基礎設施REITs將落地資產(chǎn)配置再添新選項

 

    證監(jiān)會近日發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》。證監(jiān)會稱，下一步，將按照《指引》及相關法律法規(guī)要求，堅持“穩(wěn)中求進”總基調，推動基礎設施REITs平穩(wěn)落地，并及時總結試點經(jīng)驗，不斷完善監(jiān)管制度。此前，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布“關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知(發(fā)改辦投資〔2020〕586號)”（簡稱586號文）。

 

    對此，業(yè)內(nèi)人士表示，基礎設施REITs將落地，對于投資者來說，又一資產(chǎn)配置工具即將面世。

 

    拓展試點項目范圍

 

    8月7日，證監(jiān)會配合《指引》公布的立法說明指出，公募REITs自上世紀60年代在美國推出以來，已有40多個國家（地區(qū)）發(fā)行了該類產(chǎn)品，其投資領域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場、工業(yè)地產(chǎn)、基礎設施等，已成為專門投資不動產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。推動基礎設施REITs試點對于深化金融供給側結構性改革、提升資本市場服務實體經(jīng)濟能力、豐富資本市場投融資工具等具有重要意義。

 

    根據(jù)《指引》，公開募集基礎設施證券投資基金（簡稱基礎設施基金）屬上市交易的封閉式公募基金，應具備以下條件：80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎設施資產(chǎn)支持證券，通過資產(chǎn)支持證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎設施項目完全所有權或經(jīng)營權利；基金管理人主動運營管理基礎設施項目以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，并將90%以上合并后基金年度可供分配金額按要求分配給投資者。

 

    值得注意的是，586號文也對我國即將推出的公募REITs的內(nèi)涵、外延進行了闡釋。德邦基金總經(jīng)理陳星德表示，586號文豐富了REITs試點項目的內(nèi)涵，不僅將收費公路、污廢處理等項目拓寬至鐵路、機場、港口、資源化利用、廢醫(yī)處理等資金密集型項目，同時又對“新型基礎設施項目”進行明確范圍界定，其中包括數(shù)據(jù)中心、人工智能、計算機中心、5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智能交通、智慧能源、智慧城市等項目。此前市場上對關于“補短板類基礎設施”、“新型基礎設施”的項目范圍理解不一，本次586號文對項目范圍予以了解釋。

 

    陳星德進一步指出，《指引》將征求意見稿的底層項目運營時間從“應經(jīng)營3年及以上”調整為“原則上不低于3年”，有助于一些優(yōu)質的基礎設施類資產(chǎn)應用于REITs項目，如倉儲物流、互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心等發(fā)展迅速，需求旺盛的行業(yè)。

 

    強調項目現(xiàn)金流穩(wěn)定性

 

    不同于股票、債券基金，基礎設施基金在收益分配方面要求每年不得少于1次，因此《指引》對基礎設施基金投資項目的現(xiàn)金流做了嚴格要求。

 

    陳星德表示，相較于此前的相關規(guī)定，586號文增加了兩項財務指標作為項目的準入門檻：一是近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正；二是預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。陳星德認為，兩項財務指標的增加主要是考慮公募REITs是以權益為導向，不同于債權投資的固定回報，也不存在抵質押或擔保等增信措施，基金投資人收益與項目預期現(xiàn)金流直接相關，因此公募REITs項目現(xiàn)金流的穩(wěn)定性對于投資者來說至關重要。

 

    同時，《指引》對收益分配也給出了更貼近實際的要求。鵬華基金指出，《指引》對強制分紅的條款由征求意見稿“收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%”調整為“收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%”。

 

    某公募人士認為，《指引》的出臺彰顯了監(jiān)管機構對全力推進公募REITs項目的決心，對于個人投資者來說，基礎設施基金的面世有望增加資產(chǎn)配置選項，實現(xiàn)更加多元化的投資。

 

    此外，鵬華基金還表示，《指引》對杠桿率的要求進行了進一步細化及放寬，做出了較大改動，明確基金總資產(chǎn)不得超過基金凈資產(chǎn)的140%。鵬華基金認為，REITs底層投資的是較為穩(wěn)定的不動產(chǎn)，在風險可控的情況下為了提高REITs的整體收益，海外成熟市場的REITs均允許REITs進行負債，如新加坡等市場的REITs規(guī)則下允許45%的負債率。

 

    來源：中國證券報