甬21條出臺細(xì)則有保有壓 改善型購房者或受益

    繼不少城市自主制定樓市調(diào)控地方細(xì)則后，寧波市制訂了《寧波市政府關(guān)于堅決遏制房價過快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。全文覆蓋住房信貸、土地供應(yīng)、市場監(jiān)督、住房保障、住房規(guī)范等多方面，共提出21條措施。這份文件于近日通過市政府審議。

    相較北京、深圳等地細(xì)則，甬版“21條”細(xì)則并未“加碼”，調(diào)控重點(diǎn)著眼于規(guī)范市場秩序、增加有效供給，濃墨于加強(qiáng)住房保障。在目前甬城樓市成交明顯萎縮的狀況下，實(shí)施意見全面但溫和，有保有壓。

    住房信貸方面

    第三套房貸款首付和利率大幅提高

    在市民關(guān)心的房貸政策方面，新出臺的“甬21條”是如何規(guī)定的呢？

    實(shí)施意見指出，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購房貸款，如發(fā)放貸款，首付比例和貸款利率應(yīng)大幅提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)各自總行要求和風(fēng)險管理原則確定。

    4月17日，國務(wù)院針對房地產(chǎn)市場再出重拳，“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”。本報也曾做過調(diào)查，甬上多數(shù)銀行暫停受理，不少市民只能觀望。

    對那些并不屬于投資投機(jī)的市民來說，實(shí)施意見有令人欣慰的舉措?！氨M管首付和利率要求較高，但畢竟口子有所松開?！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士林先生說，“放寬一度曾經(jīng)被誤打的改善型自住買家和異地購房需求，讓樓市不至于快速下滑，避免市場的大起大落。”

    公積金貸款未還清不能再次申請

    住房公積金貸款也將實(shí)行差別化政策：家庭首次購買普通自住房的，住房公積金貸款給予優(yōu)先保障；家庭再次申請住房公積金貸款購買住房的，從緊控制。住房公積金貸款購房首付款比例按照商業(yè)銀行貸款首付款比例要求執(zhí)行。而購買第三套房及以上住房的，暫停發(fā)放公積金貸款。每戶家庭在原住房公積金貸款未還清前，一律不予再次發(fā)放住房公積金貸款。

    可以看出，甬版細(xì)則是國家、省有關(guān)政策的延續(xù)，即區(qū)別對待不同群體，抑制投資性需求，自住改善型客戶或受益。

    外地人在甬購房的門檻有所降低

    而非本地居民關(guān)心的能不能在甬買房，細(xì)則也給出明確說法：嚴(yán)格控制非本地居民非自住型購房需求。對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民申請購買住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行，同時按照風(fēng)險狀況商業(yè)銀行也可對其暫停發(fā)放購買住房貸款。對境外機(jī)構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。

    本地一房地產(chǎn)企業(yè)銷售人員說，據(jù)他了解，對那些不能提供相關(guān)納稅或社保繳納證明的外地人，“國十條”后，幾乎所有銀行都是拒貸的。而甬版新政的出臺，降低了外地人在甬購房的門檻。

    購房套數(shù)不強(qiáng)限稅收政策未明確

    實(shí)施意見并未出現(xiàn)強(qiáng)制性要求采取限購措施。據(jù)此，建委的解釋是，目前只有北京市作出一個家庭只能新增限購1套住房的規(guī)定；寧波投資和投機(jī)性購房又已基本退出市場。但對房價上漲較快、房源供應(yīng)緊張的縣(市)區(qū)，可以采取臨時性限制措施。

    記者也注意到，甬版細(xì)則雖覆蓋面較廣，但對“國10條”中提及的稅收政策模糊帶過，之前民眾關(guān)注的房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、土地增值稅等避而不提，只說“嚴(yán)格執(zhí)行國家后續(xù)調(diào)控政策措施”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面說明稅收政策在短時間無法落地，另一方面也為國家后續(xù)政策出臺留下了想象空間和實(shí)施余地。

