從穩(wěn)賺不賠到破產(chǎn) 引發(fā)房企前途思考

    過去紅火的銷售業(yè)績讓房地產(chǎn)行業(yè)成為"穩(wěn)賺不賠"的行業(yè)，但隨著行業(yè)的理性回歸，杭州房企破產(chǎn)似乎打破了這一神話。

    據(jù)媒體報(bào)道，杭州余杭區(qū)法院9日證實(shí)已受理杭州金星房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案，杭州房企破產(chǎn)，一時(shí)間這一條消息充斥各大新聞版面，成為各方熱議話題。

    由于該企業(yè)是今年以來首家破產(chǎn)的房企，加上此前兩會(huì)期間不斷傳出"年內(nèi)不會(huì)放松調(diào)控"等聲音使得整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷不振，此次事件引起了業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。房地產(chǎn)公司如何避免重蹈金星房產(chǎn)的覆轍，在目前的宏觀調(diào)控下健康發(fā)展呢？破產(chǎn)是否會(huì)蔓延到成都？

    "杭州房企破產(chǎn)的個(gè)案，代表了部分將民間借貸作為救命稻草的房企困境"

    "地產(chǎn)行業(yè)是典型的高杠桿運(yùn)作，償債壓力較大。從目前地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)指標(biāo)看，其償債壓力不可小覷"

    "比房企倒閉更可怕的，是由其所引發(fā)的一系列連鎖反應(yīng)"

    "在同等市場和政策背景下，多產(chǎn)業(yè)形態(tài)的大型國有企業(yè)能承受的資金壓力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以房地產(chǎn)為主業(yè)的單業(yè)態(tài)民營企業(yè)"

    破產(chǎn)房企進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)

    由杭州金星房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于杭州市文一西路與獅山路交匯處南側(cè)的西城時(shí)代項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)交付兩期，三期后續(xù)項(xiàng)目已處于停工狀態(tài)。有杭州本地房地產(chǎn)業(yè)人士透露，金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)是一個(gè)特別的案例，其主因并不是宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，而是母公司經(jīng)營管理不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，其受牽連陷入危機(jī)。

    今年，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)調(diào)控處于關(guān)鍵階段，要進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。對(duì)此次杭州房企破產(chǎn)事件，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士通過媒體、微博等發(fā)表了自己的看法。

    "過去需求多，開發(fā)商賺錢很容易，現(xiàn)在樓市要回歸正常，房價(jià)也回歸合理，行業(yè)企業(yè)破產(chǎn)率也要回歸正常。"易居中國的回建強(qiáng)稱。表面看似一個(gè)特殊案例，但目前整個(gè)地產(chǎn)業(yè)資金面緊張是不爭的事實(shí)，而且整個(gè)經(jīng)濟(jì)也處在波動(dòng)之中。因此"可以肯定的是，未來將有更多的房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)、倒閉的局面。"而最容易出現(xiàn)問題的項(xiàng)目和公司，一是新入門的企業(yè)，二是企圖"以小資金撬動(dòng)大項(xiàng)目"的房企。他認(rèn)為，前十年房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)出了高回報(bào)，而未來的十年則將體現(xiàn)出高風(fēng)險(xiǎn)。

    不少人士均表示，過去十多年，房地產(chǎn)一直處在狂飆式的上升階段，幾乎沒有聽說有房企破產(chǎn)，因此，有關(guān)房企破產(chǎn)后的處理程序、經(jīng)驗(yàn)也是一片空白。此次金星破產(chǎn)，房企、銀行、政府、業(yè)主面對(duì)的都是新情況，如何能夠妥帖處理好這個(gè)破產(chǎn)第一案，需要各方充分溝通、協(xié)商，共同想辦法。

    原因找錢難還是資金鏈惹禍？

    根據(jù)調(diào)查，金星房地產(chǎn)公司的問題并不是突然之間爆發(fā)的，這家公司4年來股權(quán)5次轉(zhuǎn)讓，大多數(shù)都是在其母公司中江控股董事長俞中江有關(guān)聯(lián)的企業(yè)和個(gè)人之中轉(zhuǎn)手。而中江控股已經(jīng)在今年1月申報(bào)資不抵債，據(jù)知情人士透露，其資金缺口約有30個(gè)億。

    事實(shí)上，在多數(shù)業(yè)內(nèi)分析師看來，房企庫存壓力和資金鏈緊張的趨勢在今年一季度得到進(jìn)一步強(qiáng)化，這也是近段時(shí)間來房企破產(chǎn)、跑路等消息屢見報(bào)端的重要原因。通過近期陸續(xù)公布的2011年財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，上市房企巨大的庫存壓力和高企的負(fù)債率也愈加明顯，數(shù)據(jù)顯示：截至4月9日，A股市場74家披露2011年年報(bào)的上市房企存貨高達(dá)7230億元，比上年同期增長43%，同時(shí)負(fù)債超過8000億元，比上年增長31%。

