面對(duì)囤地排行“萬保招金”否認(rèn)或沉默

    11月1日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道稱，經(jīng)過數(shù)月時(shí)間，該媒體研究部通過對(duì)125家內(nèi)地上市房企及20家香港上市內(nèi)地房企的2009年報(bào)、2010年半年報(bào)以及三季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行梳理，并對(duì)一些房企旗下的項(xiàng)目長(zhǎng)期跟蹤，同時(shí)借鑒證券公司對(duì)內(nèi)地上市房企財(cái)報(bào)的解讀，制作出“內(nèi)地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

    其中令人關(guān)注的是，有房地產(chǎn)企業(yè)“四大金剛”之稱的“萬保招金”被列入內(nèi)地上市房企囤地前十名內(nèi)。保利地產(chǎn)（600048）以3369萬平方米的囤地面積位居第一，萬科地產(chǎn)以3268萬平方米的囤地面積位居第二，金地集團(tuán)（600383）以1334萬平方米的囤地面積位居第七，招商地產(chǎn)（000024）以1000萬平方米的囤地面積位居第十。

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者隨即分別對(duì)“萬保招金”的相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了采訪。關(guān)于保利地產(chǎn)這次被列在囤地榜首的事，本報(bào)記者采訪了保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人士，但到截稿時(shí)，沒有得到回復(fù)。

    萬科：沒有囤地動(dòng)力

    針對(duì)此次被指囤地，萬科表示無意也無需大規(guī)模儲(chǔ)地，沒有囤地的動(dòng)力。

    萬科相關(guān)人士向本報(bào)記者回應(yīng)稱，萬科對(duì)自身的定位是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的“制造業(yè)企業(yè)”，以快速開發(fā)為主要的經(jīng)營(yíng)策略，通過提高周轉(zhuǎn)率來提升收益率，并沒有囤地的動(dòng)力。

    萬科內(nèi)部研究結(jié)論認(rèn)為，在房?jī)r(jià)與地價(jià)之間關(guān)系基本合理的前提下，高速周轉(zhuǎn)型企業(yè)可以獲得更高的資產(chǎn)收益率。

    “所以對(duì)于萬科來說，土地僅是生產(chǎn)房屋必需的原料。在滿足經(jīng)營(yíng)和增長(zhǎng)可持續(xù)性的前提下，萬科無意也無需大規(guī)模儲(chǔ)地，更不會(huì)將持有土地以獲取升值收益作為主動(dòng)的業(yè)務(wù)模式。相反，過多的項(xiàng)目資源會(huì)導(dǎo)致資金沉積，囤地、捂盤均會(huì)降低公司的周轉(zhuǎn)率，這不符合萬科的發(fā)展策略?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

    分析人士指出，很長(zhǎng)一段時(shí)間，萬科的土地儲(chǔ)備量、利潤(rùn)率均處于行業(yè)低位，而周轉(zhuǎn)率一直領(lǐng)跑行業(yè)，資產(chǎn)收益率則領(lǐng)先于行業(yè)平均水平，這些特點(diǎn)均與萬科的策略選擇相吻合。

    依據(jù)萬科的快速開發(fā)戰(zhàn)略，如果發(fā)揮到極致，在理論上最優(yōu)的配置將是“零土地儲(chǔ)備”。萬科相關(guān)人士說，考慮到土地供應(yīng)存在不均勻性和不確定性，不可能“隨用隨取”，而盤活存量土地的洽談過程更為漫長(zhǎng)，最終能否成交的不確定性更高，因此“零土地儲(chǔ)備”在現(xiàn)實(shí)中并不可行。

    萬科相關(guān)人士強(qiáng)調(diào)，兩到三年的項(xiàng)目資源保有周期，是萬科多年實(shí)踐證明可以滿足開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和增長(zhǎng)持續(xù)性的下限水平，也是可以實(shí)現(xiàn)最大住房供應(yīng)能力的最優(yōu)水平。

    萬科提供的信息顯示，2009年末萬科規(guī)劃中項(xiàng)目資源降低到了少于未來兩年開工量的水平，其銷售金額繼續(xù)蟬聯(lián)全球冠軍，但年末土地儲(chǔ)備量排名不在行業(yè)前十位。直到土地市場(chǎng)降溫的2010年，萬科將開發(fā)重點(diǎn)由一線城市轉(zhuǎn)向二三線，其以面積計(jì)量的項(xiàng)目資源保有量才有所擴(kuò)大，同時(shí)開工面積、建設(shè)面積也將同步增加，但相對(duì)于經(jīng)營(yíng)規(guī)模，萬科的項(xiàng)目資源量仍在低位。

    “相對(duì)于萬科目前的開發(fā)規(guī)模，即使不考慮未來兩年的開發(fā)面積增長(zhǎng)，萬科持有的土地資源也不到3年的開發(fā)量。”萬科相關(guān)人士表示。

    金地喊冤

    被列入囤地榜單第七位的金地集團(tuán)，其董事會(huì)相關(guān)人士在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示公司很冤枉。

    “我們沒有閑置土地，金地的土地儲(chǔ)備是1500萬平方米，這是正常的土地儲(chǔ)備，媒體卻把這個(gè)叫做囤地，而所有的地產(chǎn)公司都有土地儲(chǔ)備，媒體卻把所有的土地儲(chǔ)備都叫做囤地?！苯鸬丶瘓F(tuán)董事會(huì)相關(guān)人士11月2日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，如果金地涉嫌囤地、土地閑置兩年以上，早就被政府查處了。