    住房保障方面

    保障性住房覆蓋范圍擴(kuò)大

    “甬21條”用大量的篇幅強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)住房保障力度，要求各地要切實(shí)抓好住房保障規(guī)劃的落實(shí)，優(yōu)先安排保障性住房建設(shè)用地，在2010年底前完成今后2-3年的保障性住房建設(shè)用地的選址和落地。細(xì)則再次強(qiáng)調(diào)，保障性住房、城市危舊房與“城中村”改造、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%。

    今年6月底前，寧波還將全面啟動廉租住房擴(kuò)面工作，將廉租住房保障對象擴(kuò)大到人均年收入在上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入60%以下且住房建筑面積低于人均18m2或戶36m2的家庭，做到符合條件家庭申請一戶解決一戶。

    一些看過“甬21條”的市民稱，最重要的是把房子建起來，而不是放在圖紙上。

    拆遷安置房面積不得低于住房拆遷面積

    實(shí)施意見中稱，在拆遷安置房建設(shè)上，2010年拆遷安置房建設(shè)面積原則上不得低于住房拆遷面積。

    業(yè)內(nèi)人士稱，這個初衷是好的，但需要防止把拆遷戶安置推給市場，因?yàn)橐郧鞍l(fā)生過拆遷戶無房可安置就選擇貨幣安置，但房價變化較快，拆遷戶最終成了無房戶。要考慮到，一個安置房項目建設(shè)期往往要超過兩年，從項目立項至領(lǐng)出施工許可證要花費(fèi)一年，開工建設(shè)至項目交付往往還要一年半時間，安置房建設(shè)根本無法跟上拆遷速度。

    將出臺公共租賃住房政策

    加大住房保障力度，“甬21條”多管齊下，寧波將出臺公共租賃住房政策。據(jù)介紹，來自建委方面消息稱，重點(diǎn)是解決城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭和引進(jìn)人才、優(yōu)秀外來務(wù)工等群體的階段性住房問題。而年內(nèi)要通過村企結(jié)對解決30%外來務(wù)工人員住房問題。

    “可以看出，政策的重點(diǎn)從單純遏制房價的臨時性條款轉(zhuǎn)移到保障性用房的長久目標(biāo)上來，政府將主要的精力放到保障性住房的供應(yīng)量，給買不起商品房的中低收入者提供切實(shí)可行的保障性用房。”一位常年關(guān)注甬城樓市的房產(chǎn)評論人士稱。

    在他看來，通過多推保障手段，擴(kuò)大保障范圍，有效縮小“夾心層”，可使游離在商品房和保障性住房之間的部分群體獲得保障，從而從側(cè)面減少剛性需求的壓力。“結(jié)合加大土地供應(yīng)、普通商品房供應(yīng)，信貸調(diào)節(jié)，從而有望實(shí)現(xiàn)遏制房價快速上漲勢頭?！?/p>

    記者注意到，21條還要求各縣(市)區(qū)要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，抓緊調(diào)整和完善相應(yīng)的政策措施，堅決清理和停止執(zhí)行與當(dāng)前中央調(diào)控方針政策不相符的地方有關(guān)土地供應(yīng)及減免行政事業(yè)性收費(fèi)和財政補(bǔ)貼等政策。

    業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

    “甬21條”有保有壓想買房的，可再等等

    東城泰富經(jīng)理劉士禮認(rèn)為，“甬21條”在業(yè)內(nèi)預(yù)料之中。他說，國家宏觀調(diào)控后，寧波房產(chǎn)交易量下跌70%以上，下滑速度在全國排名靠前。細(xì)則在這種現(xiàn)狀下，保持對投機(jī)、投資買家的高壓政策，改善型自住買家得到了實(shí)惠，樓市不至于快速下滑，避免市場的大起大落，穩(wěn)住健康平穩(wěn)發(fā)展的腳步。同時還側(cè)重保障民生，給買不起房的中低收入者提供了切實(shí)可行的保障性住房。

    對那些持幣觀望的市民，劉經(jīng)理的建議是，想買房，再等等。畢竟細(xì)則實(shí)施需要一定時間傳導(dǎo)，當(dāng)然也不必過分希望房價還能下跌很多。