從嚴(yán)基調(diào)未改 龍年樓價(jià)"穩(wěn)中有降"或成主調(diào)

    針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控是否將“松綁”的議論，中央高層早已給出了明確答案，即“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。作為房地產(chǎn)調(diào)控“鞏固年”的龍年，樓市調(diào)控將怎樣繼續(xù)從嚴(yán)？

    從當(dāng)前各地方傳遞出的信息來(lái)看，限購(gòu)政策短期內(nèi)難以放松、保障房建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)且覆蓋范圍有望逐步擴(kuò)大、信貸稅收等政策仍舊跟進(jìn)……業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)走向不可避免地將面臨長(zhǎng)期博弈，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)或仍以“穩(wěn)中有降”為主旋律。

    嚴(yán)厲調(diào)控+雙節(jié)阻擊市場(chǎng)成交持續(xù)萎縮

    2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在1月份成交極度萎靡中拉開(kāi)了帷幕。

    來(lái)自房地產(chǎn)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1月超八成城市成交量環(huán)比下跌，平均跌幅為38.14%，其中，天津環(huán)比跌幅最大，達(dá)78.78%。

    與此同時(shí)，記者獲悉的一份報(bào)告也顯示，今年1月，全國(guó)10個(gè)典型城市新建商品住宅存銷(xiāo)比再創(chuàng)新高，連續(xù)3個(gè)月處于“過(guò)大”區(qū)間。據(jù)介紹，1月份存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)顯示，10個(gè)典型城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為16.0，刷新了去年12月份住宅存銷(xiāo)比的最高點(diǎn)14.4，庫(kù)存量再次步入過(guò)大區(qū)間。

    從往年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，春節(jié)所在月份由于受到假期限制，多為一年當(dāng)中成交量最少的月份。而今年1月份元旦春節(jié)雙節(jié)疊加，造成工作日進(jìn)一步減少，購(gòu)房者關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移。然而，“市場(chǎng)持續(xù)萎縮的更深層次原因還在于深度調(diào)控的延續(xù)使得市場(chǎng)主體的預(yù)期進(jìn)一步降低，購(gòu)買(mǎi)力難以釋放。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說(shuō)。

    面對(duì)市場(chǎng)開(kāi)局所表現(xiàn)出來(lái)的成交低迷，有業(yè)內(nèi)人士表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的形勢(shì)更加嚴(yán)峻，成交低迷將籠罩整個(gè)上半年。任啟鑫認(rèn)為，嚴(yán)厲調(diào)控再加上國(guó)內(nèi)通脹壓力、股市長(zhǎng)陰等外部環(huán)境難以提振等各方面綜合因素影響，當(dāng)前樓市成交量進(jìn)入低谷，并很可能在一段時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)期筑底。

    “受房?jī)r(jià)下降預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)的影響，2012年上半年購(gòu)房者熱情將進(jìn)一步減退，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商資金鏈逐步趨緊的壓力也將使其加大推盤(pán)，打折促銷(xiāo)。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)2012年上半年房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步深度調(diào)整，存銷(xiāo)比將繼續(xù)升高，房?jī)r(jià)下行壓力進(jìn)一步加大。

    信貸“松綁”利好剛需調(diào)控從嚴(yán)基調(diào)并未改變

    同市場(chǎng)的冷清相比，與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的舉措則是此起彼伏、從未間斷。日前，央行關(guān)于“滿足首次購(gòu)房家庭貸款需求”的表述更是引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。多位專家分析認(rèn)為，差別化住房信貸政策并不意味著房地產(chǎn)信貸的全面松動(dòng)，當(dāng)然更并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控的松動(dòng)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前政策仍屬于支持剛需階段，樓市調(diào)控從緊的基調(diào)并未改變，況且改變樓市基調(diào)是肯定不行的。事實(shí)上，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控取得的只是階段性成果，尚不到鳴金收兵的時(shí)候。我國(guó)決策者也清醒地認(rèn)識(shí)到，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂局已不僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題和民生問(wèn)題。

    可以看到，在當(dāng)前房?jī)r(jià)已有一定回落，積蓄已久的購(gòu)房需求亟待釋放的情況下，信貸政策向首次購(gòu)房人群傾斜，有助于購(gòu)房需求的釋放，成交量也有望出現(xiàn)一定程度的放大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保護(hù)剛需將有利于加快樓市庫(kù)存消化和房源的合理流轉(zhuǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也表示，下一步就需要恢復(fù)合理的購(gòu)房需求，房地產(chǎn)交易量也需要合理回歸，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法健康穩(wěn)定發(fā)展。

    綜合近期各地方透露的信息，“鼓勵(lì)自住、抑制投資投機(jī)”仍是今年年初樓市調(diào)控的主調(diào)。例如上海宣布調(diào)整普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn)，天津市上調(diào)普通住宅指導(dǎo)價(jià)，北京表態(tài)將改暫住證為居住證，把非京籍人口列入限購(gòu)范圍等。

    政策微調(diào)有保有壓房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步完善

    房地產(chǎn)調(diào)控是一項(xiàng)長(zhǎng)期持續(xù)的政策，在2012年我國(guó)房?jī)r(jià)沒(méi)有完全回歸合理區(qū)間之前，政策基調(diào)不會(huì)改變。對(duì)于政策可能出現(xiàn)的局部微調(diào)，專家表示，樓市調(diào)控的根本是抑制投資性需求而非自住需求，有關(guān)部門(mén)也多次表態(tài)，未來(lái)將支持居民的合理住房需求，優(yōu)先保證首次置業(yè)購(gòu)房需求。

    交通銀行（601328）金融研究中心高級(jí)宏觀分析師唐建偉認(rèn)為，今年房地產(chǎn)政策將在總結(jié)去年調(diào)控經(jīng)驗(yàn)、鞏固調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

    國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所的報(bào)告也表示，“2012年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將開(kāi)始真正意義的結(jié)構(gòu)調(diào)整?！?012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)不合理、供給結(jié)構(gòu)不合理、信息結(jié)構(gòu)不對(duì)稱、制度和標(biāo)準(zhǔn)不健全、誠(chéng)信缺失等問(wèn)題將逐步得到治理，一些不具競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將被市場(chǎng)淘汰。

    我們注意到，此次央行提到加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，這無(wú)疑對(duì)未來(lái)樓市的供應(yīng)形成一定保證，也表明保證中小戶型普通住宅供應(yīng)的調(diào)控思路不會(huì)發(fā)生根本變化，未來(lái)“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，正逐漸從藍(lán)圖走向現(xiàn)實(shí)。