    “可以這么說，我們沒有任何違規(guī)行為，也沒有囤地、捂地行為，因?yàn)檎呀?jīng)對(duì)所有的閑置土地進(jìn)行過數(shù)輪清查，這里面并沒有金地，也沒有主流的上市房企?！彼麑?duì)本報(bào)記者說。

    “任何的土地開發(fā)都肯定是有周期的，開發(fā)商拿地后要先做規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，然后報(bào)政府備案，政府審批后開發(fā)商才能動(dòng)工?！彼f，囤地對(duì)于像金地一樣的上市房企來說沒有任何好處。

    他還對(duì)本報(bào)記者表示，有時(shí)候開發(fā)商拿到的地塊是面積較大的，不可能一次性全部開工，是需要分期開工的，而在開工前則需要做規(guī)劃。幾乎所有的開發(fā)商都會(huì)有分期開發(fā)的土地，就像人們?nèi)ベI房子會(huì)有一期二期樓盤一樣。

    而發(fā)布囤地榜單的媒體則引述一位業(yè)內(nèi)資深人士的話說，一小塊一小塊對(duì)土地進(jìn)行分期開發(fā)、或者對(duì)一個(gè)項(xiàng)目中某一地塊長(zhǎng)期撂荒，這是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)儲(chǔ)備土地的一個(gè)極其重要的手段，事實(shí)上就是造成了土地的閑置，從根本上講影響了市場(chǎng)供應(yīng)。

    金地集團(tuán)董事會(huì)相關(guān)人士對(duì)本報(bào)記者說，金地的做法是在拿地時(shí)就會(huì)對(duì)整個(gè)地塊開發(fā)的時(shí)間、周期、預(yù)計(jì)開發(fā)產(chǎn)品的品類做出計(jì)劃，并將這個(gè)計(jì)劃報(bào)備政府，政府要查開發(fā)商是否囤地就看其是否遵照?qǐng)?zhí)行了之前報(bào)備的計(jì)劃。“有的地塊是沒有辦法在兩年內(nèi)一次性全部開發(fā)的，金地并不存在囤地的情況。”

    招商地產(chǎn)：土地儲(chǔ)備不算大

    招商地產(chǎn)董秘劉寧2日在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“并不認(rèn)可1日某媒體對(duì)招商地產(chǎn)以1000萬平方米囤地面積位居第十的統(tǒng)計(jì)，相反，招商地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備量在以往都排在20名以后?！?/p>

    劉寧指出，土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最基本的生產(chǎn)要素，所以房企積極進(jìn)行土地儲(chǔ)備無可厚非，事實(shí)上，招商地產(chǎn)現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備和同業(yè)相比，并不算很大。

    廣發(fā)證券（000776）認(rèn)為，招商地產(chǎn)投資風(fēng)格謹(jǐn)慎，三季度招商地產(chǎn)僅新增土地儲(chǔ)備40萬平方米土地支出約16億元，今年來共新增土地儲(chǔ)備86萬平方米不算很大。安信證券也認(rèn)為，招商地產(chǎn)發(fā)展策略理性，三季度在漳州、佛山、廈門共取得項(xiàng)目?jī)?chǔ)備約40余萬平方米，加上上半年的新增儲(chǔ)備尚遠(yuǎn)低于2009年的拿地規(guī)模。

    業(yè)內(nèi)人士：存在概念混淆

    針對(duì)有關(guān)囤地報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者指出其中存在的概念混淆。

    “在從2000年—2009年10年的時(shí)間內(nèi)，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一共購(gòu)置占地面積近33億平方米土地，而在這10年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米，這意味著僅僅這10年出讓的房產(chǎn)開發(fā)土地，就被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雪藏了近12億平方米，這并不包括今年前9個(gè)月購(gòu)置房產(chǎn)開發(fā)土地2．9億平方米?！?/p>

    一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，上述報(bào)道披露出的數(shù)字實(shí)際上是對(duì)“完成開發(fā)土地面積”這一統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的誤解，完成開發(fā)土地面積并不是指開發(fā)企業(yè)用于房屋建設(shè)的土地面積，而是指開發(fā)企業(yè)將獲得的毛地轉(zhuǎn)換為可開發(fā)的熟地的總量，它并沒有包括通過招拍掛制度直接被企業(yè)拿下的熟地。

    “在許多地方政府的統(tǒng)計(jì)中，對(duì)開發(fā)土地面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)時(shí)并沒有將通過拍賣方式獲取的土地納入其中?！彼f，這意味著近幾年熟地出讓比例的不斷增長(zhǎng)導(dǎo)致完成開發(fā)土地面積的數(shù)量不斷減少被有意識(shí)地忽視了。

    國(guó)內(nèi)某房地產(chǎn)企業(yè)稱，該報(bào)道混淆了正常的土地儲(chǔ)備和囤地的概念，將土地儲(chǔ)備等同于囤地。

    他強(qiáng)調(diào)，與其它房地產(chǎn)企業(yè)相比，該報(bào)道中所列的“內(nèi)地上市房企囤地排名”中的前十大公司在周轉(zhuǎn)速度上，明顯高于行業(yè)整體水平。這說明上市公司開發(fā)節(jié)奏更快，土地儲(chǔ)備年限更短，將土地轉(zhuǎn)化為房屋供應(yīng)的效率更高。