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時間：2020年06月28日
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蛋殼換帥一周：高婧未露面 市值蒸發(fā) 1 億美元
號稱長租公寓“ 三叉戟 ”之一的蛋殼公寓，正在經(jīng)歷公司前所未有的麻煩。
臨時換帥的消息讓股價波動了一周，6月25日，蛋殼公寓收盤8.8美元/股，據(jù)估算，從6月17日到25日，其市值已經(jīng)下跌1億美元左右。
事發(fā)6月18日晚，蛋殼發(fā)布公告稱，公司CEO高靖涉及有關(guān)部門的調(diào)查，暫時無法行使其在蛋殼公寓董事會以及公司的管理職責(zé)。
隨后，蛋殼表示，高靖涉及的此次調(diào)查與蛋殼公寓無任何關(guān)聯(lián)，公司各項業(yè)務(wù)和經(jīng)營活動一切正常。同時，蛋殼火速換帥任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事和總裁崔巖擔(dān)任代理CEO。
根據(jù)其 2019 年年報，截至 2020 年 3 月 31 日，聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO 高靖持有公司 2.46 億股 B 類普通股，持股比例為 13.5%，擁有 75.7% 的投票權(quán)。
事實上，高婧除了公司創(chuàng)始人，也是對外活動與露面的主要高層，他的作用對于公司舉足輕重。
6 月 25 日，一位蛋殼工作人員告訴時代周報記者，此次對高靖的調(diào)查可以說是扼住了公司的咽喉。
蛋殼糾紛未平
從年初到現(xiàn)在，蛋殼風(fēng)波不斷。
今年疫情期間，蛋殼公寓推出免租政策，但是遭到了房主和租客的集體討伐。
6 月 25 日，時代周報記者聯(lián)系到疫情期間參與協(xié)商的蛋殼深圳租客小李，他表示，雖然蛋殼公寓推出免租政策，但租客的房租已經(jīng)提前交付給蛋殼，疫情期間蛋殼并沒將租金退還給租客，甚至有部分業(yè)主也承認沒有收到租客的房租。
那租客繳納的租金去哪里了?
時代周報記者致電蛋殼公寓，但是截至發(fā)稿時仍未得到具體回復(fù)。
近日，蛋殼公寓發(fā)布的 2020 年第一季度財報顯示，其 2020 年第一季度收入 19.40 億元，同比增長 62.5%;凈虧損 12.344 億元，相較 2019 年同期的凈虧損 8.162 億元，同比擴大 51.2%。
2018 年 8 月，蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽在接受媒體采訪時曾表示，他希望蛋殼公寓在未來三年內(nèi)(從 2018 年算起)房源能超過 100 萬間。
“ 作為一家創(chuàng)業(yè)公司，當(dāng)你做的事變成風(fēng)口時，必須要拼命高速發(fā)展，甚至短期我們寧愿多虧錢，依然要追求發(fā)展速度。” 他表示。
高速擴張之下，蛋殼公寓連年虧損。
蛋殼公開數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓 2017 年、2018 年和 2019 年，營收分別為 6.57 億元，26.75 億元和 71.29 億元;凈利潤方面，2017 年、2018 年和 2019 年凈虧損分別為 2.72 億、13.70 億元和 34.37 億元。
蛋殼公寓財報顯示，截至 2019 年末，該公司運營的公寓數(shù)量 43.83 萬間，同比增長 85.4%。2019 年度運營開支 102.79 億元，與 2018 年的 38.96 億元相比增長 163.8%。運營虧損 31.5 億元，而 2018 年為 12.2 億元。
截至 2019 年 12 月 31 日，蛋殼公寓持有現(xiàn)金和限制性現(xiàn)金共 34.56 億元。有業(yè)內(nèi)人士不全面估算，按照 2019 年蛋殼公寓的運營數(shù)據(jù)測算，蛋殼公寓持有的現(xiàn)金僅能維持 4 個月左右的運營時間。
長租公寓資金困局
