銀監(jiān)會內(nèi)部警示 部分銀行暫停商業(yè)用房按揭貸款

    “一個剛畢業(yè)的小孩進入萬達后一個月拿2000，去年年底拿到6000，但今年獵頭找到他，他開出了70萬年薪的高價，最后講到60萬……”萬達集團商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理楊澤軒感慨地說。

    高薪挖人背后，是發(fā)展迅速的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)導致的巨大人才空缺。借道國家宏觀調(diào)控而疾馳的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷一年的超車后，已經(jīng)讓市場明顯感覺到“超預期”。北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)成交量與價格出現(xiàn)明顯升高。與此同時，二三線城市也逐步成為開發(fā)商安營扎寨的新戰(zhàn)場。

    正當熱鬧的市場讓剛轉(zhuǎn)型進入的開發(fā)商歡顏之時，監(jiān)管層卻出人意料地在一些商業(yè)地產(chǎn)熱點區(qū)域埋下伏筆。銀監(jiān)會的內(nèi)部警示、一些商業(yè)銀行開始暫停商業(yè)用房的按揭貸款，都讓市場懷疑監(jiān)管層已對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域心生警惕。

    投資需求擠向二線商業(yè)地產(chǎn)

    最近，天津樂城置業(yè)有限公司(下稱“天津樂城”)總經(jīng)理王喆在馬不停蹄地為自己的項目進行招商。樂天百貨、嘉禾影城等一線商業(yè)品牌已被他“拿下”。

    天津樂城，這家隸屬于天津城投集團的全資子公司正在負責運營天津目前唯一一處城市綜合體——銀河國際購物中心?！疤旖蚴蓄I(lǐng)導都非常重視這個商業(yè)地產(chǎn)項目。市政府計劃支持其打造成天津唯一一處頂級綜合體?！蓖鯁磳Α吨袊?jīng)濟周刊》記者說。

    據(jù)王喆透露：“這個項目早在2009年就開始籌劃。僅建安成本(即房屋建筑成本和設(shè)施設(shè)備安裝成本)就達到40億元?！彼J為，天津城投集團的介入，實際代表了天津市政府對于推動當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展的期望。

    盡管屬于二線城市，但天津憑借中央的扶持政策和自身發(fā)展實力以及“環(huán)北京”區(qū)域上的要塞地位，成為眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必爭之地。特別是在房地產(chǎn)調(diào)控之后，一線開發(fā)商在天津爭奪市場的沖動更加猛烈。

    來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年天津商業(yè)地產(chǎn)成交均價呈現(xiàn)連續(xù)環(huán)比上漲，5月份更是以每平方米15357元創(chuàng)下歷史最高紀錄。

    王喆在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說:“目前天津商業(yè)地產(chǎn)市場可以說是群雄逐鹿。全國性的大房地產(chǎn)開發(fā)商不斷加速進入。這會讓天津商業(yè)地產(chǎn)的競爭更加充分?！倍捎谝痪€城市的限購原因，一些被擠出北京的投資需求開始在天津?qū)で笊虡I(yè)地產(chǎn)的投資機會。

    在投資需求的刺激下，天津高端商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)提速，一批大型商業(yè)綜合體項目建成開業(yè)，包括大連萬達廣場、中糧大悅城以及和記黃埔等項目。

    處于“環(huán)北京”區(qū)域的河北廊坊，也同樣受到商業(yè)地產(chǎn)投資的“惠顧”。蘇寧置業(yè)、萬達集團等開發(fā)商都早已在此安插棋子。

    天津、廊坊，只是北京周邊的個例。在長江以南的上海周邊，珠江流域的廣州周邊，商業(yè)地產(chǎn)都已經(jīng)在布局。

    “過火”引發(fā)監(jiān)管層聯(lián)想

    盡管有業(yè)內(nèi)人士認為，中國的商業(yè)地產(chǎn)并未出現(xiàn)泡沫或超過目前經(jīng)濟發(fā)展的負荷，但是在監(jiān)管者眼中，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展“超乎想象”的現(xiàn)實已不能忽略。

    在房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷縱深發(fā)展(000001,股吧)的當下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)讓監(jiān)管者擔憂并引發(fā)聯(lián)想：商業(yè)地產(chǎn)是否會成為下一個“麻煩制造者”。

    8月初，上海銀監(jiān)局下發(fā)通知，明確要求，今后各銀行須嚴禁個人消費貸款用于購買商業(yè)用房，且今后凡是利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工的房源。

