巴曙松:房地產(chǎn)業(yè)將面臨“洗牌” 整合將成常態(tài)

    區(qū)域的分化與行業(yè)內(nèi)的整合將成為常態(tài)

    首先，區(qū)域內(nèi)的分化，即隨著一線城市過(guò)去幾年來(lái)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)透支了未來(lái)的潛力以及城市化速度的放緩，未來(lái)一二線城市的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，不少龍頭企業(yè)將加速布局三四線城市，這一趨勢(shì)在2006年以來(lái)即有所強(qiáng)化，但是當(dāng)前一線城市更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策及中長(zhǎng)期趨勢(shì)向下的行業(yè)環(huán)境，將迫使企業(yè)在三四線城市以規(guī)?；c城市化推動(dòng)的更快速度集中。

    從我們監(jiān)測(cè)的20大城市2011年以來(lái)的交易情況來(lái)看，住宅成交面積同比下滑約31.9%，這部分城市占比全國(guó)銷(xiāo)售面積約19.8%，銷(xiāo)售額占比全國(guó)約35.5%。而40個(gè)大城市銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額占比全國(guó)逐月下降，目前40個(gè)大城市銷(xiāo)售面積占比全國(guó)37%，銷(xiāo)售額占比全國(guó)53.5%。主要因素為一二城市經(jīng)過(guò)近10年的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需求已達(dá)高峰，而眾多的三四線城市正在復(fù)演一二線城市的發(fā)展歷程。

    其次，行業(yè)內(nèi)的整合將會(huì)明顯加劇，這里的影響因素主要是：隨著行業(yè)逐步進(jìn)入一個(gè)相對(duì)較弱的景氣循環(huán)周期，行業(yè)外的資本大舉進(jìn)入房地產(chǎn)的激勵(lì)下降；在銀行信貸實(shí)施名單制管理和信貸額度控制及回款速度減緩，特別是在資金成本整體上移的情況下，只有大型開(kāi)發(fā)企業(yè)才能開(kāi)拓多元融資渠道，通過(guò)票據(jù)、信托、企業(yè)債等方式融資，并且融資成本也在顯著上升；隨著融資環(huán)境的惡化，現(xiàn)在一些地產(chǎn)商即使支付更高的融資成本，也難以獲得資金支持，流動(dòng)性壓力日益加大。從目前的情況來(lái)看，中國(guó)的行業(yè)整合方式預(yù)計(jì)不僅會(huì)延續(xù)海外“以大整小”的模式，不少大型企業(yè)由于在順周期時(shí)過(guò)度的土地儲(chǔ)備擴(kuò)張可能在當(dāng)前的情形下面臨被洗出的壓力，因此，大型房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)和整合可能會(huì)成為本輪調(diào)整的標(biāo)志性事件之一。

    在行業(yè)整合加速的背景下，龍頭企業(yè)的市場(chǎng)集中度將會(huì)得到明顯提升。根據(jù)在A股和H股上市的9大地產(chǎn)公司月度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)占比全國(guó)來(lái)看，目前9大地產(chǎn)公司市場(chǎng)占有率為12.5%，同比提高約2.4個(gè)百分點(diǎn)。從公開(kāi)可追溯數(shù)據(jù)更長(zhǎng)的萬(wàn)保金(萬(wàn)科、保利、金地)市場(chǎng)占有率來(lái)看，萬(wàn)保金銷(xiāo)售額市占率已由2005年的1.17%提升到2011年8月份的4.54%。2011年前8個(gè)月，我們跟蹤的9家上市房企中，除綠城外，銷(xiāo)售額增速均大幅跑贏全國(guó)同比數(shù)據(jù)。總體上，預(yù)計(jì)龍頭開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率經(jīng)過(guò)本輪調(diào)整以更快的速度增長(zhǎng)。

    總體上，基于短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)基本面供給相對(duì)過(guò)剩的格局，即使考慮到2012年對(duì)需求抑制最直接的限購(gòu)政策不再續(xù)期，或者限購(gòu)政策的局部放松，然而未來(lái)一年或較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生重要變化，在一系列約束政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)將從居民財(cái)富配置的“超配資產(chǎn)”變成“標(biāo)配資產(chǎn)”，房地產(chǎn)行業(yè)將一改過(guò)去10多年高成長(zhǎng)的趨勢(shì)性增長(zhǎng)格局，企業(yè)的成長(zhǎng)將主要來(lái)自于行業(yè)內(nèi)的分化與整合所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)效率的提高，從依賴(lài)地價(jià)與房?jī)r(jià)的上漲獲得高毛利轉(zhuǎn)向依賴(lài)綜合開(kāi)發(fā)能力的提高，完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，最終成為以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的加工制造業(yè)。