本港住宅樓價(jià)在全球一直名列前茅。據(jù)一間美國(guó)顧問公司調(diào)查指出,香港住宅樓價(jià)是全球最貴,樓價(jià)中位數(shù)相當(dāng)于全年家庭入息中位數(shù)的11.4倍,屬極度難以負(fù)擔(dān)之水平。盡管去年11月政府再度出招調(diào)控樓市,惟個(gè)多月后的今天,樓市再度回升。券商、地產(chǎn)界仍看好樓價(jià)走勢(shì),有券商更料至明年底樓價(jià)可升33%。至于政府會(huì)否再度出招,各界看法不一。
內(nèi)地樓價(jià)未入統(tǒng)計(jì)范圍
美國(guó)市場(chǎng)及都市政策研究機(jī)構(gòu)Demographia統(tǒng)計(jì)了全球325個(gè)城市去年民眾對(duì)樓價(jià)負(fù)擔(dān)能力。這些城市包括澳洲32市、加拿大35市、愛爾蘭5市、新西蘭8市、英國(guó)33市和美國(guó)211市,在中國(guó)只選了香港1地。樓價(jià)飆升的內(nèi)地城市此次沒有列入統(tǒng)計(jì)范圍。
統(tǒng)計(jì)指,本港住宅樓價(jià)為全球最貴,其樓價(jià)中位數(shù)高于家庭每年收入5.1倍屬難以負(fù)擔(dān)的類別,而香港一層樓的價(jià)格中位數(shù),達(dá)家庭每年收入的11.4倍,更屬極度難以負(fù)擔(dān)之水平。調(diào)查又指,過去2年,本港樓市上升超過50%,主要由于低息、經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張及內(nèi)地買家涌入香港市場(chǎng)所致。
在英語國(guó)家當(dāng)中,以澳洲樓價(jià)最高,亦是全球第二高,相當(dāng)于家庭入息中位數(shù)的6.1倍,去年10月樓價(jià)中位數(shù)是46萬澳元(約350萬港元)。而美國(guó)的樓價(jià)最低,只是家庭中位數(shù)收入的3倍。
瑞銀料樓價(jià)明年底升33%
本港住宅樓價(jià)處于高位,即使去年政府多次出招,其中額外印花稅被指是“最辣”招數(shù),但對(duì)樓市沖擊不大,近期樓市再度回升,而有樓市“大好友”之稱的瑞銀更力挺樓市。瑞銀執(zhí)行董事兼亞洲地產(chǎn)及休閑產(chǎn)業(yè)主管王震宇昨日指,本港低息環(huán)境持續(xù),資金流入資產(chǎn)市場(chǎng),而且內(nèi)地人士對(duì)本港樓市需求大,令樓價(jià)上升,加上供應(yīng)不足,故料直至2012年年底,樓價(jià)上升33%。
不過,王震宇指,在額外印花稅等措施持續(xù)影響下,本港未來2年內(nèi)交投量會(huì)跌13%至15%,加上減少借貸,更將跌20%至30%。他說,政府措施已為樓市減低風(fēng)險(xiǎn),預(yù)期2至3個(gè)月內(nèi)不會(huì)推出新措施,但若樓價(jià)達(dá)至97年水平,料政府會(huì)再次出招。
建議由私人市場(chǎng)主導(dǎo)調(diào)整
王震宇又指,過去5年,本港私人住宅供應(yīng)量偏低,未來政府應(yīng)增加私人住宅供應(yīng)量,因此建議政府在未來3個(gè)月內(nèi)推出4萬個(gè)私人住宅單位,以穩(wěn)定樓價(jià)。他又不同意增加更多中小型住宅,因當(dāng)前本港中小型住宅已占整體私樓存貨量80%至90%。若大型單位供應(yīng)不足,反而會(huì)推高大型單位價(jià)格,帶動(dòng)整體樓價(jià)上升,故建議政府應(yīng)多興建大型單位。這種做法亦可吸引更多國(guó)際投資者來港居住。
他說,本地樓宇供應(yīng)有超過一半由政府提供,當(dāng)中包括公屋及居屋,建議政府應(yīng)該剔出居屋市場(chǎng),交由私人市場(chǎng)主導(dǎo),使到市場(chǎng)自行調(diào)整。
港府或再出重招抑樓價(jià)
有“聯(lián)匯之父”之稱景順基金首席經(jīng)濟(jì)師祈連活則相信,今年政府將會(huì)繼續(xù)出招。他表示,由于港元與美元掛鉤,本港低息環(huán)境將持續(xù),而且息率低于新興國(guó)家及地區(qū),將可能導(dǎo)致資金流入,但香港不能控制匯率及利率,加上又未能壓制資本流入,故只能采取行政措施,以控制樓價(jià)。不過,樓按息率料仍維持低位,令港府造成壓力,預(yù)計(jì)今年內(nèi)會(huì)推更多類似去年11月時(shí)采取的調(diào)控樓價(jià)措施。
美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝表示,據(jù)該行“樓價(jià)走勢(shì)圖”顯示,去年12月份平均呎價(jià)報(bào)5084元,全年累積升近18%。他又說,由于低息環(huán)境持續(xù),加上通脹壓力,令負(fù)利率出現(xiàn)。再者,新供應(yīng)短期內(nèi)未會(huì)大幅回升,加上港元貶值及經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好等因素下,料今年樓價(jià)將持續(xù)向上。惟預(yù)期政府會(huì)再次出招,相信將拖慢年內(nèi)樓價(jià)升幅,料今年樓價(jià)升勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)約11%。
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