衢州2010年樓市該如何評(píng)價(jià)? 樓市關(guān)鍵詞全解析

     浙江在線12月22日訊 2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在密集的政策調(diào)控中運(yùn)行。陽(yáng)春3月，樓市一片艷陽(yáng)天，市場(chǎng)延續(xù)了去年以來(lái)的熱銷(xiāo)狀態(tài)。然而，4月之后，樓市政策突變，新國(guó)十條、二次調(diào)控、加息……史上最嚴(yán)的房產(chǎn)調(diào)控政策重拳出擊。在政策的調(diào)控下，樓市一波三折。至歲尾收官，房?jī)r(jià)走勢(shì)依然膠著，調(diào)控之下的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，商品房交易量、銷(xiāo)售價(jià)格都處在一個(gè)較為穩(wěn)定的狀態(tài)。

    過(guò)去的2010年樓市該如何評(píng)價(jià)？以下的9個(gè)關(guān)鍵詞或許能做出部分回答。2010年，這些房地產(chǎn)熱詞中也包含了更多的內(nèi)涵。

    1新國(guó)十條

    4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知要求各地嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

    對(duì)于國(guó)務(wù)院這一紙《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，業(yè)內(nèi)人士將此詮釋為房產(chǎn)調(diào)控的新國(guó)十條政策，旨在抑制樓市的投機(jī)、投資行為。

    從衢州的商品房銷(xiāo)售情況看，新國(guó)十條政策落地有聲，對(duì)市場(chǎng)影響很大。今年前4個(gè)月，全市商品房銷(xiāo)售面積59.1萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)30.4%；5月份增幅明顯回落至3.3%；6月同比去年下降13.9%、7月同比去年下降34.6%、8月同比去年下降33.9%，到9月底止，全市商品房銷(xiāo)售面積113.9萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降31.7%。

    2百姓最喜歡樓盤(pán)

    金杯銀杯不如老百姓的口碑。對(duì)于房開(kāi)企業(yè)來(lái)說(shuō)，老百姓的認(rèn)可和褒獎(jiǎng)是最大的榮譽(yù)。

    今年8月份，《衢州日?qǐng)?bào)》房產(chǎn)版啟動(dòng)“2010百姓最喜歡的衢州十大樓盤(pán)”評(píng)選，這是一次由普通市民投票發(fā)表話語(yǔ)權(quán)選取“最喜歡樓盤(pán)”的活動(dòng)，也是首次由普通市民為獲選樓盤(pán)頒獎(jiǎng)。

    8月20日，“2010百姓最喜歡的衢州十大樓盤(pán)”出爐：金都·春江月、新湖景城、瑞宏·陽(yáng)光水岸和幸福家園、華都·維多利亞被評(píng)為“2010百姓最喜愛(ài)的衢州十大樓盤(pán)”特別獎(jiǎng)；祥華·中央郡、中都·和家園、通力·九潤(rùn)公館、長(zhǎng)河·翰林綠洲、新宏·香格里拉、衢州花園、東城華庭、新宏·香榭麗舍、通力·頤和人家、萬(wàn)華·金河灣被評(píng)為“最喜歡的樓盤(pán)”；瑞霖·中央廣場(chǎng)被評(píng)為百姓最喜歡的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。獲獎(jiǎng)開(kāi)發(fā)商表示，老百姓的認(rèn)可是最大的榮譽(yù)，要為衢州百姓奉獻(xiàn)質(zhì)量更好、品質(zhì)更高的精品樓盤(pán)。

    “百姓最喜歡樓盤(pán)”評(píng)選營(yíng)造了良好的市場(chǎng)氛圍，也展示了衢州樓盤(pán)的風(fēng)采，拉動(dòng)了市場(chǎng)人氣，最終促進(jìn)衢州房地產(chǎn)市場(chǎng)走向平穩(wěn)健康發(fā)展。

    3結(jié)構(gòu)矛盾

    去年下半年到今年上半年，房?jī)r(jià)經(jīng)歷快遞上漲，總價(jià)較低的中小戶型正成為市民購(gòu)房首選。然而，市場(chǎng)上大戶型開(kāi)發(fā)量大，中小戶型房源相對(duì)緊缺，衢州樓市這種供需結(jié)構(gòu)性矛盾今年備顯突出。

    從施工面積看，今年前三季度，全市90平方米以下施工面積只占住宅施工面積的25.6%，而140平方米以上施工面積占住宅施工面積的比重達(dá)到了35.1%；其中別墅和高檔公寓施工面積就占住宅施工面積的22.3%。

    現(xiàn)在，更多市民愿意選擇總價(jià)相對(duì)較低、經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小戶型和住宅，但市場(chǎng)上中小戶型的供應(yīng)量短時(shí)間內(nèi)還是顯不足。在市場(chǎng)的盤(pán)整下，供需結(jié)構(gòu)失衡是樓市健康有序發(fā)展需要解決的問(wèn)題之一。不過(guò)，現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到存在的結(jié)構(gòu)矛盾問(wèn)題，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，優(yōu)先推出中小戶型。

    4二次調(diào)控

    為鞏固上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，9月底，國(guó)務(wù)院多部委分別出臺(tái)措施，包括各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款、商品房首付款比例調(diào)整到30%及以上等。

    經(jīng)歷了4個(gè)月時(shí)間的觀望和冷清，進(jìn)入9月以來(lái)，市區(qū)商品房交易量迅速回升，成交量翻倍。突如其來(lái)的二次調(diào)控讓回暖的樓市一時(shí)走勢(shì)迷離。然而，二次調(diào)控對(duì)市場(chǎng)部分購(gòu)房者產(chǎn)生影響，樓市整體成交量并未下降，10月、11月市區(qū)商品房交易量仍維持在高位，市場(chǎng)并沒(méi)有回到4月新國(guó)十條剛出臺(tái)時(shí)的冰凍狀態(tài)。

