房地產(chǎn)業(yè)：板塊恢復性發(fā)展機遇或降臨

    【房地產(chǎn)行業(yè)研究報告內容摘要】

    國家統(tǒng)計局公布2011年1-8月房地產(chǎn)市場運行情況。

    投資要點：

    投資：1-8月房地產(chǎn)投資增速較1-7月略微回落,住宅投資增速持平,8月房地產(chǎn)投資增速開始明顯下滑。符合預期。1-8月房地產(chǎn)投資增速、住宅投資增速分別為33.2%、36.4%，較1-7月分別下降0.3個百分點和持平。8月房地產(chǎn)投資增速、住宅投資增速分別為31.6%、36.7%，增速環(huán)比分別下降5.0個和0.9個百分點。

    建設：1-8月新開工面積增速持續(xù)回升。1-8月商品房施工面積、新開工面積、竣工面積增速為30.5%、25.8%、14.7%，較1-7月分別下降0.3個,上升0.8個和1.2個百分點。8月商品房施工面積、新開工面積、竣工面積增速為23.5%、32.0%和24.2%，增速環(huán)比分別上升6.9個、下降2.1個和上升7.3個百分點。

    銷售：1-8月商品房銷售面積增速持平，而銷售金額增速小幅下降，調控成效初步顯現(xiàn)。1-8月商品房銷售面積、銷售金額增速分別為13.6%和25.9%，較1-7月分別持平和下降0.2個百分點；1-8月住宅銷售面積、銷售金額增速分別為13.1%和24.4%，較1-7月分別上升0.1個和下降0.1個百分點。8月商品房銷售面積、銷售金額增速分別為13.5%和24.9%，增速環(huán)比下降4.3個和14.1個百分點；8月住宅銷售面積、銷售金額增速分別為13.9%和24.1%，增速環(huán)比分別下降4.1個和15.3個百分點。

    房價：8月商品房和住宅銷售均價同比分別上漲10.0%、8.9%，環(huán)比分別上升0.9%和0.2%。這與8月高端房占比上升、部分2、3線城市房價持續(xù)上漲密切相關。

    土地(土地數(shù)據(jù)延后1個月)：1-7月土地購置面積增速為15.4%，較1-6月下降3.1個百分點，土地購置面積增速較年初大幅下降42個百分點。7月土地購置面積增速為-2.0%，增速環(huán)比上升3.1個百分點。月度土地購置增速已從2月57.1%下降至7月的-2%。

    資金：1-8月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速繼續(xù)上升，但仍處歷史低位，利用外資同比大幅上升，持續(xù)走高。1-8月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速為23.4%，較1-7月回升0.3個百分點。其中，國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金增速分別為5.1%、71.3%和33.8%、21.5%，分別下降1.3個、上升5.6個、下降0.2個和上升1.0個百分點；其他資金中的定金及預付金、個人按揭貸款增速分別為增速為30.9%和-4.2%，上升1.8和0.9個百分點。8月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速為25.5%，環(huán)比下降7.5個百分點。其中，國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金增速分別為-5.4%、96.0%、32.5%和29.1%，環(huán)比分別下降8.5個、上升77個、下降10.2個和8.9個百分點；其他資金中的定金及預付金、個人按揭貸款8月增速為43.7%和3.7%，環(huán)比上升0.9和下降12.3個百分點。

    施工銷售比：1-8月商品房累計施工銷售比為7.4，創(chuàng)04年以來各年度同期水平新高，行業(yè)庫存壓力持續(xù)提升，房價下行顯現(xiàn)。

    房地產(chǎn)投資增速、銷售增速下行已成趨勢，尤其是月度投資增速疲態(tài)盡顯，增速大幅下滑，符合我們之前的判斷。受保障房建設拉動，新開工增速回升。資金來源累計增速低位小幅回升，月度增速大幅下滑，尤其是國內貸款、自籌資金及其他資金來源增速大幅下滑。我們維持此前觀點：在限購擴大和信貸緊縮短期難以消除的背景下，作為先導指標的銷售增速和資金來源增速將保持在低位，3季度末至4季度，房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)大幅下滑，全年房地產(chǎn)投資增速將回落至23%-27%之間。

    本輪針對房價為調控目標，已出現(xiàn)我們提出的房價降、地價將、投資增速下降的3個有利于行業(yè)長期發(fā)展以及板塊估值修復邁向行業(yè)自身調整帶來的恢復性發(fā)展機遇的積極因素。我們繼續(xù)看好招地、保利、萬科、首開、北京城建、億城股份、世茂股份、濱江集團和蘇寧環(huán)球等公司。