面臨困局的并不只有蛋殼公寓一家。
2020 年 6 月初，與蛋殼公寓同為美股上市企業(yè)的青客公寓，就曾傳出倒閉的傳聞。青客公寓隨即發(fā)布緊急聲明稱，只是資金困難。
據(jù)房東東數(shù)據(jù)，2019 年 53 家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有 45 家，被收購的有 4 家，拖欠或拒付房租的有 4 家。其中，杭州成為 “ 重災(zāi)區(qū) ”，位于杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機。
2019 年 8 月，協(xié)信資產(chǎn)管理 GM、協(xié)信家 CEO 徐鋒曾經(jīng)公開表示，一般而言，機構(gòu)拿房的合同時間是 10 年以上，“ 二房東 ” 模式的物業(yè)會在 5 到 6 年回本，自有資金的沉淀時間是非常長的，周轉(zhuǎn)率非常低。但隨著越來越多的人進入行業(yè)，拿房成本在持續(xù)上漲，而租金收益是在降低的，“ 二房東 ” 模式收益的利差就會越來越小，利潤的回收期也可能隨之延長，甚至出現(xiàn)全合同周期都達不成利潤回收的情況。
為拓展資金來源，青客、蛋殼和自如都走上了上市融資之路，但是為了盤活資金、為運營爭取時間，長租公寓們也開始尋找新的融資方法，“ 租金貸 ” 成了他們的途徑之一。
租金貸，即租客與長租公寓企業(yè)的合作金融機構(gòu)簽訂貸款合約，金融機構(gòu)替租客向長租公寓企業(yè)支付全年房租，租客再分期向金融機構(gòu)償還租房貸款。
在這種方式基礎(chǔ)上，長租公寓企業(yè)雖然可以迅速回款，募集資金，用以規(guī)模擴張，但同時也加高了租房的經(jīng)濟杠桿。
據(jù)青客公寓 2019 財年的年報顯示，截至 2019 年，青客公寓共與 11 家金融機構(gòu)合作提供分期付款的租金貸，貸款年利率在 4.35% 到 8.60% 之間，未償還本金為 7.567 億元;租戶中使用 “ 租金貸 ” 支付的租金比例達 62.6%。
蛋殼公寓的招股書顯示，在 2017 年，蛋殼公寓有 91.3% 的用戶使用了租金貸，2018 年和截至 2019 年前 9 個月，這一數(shù)字分別為 75.8%、67.9%，貸款金額分別為 9.38 億元、21.27 億元、31.57 億元;同期，蛋殼公寓在租金貸方面的利息支出分別為 0.52 億元、1.53 億元、1.76 億元。
行業(yè)面臨新一輪洗牌
2019 年 12 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，明確了提出住房租金貸款金額占比不得超過 30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于 2022 年底前調(diào)整到位。
行業(yè)分析師坦言，市場監(jiān)管就是一場考試，備考充分者可從容應(yīng)對，投機取巧者也只能被洗牌。
據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025 年中國長租公寓市場前景及投資機會研究報告》顯示，目前長租公寓企業(yè)的擴張規(guī)模逐漸放緩，管理房源量增速大幅下降，城市拓展維持在開發(fā)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略高地，基本不再新開城。
6 月 25 日，一位長租公寓項目投資方人士向時代周報記者表示，從公司投入開發(fā)長租公寓項目至今已有兩年的時間，但項目一直依靠其它業(yè)務(wù)輸血存活，盈利并不大，擴張?zhí)鞓O易拖垮公司資金鏈，所以精耕細作才是長遠之道。
6 月 26 日，知名地產(chǎn)評論員嚴躍進告訴時代周報記者，長租公寓應(yīng)該在租售并舉的情況下，做好租售同權(quán)，真正讓租賃業(yè)務(wù)和購房買賣業(yè)務(wù)得到平等對待，這樣才能讓行業(yè)有更長遠的發(fā)展。
(文章來源：時代周報)
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