    8月末，有媒體報道稱，多家銀行日前收到監(jiān)管部門關(guān)于風險防范的通知，要求對近期炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)保持高度警覺；銀行要密切關(guān)注投資投機活躍并且未采取限購等措施的二三線城市房地產(chǎn)市場風險。各銀行尤其是非金融機構(gòu)不得頭腦發(fā)熱，盲目增加信貸投入。

    消息人士稱，通知要求加強對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。

    此后不久，江西南昌便出現(xiàn)了中國銀行(601988,股吧)、中國農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)、中國工商銀行(601398,股吧)、民生銀行(600016,股吧)、興業(yè)銀行(601166,股吧)等7家商業(yè)銀行暫停商業(yè)用房按揭貸款。而在青島，當?shù)卣畡t使用了稅務(wù)手段限制商業(yè)地產(chǎn)的交易。青島地稅局要求有關(guān)個人自用非住宅轉(zhuǎn)讓或出租將征收房產(chǎn)稅。

    而早在今年5月，北京五部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強部門聯(lián)動完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，開始對北京的商業(yè)用地進行政策控制，嚴禁開發(fā)商將商業(yè)用地變成住宅用地，禁止開發(fā)商將整體辦公區(qū)分割成小的區(qū)域出售。

    《中國經(jīng)濟周刊》記者在北京致電多家銀行，發(fā)現(xiàn)目前并未出現(xiàn)禁止按揭貸款購買商業(yè)用房的政策。招商銀行(600036,股吧)一位信貸經(jīng)理告訴記者：“目前招行還是可以貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，但是放款時間可能會比原先的時間長(5到15個工作日)?！?/p>

    該銀行人士認為，銀監(jiān)會對銀行信貸額度嚴格監(jiān)管之后，很多銀行以價補量，調(diào)整了住房按揭業(yè)務(wù)，大規(guī)模釋放利率更高的經(jīng)營性貸款、個人消費性貸款。這從側(cè)面刺激了市場泡沫風險的增大，并致使一部分假合同、假按揭等業(yè)務(wù)風險增高?！拔衣犝f上海銀監(jiān)局在本月初已告誡商業(yè)銀行本地商業(yè)地產(chǎn)價格的泡沫風險?！?/p>

    中國房地產(chǎn)協(xié)會匿名高層人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“據(jù)我了解，銀監(jiān)會內(nèi)部確實有一個精神，可能目前并未形成文件。”這個精神應(yīng)該是以口頭形式進行個別商業(yè)用房貸款較高銀行的“窗口指導”。

    該人士分析認為，上述內(nèi)部精神是口頭傳達，而且使用“警覺”和“密切關(guān)注”等用語?！斑@有可能只是監(jiān)管部門對當前商業(yè)地產(chǎn)超預期增速引發(fā)的聯(lián)想?！?/p>

    實際上，在北京等地，一些商業(yè)地產(chǎn)項目遲遲尚未開業(yè)。一些曾經(jīng)被熱炒的項目甚至逐漸被觀察家冷落。

    中坤集團董事長黃怒波在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說：“我并不認為目前商業(yè)地產(chǎn)市場存在過熱?！彼员本槔f，建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)并不像住宅項目，建設(shè)前要看是否符合北京市商委的規(guī)劃，項目地塊限制嚴格。同時北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍有空間，在居住區(qū)的配套商業(yè)設(shè)施并不完善?！艾F(xiàn)在中國加速城市化進程，這當中有很大的空間可以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

    黃怒波認為，當前中國的商業(yè)地產(chǎn)模式并不符合國際做法?！拔覀兠绹椖康浆F(xiàn)在還沒開業(yè)。因為我們在正招商的時候金融危機來了，那些品牌商戶就不簽約了。美國做商業(yè)地產(chǎn)是找先商戶，看客戶要哪一位置，怎么蓋怎么裝修，確定了再開發(fā)。但在中國，是先開發(fā)再招商，或者邊開發(fā)邊求別人來入駐。也不管是否符合品牌要求，進來再說之后調(diào)整?！彼J為這或許是某些商業(yè)地產(chǎn)項目遲遲不能開業(yè)的重要原因。

    在前不久的達沃斯論壇上，萬達集團董事長王健林亦表示，銀監(jiān)會近期對商業(yè)地產(chǎn)的預警主要是防控信貸風險，房地產(chǎn)調(diào)控從住宅延伸到商業(yè)地產(chǎn)的可能性不大。