三四線(xiàn)樓市擠泡沫空間有限：擔(dān)憂(yōu)風(fēng)險(xiǎn)不如及早謀變

　　回顧2016年國(guó)內(nèi)樓市格局，“分化”當(dāng)是最準(zhǔn)確的概括。其中，“冰”點(diǎn)是仍受高庫(kù)存困擾的三四線(xiàn)城市，“火”端是房?jī)r(jià)迅速飆升的一線(xiàn)城市及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。

　　然而，與大多數(shù)人“一二線(xiàn)城市需謹(jǐn)防高房?jī)r(jià)泡沫破裂、三四線(xiàn)城市主要任務(wù)是去庫(kù)存”的判斷不同，國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜認(rèn)為，樓市泡沫在三四線(xiàn)城市更為嚴(yán)重且破滅風(fēng)險(xiǎn)更高。在日前舉行的2017年中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上，林采宜表示，一線(xiàn)城市雖然泡沫不小，但是泡沫不見(jiàn)得說(shuō)破就破，二線(xiàn)城市看運(yùn)氣，三四線(xiàn)城市的泡沫已經(jīng)在一個(gè)一個(gè)地破滅了。

　　這樣的分析不無(wú)道理。的確，三四線(xiàn)城市醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)條件相對(duì)落后，職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)較為有限，這導(dǎo)致三四線(xiàn)城市人才流失現(xiàn)象嚴(yán)重，而流失的群體主要是年輕、事業(yè)進(jìn)取心強(qiáng)的群體，同時(shí)也是購(gòu)房的主力軍；與之相對(duì)應(yīng)的是，政策鼓勵(lì)的新市民群體往往經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、固定收入相對(duì)偏低，即使有購(gòu)買(mǎi)商品房的愿望，也受限于購(gòu)買(mǎi)力不足而無(wú)法轉(zhuǎn)化為有效需求。再加上市場(chǎng)各方普遍并不看好三四線(xiàn)樓市的發(fā)展前景，其投資、投機(jī)價(jià)值也不高，甚至還有下跌風(fēng)險(xiǎn)。在如此背景下，三四線(xiàn)城市的高庫(kù)存問(wèn)題不僅難以化解，還有可能進(jìn)一步加劇并推動(dòng)房?jī)r(jià)下行。

　　不可回避的是，三四線(xiàn)樓市存在泡沫；然而，泡沫驟然破裂乃至失控的風(fēng)險(xiǎn)并非必然。

　　首先，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)“擠泡沫”空間有限。

　　實(shí)際上，在本輪分化趨勢(shì)日益明顯的周期中，與一二線(xiàn)城市相比，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)并未大幅上漲，甚至在2014年樓市進(jìn)入本輪調(diào)整周期后出現(xiàn)微幅下跌，在整體回暖后表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。無(wú)論是泡沫已經(jīng)被部分?jǐn)D出，還是說(shuō)房?jī)r(jià)在階段性疲軟情況下不斷探底，并逐漸接近真實(shí)水平，與飆升的一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)相比，三四線(xiàn)城市居民購(gòu)房壓力并不算高。

　　據(jù)林采宜介紹，以房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，全國(guó)范圍的評(píng)價(jià)數(shù)值是21，遠(yuǎn)高于國(guó)際平均水平值14。但真正拉高這一數(shù)值的是少數(shù)熱點(diǎn)區(qū)域。盡管具體數(shù)字尚存爭(zhēng)議，但根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織發(fā)布的全球房?jī)r(jià)觀察報(bào)告，2016年上半年全球各大城市的房?jī)r(jià)收入比深圳以38.36位居第一，北京、上海以33.32和30.91分列第五、第六名，而內(nèi)蒙古、湖南、寧夏等地的該數(shù)值不到10。

　　因此，盡管三四線(xiàn)樓市確實(shí)面臨巨大難題，但與其說(shuō)三四線(xiàn)城市是泡沫破裂的高危地區(qū)，不如更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、前期由資金炒作導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速?zèng)_高的地區(qū)。

　　其次，區(qū)域再平衡戰(zhàn)略正在穩(wěn)步推進(jìn)。

　　正如林采宜所言，與一二線(xiàn)城市相比，三四線(xiàn)城市在人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)中并無(wú)優(yōu)勢(shì)。無(wú)論是醫(yī)療、教育、交通便利性等公共服務(wù)，還是個(gè)人發(fā)展機(jī)會(huì)，后者都無(wú)法與前者相比。

　　然而，這種情況有望發(fā)生改變。在2016年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“要把去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)”的指導(dǎo)方針下，加強(qiáng)三四線(xiàn)城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線(xiàn)城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力等多項(xiàng)政策正在推進(jìn)。該政策初衷正是打破一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市之間公共資源分配的失衡問(wèn)題，吸引人才回流。

　　再次，三四線(xiàn)城市正在探索真正的特色化發(fā)展道路，將對(duì)人才產(chǎn)生新的吸引力。

　　其實(shí)，差異化發(fā)展、特色化發(fā)展的提法并不新鮮。數(shù)年來(lái)，幾乎每個(gè)城市都有自己的定位。但是，縱觀近年來(lái)各地的發(fā)展?fàn)顩r，主打“紅色旅游”、“生態(tài)旅游”、“水鄉(xiāng)”或者某個(gè)單一產(chǎn)業(yè)的城市往往數(shù)以百計(jì)，雷同者眾，真正做出特色者少。

　　但在眾多探索中也不乏亮點(diǎn)。例如，依靠舉辦大型會(huì)議而聞名的浙江烏鎮(zhèn)和海南博鰲，從無(wú)到有發(fā)展“大數(shù)據(jù)”的貴州，打造生態(tài)旅游、綠色小鎮(zhèn)的贛州等地，都找到了一條符合當(dāng)?shù)靥厣⒛軒?dòng)多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展之路。盡管模式尚未成熟，但現(xiàn)階段都在有條不紊地推進(jìn)。

　　更多人看到了此中的發(fā)展前景。2016年10月，中國(guó)開(kāi)發(fā)性金融促進(jìn)會(huì)與中國(guó)市長(zhǎng)協(xié)會(huì)等單位共同發(fā)起成立“中國(guó)特色小鎮(zhèn)投資基金”。該投資基金將采取母子基金的結(jié)構(gòu)，母基金總規(guī)模為500億元人民幣，未來(lái)帶動(dòng)的總投資規(guī)模預(yù)計(jì)將超過(guò)5000億元，主要投資于養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑旅游、文化體育、創(chuàng)客空間、特色農(nóng)業(yè)等各類(lèi)特色小鎮(zhèn)。其中，特別是綠色小鎮(zhèn)，在生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)越發(fā)稀缺的當(dāng)下，引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　實(shí)際上，由于一線(xiàn)城市大多數(shù)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、生活成本高，不少領(lǐng)域可謂紅海。而廣大三四線(xiàn)城市很多細(xì)分市場(chǎng)尚有巨大潛力可挖，這種差異化的發(fā)展路線(xiàn)已經(jīng)吸引了一批批人才返鄉(xiāng)。如果能配以更加成熟的制度并積極落實(shí)，三四線(xiàn)城市的人才“失血”現(xiàn)象有望得到改善，相應(yīng)的包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)也將得到積極發(fā)展。

　　當(dāng)然，這并不是說(shuō)三四線(xiàn)城市可以高枕無(wú)憂(yōu)。無(wú)論是公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，還是特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都非一日之功。但是，風(fēng)險(xiǎn)并非不可回避，困局并非不可破解，與其擔(dān)憂(yōu)樓市泡沫破裂可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，不如及早變革、踏實(shí)探索。