2010年房控五大大猜想：房地產(chǎn)或納入官員考核

    繼2009年12月底中央密集出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策以來，1月10日，一份被稱作“國十一條”（即國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，下稱《通知》）的綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控藍圖，正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策的基調(diào)和架構(gòu)。

    這次重拳出擊，被業(yè)內(nèi)人士認為調(diào)控思路清晰、明確，是更加系統(tǒng)、全面地從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機、控風(fēng)險、明確責任”四個方面加快遏制房價過快上漲。

    而調(diào)控的具體實施，涉及金融、稅收、土地、住房建設(shè)、國有資產(chǎn)管理等多個方面，關(guān)系到財政部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機構(gòu)。毫無疑問，未來相關(guān)部門將會出臺具體落實的細則。地方性的房地產(chǎn)調(diào)控政策也會接踵出臺。

    在此背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策的未來細節(jié)，為學(xué)界和市場留下了巨大的猜想空間。

    猜想一：

    進一步提高二套房首付比例

    記者注意到，《通知》中，之前一度執(zhí)行的二套房貸優(yōu)惠政策沒有再被提及。而“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價”的明確規(guī)定，讓被猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

    “嚴格二套住房購房貸款管理，明確首付比例，此舉在于合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性住房需求。在目前市場情況下，出臺這樣的規(guī)定非常及時。”中國社科院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室況偉大教授向《中國經(jīng)濟周刊》評述。

    第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定，早在2007年全國樓價持續(xù)飆升時就已出臺。2007年9月底，央行、銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中就對二套房首付比例為40%、利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍做出了明確規(guī)定。

    但是2008年底爆發(fā)的金融危機，讓中國整體經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場由“?！鞭D(zhuǎn)“熊”，政策的調(diào)控方向也隨之發(fā)生了變化，地方政府和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度，此前規(guī)定的“首付比例不得低于40%”的政策規(guī)定在執(zhí)行過程中的靈活性增大了許多，一些地方二套及二套以上購房貸款首付低于40%的現(xiàn)象比比皆是，貸款利率也有所降低。

    此次調(diào)控再提“老政策”，在銀行業(yè)人士看來，依然會讓銀行和投資、投機購房者有機可乘。

    “此次《通知》僅僅規(guī)定二套房貸首付四成以上，利率則按央行的基準利率執(zhí)行，沒有提及新的利率執(zhí)行標準，這就使得銀行由于具有更大的放貸動力和更為靈活的政策把控力，往往在利率上會執(zhí)行最為優(yōu)惠的標準。銀行可以根據(jù)不同客戶需求，二套房貸有可能執(zhí)行7折利率的底線，也可以高過基準利率的1.1倍，為銀行以利率優(yōu)惠來拉攏客戶提供了空間，對投機購房提供便利?！比A夏銀行一位工作人員向《中國經(jīng)濟周刊》表示。

    除了銀行界的質(zhì)疑聲，一些業(yè)內(nèi)人士也提出此次出臺的信貸調(diào)控手段并不嚴厲，“再提高二套房及以上購房者的首付款比率”的呼聲再起。

    “按揭貸款是投機者的金融杠桿，要遏制投機首先要去掉這一杠桿。避免房地產(chǎn)投機者的最好方式是對已認定的二套房，在首付40%的基礎(chǔ)上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低于50%，甚至可以取消第二套房貸，只允許全資買入，這樣就能從根本上避免投機者或熱錢通過購房的方式，把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行和政府?！眹乙患壗ㄔ鞄煛⒈本┛萍即髮W(xué)沈家文博士向《中國經(jīng)濟周刊》分析。

    記者注意到，在《通知》出臺后的第三天，信貸政策從緊的信號已經(jīng)發(fā)出。1月13日，央行發(fā)布消息，決定從1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是自2008年6月以來，央行首次上調(diào)存款準備金率。

    “除了已經(jīng)出臺的上調(diào)存款準備金率，信貸政策還有可能在今年一、二季度進一步收緊，不排除在年內(nèi)出臺進一步提高二套房首付比例等措施?！鄙鲜鋈A夏銀行工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》。

    來自官方的信息似也可對此印證。在1月13日國新辦舉辦的“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”新聞發(fā)布會上，銀監(jiān)會副主席王兆星強調(diào)：“對于個人住房按揭貸款的第二套以上的帶有投資和投機性的，也就是為了未來出售和價值增值而購買住房的行為，要實行有效的風(fēng)險控制。”