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鹽城易蝸居房產(chǎn)網(wǎng)訊：◆ 新“地王”或驚現(xiàn)南京 總價(jià)60億

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“競(jìng)拍時(shí)間跟公告一致，目前并沒(méi)有變動(dòng)，”南京國(guó)土資源局相關(guān)人士29日表示：“至于目前有多少家企業(yè)參與競(jìng)拍將保密。”
據(jù)記者了解，南京國(guó)土資源局27日掛出土地出讓公告，南京下關(guān)區(qū)濱江路以西2號(hào)地塊56.2億元為起拍總價(jià)，而這是南京近兩年出讓的總價(jià)最貴地塊。




“如果順利成交，南京這塊地將成為今年內(nèi)出讓的全國(guó)新晉總價(jià)地王”，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向本報(bào)記者表示，“預(yù)計(jì)溢價(jià)率不會(huì)太高，如果順利成交，最終成交總價(jià)有可能達(dá)到60億元”。

值得一提的是，有分析人士向記者表示，吞下該“巨無(wú)霸”地塊的房企，資金鏈和利潤(rùn)率壓力都將比較大。

成交總價(jià)將直逼60億元


記者在南京國(guó)土資源局網(wǎng)站查詢到，上述地塊東至城河北路，南至城河路，西至規(guī)劃濱江路，北至方家營(yíng)路；出讓面積達(dá)36.4萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)為商住混合用地，綜合容積率1.99；競(jìng)買保證金為11.3億元，加價(jià)幅度為2000萬(wàn)元或者整倍數(shù)。


除此之外，按照上述數(shù)據(jù)計(jì)算，這幅地塊未來(lái)的建筑體量將達(dá)到72.4萬(wàn)平方米，其中商業(yè)辦公建筑面積占地上建筑面積比例不少于45%，住宅用地面積占比不大于54.4%，且住宅容積率需大于1.0。


“從今年目前政府推出的土地來(lái)看，上述南京地塊如果能夠順利出讓，該地塊則將晉升為年內(nèi)全國(guó)總價(jià)最高地塊”。張大偉向本報(bào)記者表示，目前來(lái)看，北京歷史成交總價(jià)最高地塊為僅為59.7億元，而年內(nèi)成交總價(jià)最高的上?？們r(jià)地王出讓價(jià)只有45億元。


值得一提的是，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮向記者表示，該地塊要求配建比例不小的商業(yè)辦公面積，純住宅面積受到限制，因此溢價(jià)率不會(huì)太高，對(duì)周邊區(qū)域帶來(lái)影響也將不會(huì)特別明顯。


對(duì)此，張大偉者表示，預(yù)計(jì)上述地塊即使溢價(jià)率不高，最終成交總價(jià)也可能達(dá)到60億元，而且只要該地塊順利出讓，這就意味著南京土地市場(chǎng)升溫。

張絮也稱，南京房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲，上述地塊若順利成交將有助于恢復(fù)市場(chǎng)信心，提升開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椤?br />
同策咨詢總監(jiān)張宏偉表示，一般企業(yè)很難吞下如此大體量的項(xiàng)目。對(duì)此，張絮表示，實(shí)力房企或者聯(lián)合體收入囊中的可能性較大。

吞食“巨無(wú)霸”壓力大


事實(shí)上，據(jù)記者了解，南京住宅成交均價(jià)雖然在持續(xù)上漲，但南京地王的命運(yùn)依舊不好過(guò)。雖然該地塊附近一些中高端產(chǎn)品銷售均價(jià)大多在15500-24000元/平方米之間，但該地塊項(xiàng)目入市后的利潤(rùn)率很高尚難判定。


對(duì)此，張大偉向本報(bào)記者表示，雖然上述地塊總價(jià)較高，但目前區(qū)域內(nèi)住宅售價(jià)一般在20000元/平方米以內(nèi)，超過(guò)20000元/平方米的在售產(chǎn)品幾乎都是升級(jí)產(chǎn)品，或者地段優(yōu)勢(shì)突出。


在上述市場(chǎng)背景下，商業(yè)配套比例達(dá)到45%的混合屬性大體量地塊，樓面起拍價(jià)就達(dá)到了7754元/平方米。據(jù)此看來(lái)，張大偉向記者表示，“利潤(rùn)空間并不會(huì)非常高”。


“即使該地塊底價(jià)成交，按照起拍價(jià)格7754元/平方米和2000-2500/平方米的建安成本計(jì)算，加上10%的稅費(fèi)，其基本成本接近11000元/平方米，還有不可控的資金成本和疊加銷售成本，”張大偉進(jìn)一步分析，“由此推算，該項(xiàng)目最終入市價(jià)格至少要銷售13000元/平方米才達(dá)到保本價(jià)格。此外，大體量項(xiàng)目銷售周期一般相對(duì)很長(zhǎng)，其資金成本會(huì)更高”。


更值得注意的是，上述地塊為南京老城改造地塊。有分析人士稱，預(yù)計(jì)在未來(lái)的改造開(kāi)發(fā)過(guò)程中，諸多老城區(qū)改造問(wèn)題將再現(xiàn)，因此開(kāi)發(fā)商壓力不容小覷。

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