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京十五條實(shí)施一周年 北京新房均價跌近三成

作者:周雪松 時間:2012年02月13日 信息來源:中國經(jīng)濟(jì)時報

    被業(yè)內(nèi)喻為最嚴(yán)厲樓市調(diào)控地方配套細(xì)則——“京十五條”實(shí)施一周年后,北京交出了“量價齊跌”答卷。然而業(yè)內(nèi)人士表示,盡管“量價齊跌”的事實(shí)已經(jīng)形成,但價格的跌幅主要集中在郊區(qū),城區(qū)尚未出現(xiàn)明顯下降趨勢,因此未來在限購令等措施繼續(xù)堅(jiān)持的情況下,也應(yīng)通過差異化政策滿足剛性需求。

    購房者:

    京籍購房占比升至近九成

    在《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(簡稱“京十五條”)中表示“暫停向沒有連續(xù)5年納稅或社保證明的外地人售房和公積金二套房貸首付、利率追平商貸達(dá)到60%、1.1倍”兩項(xiàng)限購及限貸的措施曾被稱為全國已公布細(xì)則城市中執(zhí)行力度最嚴(yán)厲,也被看做是打擊投資投機(jī)需求最有力的措施。

    時隔一年,來自北京市房協(xié)和機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)中顯示,目前北京樓市的投資投機(jī)需求基本擠出,首套住房占比超過90%,京籍個人購房者占比為87.2%,相比新政實(shí)施前的一年(2010年2月17日-2011年2月16日)上漲25.1%。

    “從數(shù)據(jù)上來看北京市的調(diào)控政策切中要害,遏制了房價過快上漲,短期內(nèi)已經(jīng)獲得成功。”在萬科集團(tuán)副總裁毛大慶看來,由于未來供應(yīng)可能大幅下滑,房價長期穩(wěn)定的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固,需要在后續(xù)的政策制定過程中給予關(guān)注,其中包括現(xiàn)階段的房地產(chǎn)政策行政干預(yù)過多、缺少長期的發(fā)展規(guī)劃、亟須對不同的消費(fèi)需求提供差別化的住宅消費(fèi)和政策引導(dǎo)等。

    開發(fā)商:

    商品住宅成交下降超四成

    限購與限貸在打擊投資投機(jī)購房者的同時,也讓開發(fā)商和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的日子變得難過。在成交量方面,來自北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,限購一年來,新建商品住宅成交量83541套,同比下調(diào)幅度達(dá)到了21.9%。而二手房住宅成交量則僅為96996套,同比限購前一年的207376套下調(diào)幅度達(dá)到了53.2%,總體住宅成交量下降超過四成,庫存量增加2.7萬套。

    盡管量價齊跌的事實(shí)已經(jīng)形成,但在北京市副市長陳剛看來,價格跌幅主要集中在郊區(qū),城區(qū)尚未出現(xiàn)明顯下降趨勢,還有相當(dāng)多地區(qū)的住房價格沒有達(dá)到理想的目標(biāo)。

    在北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉看來,限購限貸使得購房者期待價格下調(diào),但是投資手段匱乏、通脹依然是阻礙價格下滑的關(guān)鍵因素。房價雖然已經(jīng)明顯下調(diào),但是絕對值依然比較高,購房者與開發(fā)商及二手房業(yè)主的心理價格差距巨大。

    又一年:

    期待差異化政策滿足剛需

    “經(jīng)歷一年的等待之后,現(xiàn)在供需雙方都已躍躍欲試。開發(fā)企業(yè)為緩解自身資金壓力,降價促銷、加快回款速度是惟一出路;而在限購不變的前提下,針對剛需的首套房貸款政策已經(jīng)出現(xiàn)松動,市場調(diào)整接近底部?!眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為,未來如何通過差異化政策來滿足剛性需求應(yīng)是調(diào)控的重點(diǎn)。

    此外,張大偉也指出,由于企業(yè)獲得過多信貸支持之后便不會繼續(xù)“降價促銷”,與宏觀調(diào)控方向相違背,因此,開發(fā)貸放松的可能性很??;而二套房貸一旦放寬,很難界定究竟是改善性需求,還是利用杠桿多次買賣倒手的投資需求,因此二套房貸也不會放松。

    在胡景暉看來,鑒于上述因素,開發(fā)商近期的推盤動力十足,在新盤價格更加接近購房者的預(yù)期價格之際,加上針對部分需求貸款利率適度優(yōu)惠,部分處于觀望之中的、具備資格的置業(yè)者購房需求將開始釋放,屆時也就會成為業(yè)內(nèi)認(rèn)為的市場底部。

    2月上旬,雖然北京的二手住宅供需略有回暖,但新房住宅成交依舊低迷。根據(jù)北京住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,2月1—10日,北京全市一手住宅網(wǎng)簽總量為1294套,與上月同期相比大幅下跌了45%。

    價格方面,根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2月上旬北京全市一手住宅(不包括保障房)成交均價為19200元/平方米,與上月同期的成交均價基本持平,與去年同期相比大幅下跌了28%。

    同期,北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為1221套,與上月同期相比上漲了28%,與去年同期相比基本持平,日均簽約量回升至122套,與上月日均不足百套的成交量相比略有回暖。2月上旬,全市的二手住宅成交均價為21292元/平方米,與今年1月份成交均價基本持平,與去年同期的成交均價相比下跌了3.8%。二手住宅均價基本回落至2011年初水平。

    值得注意的是,自2011年2月17日“京十五條”執(zhí)行一年來,受到嚴(yán)格的限購政策的影響,非京籍購房者所占比重下降25%,非京籍人群的購房套數(shù)也大幅下跌了83.9%。

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