個(gè)值得警惕的現(xiàn)象是，長(zhǎng)期以來(lái)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱的國(guó)企有的也開(kāi)始“不務(wù)正業(yè)”。自從2009年6月中化旗下的中化方興以40.6億元的天價(jià)拿下廣渠路15號(hào)地塊后，國(guó)企背景的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛加入搶地陣營(yíng)。

    統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前國(guó)資委分管的129家央企中，超過(guò)70%的企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)。其中，多達(dá)80余家的央企，在輔業(yè)中都含房地產(chǎn)或正準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院近日公布的數(shù)據(jù)，2009年總價(jià)和單價(jià)“地王”前10名中，國(guó)企各占8席。即使國(guó)資委曾經(jīng)定下“對(duì)中途進(jìn)入房地產(chǎn)的央企進(jìn)行業(yè)務(wù)剝離重組”的死命令，央企躋身房地產(chǎn)領(lǐng)域并“哄搶”地皮之勢(shì)也未見(jiàn)收斂跡象。

    業(yè)界在對(duì)于國(guó)企介入房地產(chǎn)業(yè)表示擔(dān)憂(yōu)的同時(shí)，也不禁生疑：在全球和中國(guó)經(jīng)濟(jì)都因金融危機(jī)而艱難前行的時(shí)候，國(guó)企拿地的資金究竟從何而來(lái)？眾所周知，國(guó)家4萬(wàn)億的刺激資金大多投向了國(guó)企，從銀行獲得信貸資金時(shí)，國(guó)企也占盡了先機(jī)。難道這些用來(lái)“保增長(zhǎng)、惠民生、調(diào)結(jié)構(gòu)”的錢(qián)并未進(jìn)入它們本應(yīng)進(jìn)入的領(lǐng)域，偏離了它們本應(yīng)發(fā)揮的功能？相關(guān)部門(mén)是否真正履行了監(jiān)督責(zé)任？

    “現(xiàn)實(shí)的情況是以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為借口，房地產(chǎn)業(yè)迅速大規(guī)模地轉(zhuǎn)移了社會(huì)財(cái)富，為地方政府和官員、開(kāi)發(fā)商營(yíng)造了一個(gè)看似取之不盡、用之不竭的滾滾財(cái)源。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)為核心的利益機(jī)制下，地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、炒樓機(jī)構(gòu)和個(gè)人，甚至商業(yè)銀行，形成了極度強(qiáng)勢(shì)的壟斷房屋流通環(huán)節(jié)的利益鏈?！辈芙ê１硎尽?/p>

    誰(shuí)當(dāng)解鈴人？

    那么該如何改變此種狀況呢？多位受訪專(zhuān)家的意見(jiàn)是，關(guān)鍵還得依靠政府。

    鄒曉云指出，政府應(yīng)該承擔(dān)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的責(zé)任。讓百姓“住有所居”是政府的基本責(zé)任，不能以是否贏利為衡量標(biāo)準(zhǔn)。政府從土地上獲取收益很正常，世界各國(guó)在這方面都有不同的渠道和方法，只要把好一條原則，就是“取之有道，用之于民”。

    有學(xué)者指出，政府該承擔(dān)的責(zé)任沒(méi)有承擔(dān)，也就等于把需要買(mǎi)房子的人全部推向市場(chǎng)。隨之而來(lái)的便是住房屬性的轉(zhuǎn)變。住房應(yīng)有消費(fèi)屬性完全轉(zhuǎn)換成了投資屬性。與此相伴的則是暴利驅(qū)動(dòng)下的投機(jī)性。

    此外，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，不公平交易大行其道。如政府為高價(jià)拍賣(mài)土地，以公共利益為由，低價(jià)征用農(nóng)民集體土地；政府與開(kāi)發(fā)商之間，政府處于土地出讓的賣(mài)方壟斷地位，土地作價(jià)則根據(jù)官商關(guān)系不同而因人而異，形成形形色色的土地定價(jià)；在炒樓者和消費(fèi)者之間，投機(jī)者輕易可以通過(guò)囤積房屋加價(jià)出售。

    針對(duì)目前為人詬病的地方“土地財(cái)政”問(wèn)題，鄒曉云表示，分稅制是導(dǎo)致這一問(wèn)題的主要原因之一，但并不是唯一的原因。在相關(guān)制度不健全的情況下，即使不施行這樣的制度，地方政府還是會(huì)有賣(mài)地的沖動(dòng)。

    “我們有了打擊囤地的措施，但是還缺少對(duì)囤房行為的打擊措施。”鄒曉云指出，我國(guó)目前的住房建設(shè)制度和銷(xiāo)售制度都應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善。針對(duì)地方政府的征地行為，他認(rèn)為應(yīng)少征地，只征真正用于公共目的的地。同時(shí)可以考慮按季或者雙月集中推出土地，這有助于公開(kāi)透明，同時(shí)也因量比較大、可供選擇余地多，減少開(kāi)發(fā)商的拿地預(yù)期。

    曹建海認(rèn)為，要解決高房?jī)r(jià)，政府應(yīng)大力發(fā)展保障性住房、非盈利性或微利性住房。

    相對(duì)而言，非盈利性或微利性住房開(kāi)發(fā)按照相當(dāng)于或略高于房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)成本核定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，可以大大降低居民購(gòu)房的支出成本，為居民在獲得住房的同時(shí)，合理安排吃、穿、用、行、教育、醫(yī)療等消費(fèi)支出，實(shí)現(xiàn)生活水平的均衡提高；同時(shí)，非盈利性或微利性住房開(kāi)發(fā)由于具有明確的使用指向性，不僅節(jié)約了營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、利潤(rùn)等不必要的支出，更避免了商品房銷(xiāo)售的過(guò)剩問(wèn)題。由于非盈利性住房開(kāi)發(fā)同樣帶動(dòng)鋼鐵、水泥、工程機(jī)械、建筑業(yè)等產(chǎn)業(yè)，因此大力發(fā)展非盈利性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)于當(dāng)前我國(guó)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

    他同時(shí)指出，應(yīng)改變現(xiàn)行不合理的財(cái)稅體制，切實(shí)改變賣(mài)地生財(cái)?shù)木置?。為此?yīng)推出強(qiáng)制措施，實(shí)行問(wèn)責(zé)制，強(qiáng)化地方政府對(duì)保障性住房建設(shè)等民生投入的責(zé)任意識(shí)。

    針對(duì)地方政府消減“土地財(cái)政”后的空缺，曹建海建議，可考慮推出物業(yè)稅，最初階段把矛頭直指囤房、炒房者，然后再慢慢擴(kuò)大征收的范圍?！拔飿I(yè)稅是地方財(cái)政穩(wěn)定的來(lái)源”。另外，還應(yīng)完善轉(zhuǎn)移支付的制度，加大中央財(cái)政對(duì)事關(guān)民生的公共領(lǐng)域的投入。

    在受訪專(zhuān)家看來(lái)，當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)涉及到多個(gè)方面，壓力和阻力都很大，因此各級(jí)決策者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)定決心，不要因任何情況而動(dòng)搖。長(zhǎng)痛不如短痛，泡沫要破是遲早之事，遲破風(fēng)險(xiǎn)更高損失更大，及早統(tǒng)籌采取措施為上。