    成都一位資深會(huì)計(jì)師表示："地產(chǎn)行業(yè)是典型的高杠桿運(yùn)作，償債壓力較大。從目前地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)指標(biāo)看，其償債壓力不可小覷。"由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其存貨快速變現(xiàn)能力有限，公司在經(jīng)營活動(dòng)中離不開資金，還沒加上潛在的長期借款利息支出等，因此，一般貨幣資金缺口比較大。

    "比房企倒閉更可怕的，是由其所引發(fā)的一系列連鎖反應(yīng)。"知名地產(chǎn)專家韓世同分析，如果商品房持續(xù)銷售不振，房企資金長期無法回籠，必將面臨破產(chǎn)和倒閉。由此一來，就可能會(huì)引發(fā)其背后資產(chǎn)鏈條的一系列債務(wù)危機(jī)。屆時(shí)被牽連的絕不僅是銀行系統(tǒng)，還有信托、民間借貸和基金等多個(gè)環(huán)節(jié)。

    應(yīng)對(duì)成都房企積極銷庫存

    在成都，3月底先生別墅跑路的微博傳言也觸發(fā)了人們敏感的神經(jīng)，杭州房企破產(chǎn)的消息更是引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)房企破產(chǎn)多米諾骨牌效應(yīng)的關(guān)注和思考。

    全經(jīng)聯(lián)四川分會(huì)秘書長何良栩表示，在成都，多數(shù)房企普遍遭受"倒春寒"，由于存量房巨大，它們今年的主要目標(biāo)是消化庫存量，壓力同樣不容小視。因此，龍年伊始保利就迅疾推出"2012春雷行動(dòng)"，華潤舉行青年房展會(huì)，恒大亮出"15周年讓利十個(gè)億"，國嘉地產(chǎn)宣布"2012瘋狂開市"，藍(lán)光迎來"三盤齊開"……成都多個(gè)大型品牌開發(fā)商紛紛展開大規(guī)模的促銷行動(dòng)。越來越高的負(fù)債率、逐漸到期的房地產(chǎn)信托、銀行信貸……都成為房企必須面對(duì)和解決的資金難題。某房企營銷總監(jiān)指出："在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過降價(jià)促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。"

    同樣來自浙江的開發(fā)商--成都金尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)趙剛則認(rèn)為，在此前房地產(chǎn)旺市時(shí)，不少資質(zhì)不夠或者資金不充足的中小公司加入到了房產(chǎn)行業(yè)，在資金鏈方面，假如過多地選擇民間借貸的方式進(jìn)行融資，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)退兩難。事實(shí)上，在同等市場和政策背景下，多產(chǎn)業(yè)形態(tài)的大型國有企業(yè)能承受的資金壓力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以房地產(chǎn)為主業(yè)的單業(yè)態(tài)民營企業(yè)。

    "杭州房企破產(chǎn)的個(gè)案代表了部分將民間借貸作為救命稻草的房企困境。"王志綱工作室西南區(qū)總經(jīng)理張志宇認(rèn)為，金星申請(qǐng)破產(chǎn)可以視作持續(xù)的調(diào)控和市場低迷形勢之下，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和資金都遇到困難的縮影，但它并不代表整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。房企選擇離場的方式有很多，如通過少拿地、少開工、降價(jià)賣房、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等方式來實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備現(xiàn)金，"所以，金星房產(chǎn)只是一個(gè)極端的個(gè)案，并不會(huì)蔓延至整個(gè)行業(yè)。"

    延伸閱讀

    上千家房企"消失"

    樓市調(diào)控不松動(dòng)，房企的數(shù)量已經(jīng)開始減少。僅北京、武漢、四川等三地，已有上千家房企從樓市"消失"。北京市住建委去年12月發(fā)文稱，北京共有473家房企的資質(zhì)證書有效期滿后未依法申請(qǐng)延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已注銷上述企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。這意味著，473家房地產(chǎn)企業(yè)將在北京樓市消失。此外，武漢房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月底，武漢共有在冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1375家，同比上年房企數(shù)量減少了200余家。而四川省建設(shè)廳的一份通告顯示，截至2011年7月，四川省共有423家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因未在行政許可規(guī)定期限內(nèi)辦理延續(xù)手續(xù)，被注銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。有意思的是，上述被注銷開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)主要為三四級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。