    其實(shí)，二次調(diào)控出臺(tái)更多是針對(duì)成交量的強(qiáng)勁復(fù)蘇、對(duì)價(jià)格反彈跡象的一種警示，真正打擊的是市場(chǎng)回暖后出現(xiàn)的投資投機(jī)型需求。隨著投資投機(jī)型需求再次退市，樓市進(jìn)入更加理性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

    5加息

    10月19日，央行晚間宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

    加息可以看作是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的延續(xù)，央行此舉可以抑制資產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，減輕通貨膨脹現(xiàn)狀。不過(guò)，公積金和商業(yè)貸款全面加息，對(duì)購(gòu)房者實(shí)際影響比較有限，但對(duì)他們的心理影響明顯。

    房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)信貸依賴度很高，進(jìn)入加息周期，將直接提高開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人房貸的利息成本，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人購(gòu)房的難度，長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)需求可能會(huì)因此發(fā)生變化。銀行政策進(jìn)入了加息通道，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨收緊，在調(diào)控背景下，房?jī)r(jià)下調(diào)空間被放大。

    6保障房

    加快保障性安居工程建設(shè)，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要條件。2010年，衢州保障性住房的建設(shè)力度進(jìn)一步加大，公共租賃房開(kāi)工建設(shè)成為衢州保障性住房建設(shè)的一個(gè)新亮點(diǎn)。今年衢州新開(kāi)工建設(shè)公共租賃住房1.5萬(wàn)平方米，走在全省前列。

    今年前三季度，衢州已完成新增城市廉租房745戶，新開(kāi)工建設(shè)廉租住房3萬(wàn)平方米，新開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房房源5.76萬(wàn)平方米，已開(kāi)工建設(shè)舊住宅區(qū)、危舊房改造2.74萬(wàn)平方米，已建設(shè)完成農(nóng)民工公寓2.14萬(wàn)平方米，新開(kāi)工建設(shè)限價(jià)商品房5萬(wàn)平方米。

    近年來(lái)，市區(qū)的住房保障制度不斷的進(jìn)步和完善，通過(guò)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房、農(nóng)民工公寓等供應(yīng)形式，使一部分低收入群體有了住房保障，但保障覆蓋面有限。今年國(guó)家出臺(tái)的公共租賃住房制度則彌補(bǔ)了原來(lái)保障方式上的缺失，可以很好的解決這一矛盾。目前，市區(qū)未來(lái)五年的住房保障規(guī)劃已經(jīng)開(kāi)始編制，將進(jìn)一步擴(kuò)大市區(qū)住房保障的覆蓋面。

    7投資升溫

    今年以來(lái)，衢州房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目大幅增加，開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，投資增勢(shì)強(qiáng)勁。截止到11月底，全市新開(kāi)工面積達(dá)202.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.6%。今年前11個(gè)月全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額56.8億元，與去年同期相比增長(zhǎng)76.5%，增幅列全省第一。

    2010年,衢州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)升溫，這與去年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情好、開(kāi)發(fā)商踴躍拿地入市有關(guān)。隨著新開(kāi)工項(xiàng)目的增加，市區(qū)房源供小于求的局面已經(jīng)改變，大量新房源上市使購(gòu)房者有了更多選擇。

    8公積金

    今年是公積金貸款提取政策變化相當(dāng)大的一年。先是5月份市區(qū)實(shí)行了差別化公積金貸款提取政策，11月公積金貸款政策又再次發(fā)生變化。

    目前仍在執(zhí)行差別化的住房公積金提取政策。職工購(gòu)買(mǎi)套型建筑面積在90平方米以下的商品住房，憑經(jīng)過(guò)備案的購(gòu)房合同和不低于20%的首付款發(fā)票提取住房公積金；購(gòu)買(mǎi)90平方米以上的商品住房，憑經(jīng)過(guò)備案的購(gòu)房合同和不低于30%的首付款發(fā)票提取公積金。

    11月3日，住建部等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，公積金貸款政策再次發(fā)生變化，首次明確二套住房公積金貸款發(fā)放對(duì)象僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降母纳菩推胀ㄗ宰》?，非改善型二套房將停放公積金貸款，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房。

    9預(yù)售資金監(jiān)管

    10月25日，由衢州市建設(shè)局、中國(guó)人民銀行衢州市中心支行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)衢州監(jiān)管分局聯(lián)合制定的《衢州市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則》正式出臺(tái)，《細(xì)則》規(guī)定，市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目要全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)象范圍，預(yù)售資金須存入專(zhuān)用存款賬戶，實(shí)行封閉式管理，開(kāi)發(fā)商不得支取現(xiàn)金等。

    一直以來(lái)，動(dòng)用預(yù)售款滾動(dòng)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“潛規(guī)則”，但是對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這其中蘊(yùn)含著風(fēng)險(xiǎn)。所以，預(yù)售資金監(jiān)管制度對(duì)于購(gòu)房者是有好處的。

    不過(guò)，預(yù)售資金監(jiān)管制度實(shí)施在一定程度上加大市區(qū)開(kāi)發(fā)商的融資壓力，對(duì)那些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目小，資金實(shí)力不足的房開(kāi)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生較大的影響，由此加速市區(qū)房開(kāi)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。積極的作用是，預(yù)售資金監(jiān)管制度對(duì)促進(jìn)市區(qū)樓市供應(yīng)量的增加，穩(wěn)定房?jī)r(jià)將產(chǎn)生積極的作用。

    (據(jù)衢州日?qǐng)?bào) 記者 趙崢琳/文 志浩/攝)