新首富王健林背后的“快富”密碼

    王健林以401.1億元人民幣的財(cái)富額問(wèn)鼎《新財(cái)富500富人榜》，不過(guò)是其巨額身價(jià)的些許顯露。

    “王健林是歷屆富豪榜單中的‘漏網(wǎng)之魚(yú)’，對(duì)于401.1億元身價(jià)的計(jì)算也相當(dāng)保守。”《新財(cái)富》研究員陳福向《中國(guó)企業(yè)家》直言，榜單對(duì)于王健林的估算，不過(guò)基于去年的第二輪私募融資、以及工商資料得來(lái)——只計(jì)算了商業(yè)地產(chǎn)部分，對(duì)其全產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值還無(wú)從納入，更何況上市后財(cái)富規(guī)模的大幅翻倍。

    現(xiàn)在說(shuō)王健林因問(wèn)鼎榜單而徹底告別“隱形大佬”的稱(chēng)謂還為時(shí)尚早，他作為極個(gè)別未登陸資本市場(chǎng)即問(wèn)鼎首富寶座的富豪，其價(jià)值尚在另一份榜單《2009-2010財(cái)富最快成長(zhǎng)50人》中潛伏。在這份榜單中，王健林排名第四，排名第三的龍湖地產(chǎn)(00960.HK)吳亞軍，收益主要來(lái)源2009年赴港上市帶來(lái)的財(cái)富放大，而排名第一的張茵，旗下玖龍紙業(yè)(02689.HK)的股價(jià)一年中則飆升近20倍。

    這次，不過(guò)是王健林在正式穩(wěn)居中國(guó)新首富之前的一次路演（與排名第二的許家印僅差15.8億元），在旗下萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)A股上市進(jìn)入倒計(jì)時(shí)之際，不妨探究一下王健林財(cái)富快速增長(zhǎng)的密碼。

    商業(yè)地產(chǎn)：打通商業(yè)與地產(chǎn)間的“任督二脈”

    “即便在90年代萬(wàn)達(dá)有20-30個(gè)城市的發(fā)展規(guī)模，銷(xiāo)售突破100多億的時(shí)候，我始終有危機(jī)感，覺(jué)得這不是做生意的方式：每一年全國(guó)新開(kāi)工12-14億平米，加上續(xù)建就超過(guò)20億平米，以后利潤(rùn)會(huì)越來(lái)越少。我們一塊兒琢磨，就做收租業(yè)吧。人多？那就做零售收租業(yè)吧。招租、收租困難？那就做訂單商業(yè)地產(chǎn)吧。”王健林在2009年完成第二次私募融資后的一次公開(kāi)講演中，回顧萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的形成過(guò)程。

    持續(xù)10年下來(lái)，萬(wàn)達(dá)的模式就與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有了區(qū)別。這從2008年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)掉頭直下、冰封千里，萬(wàn)達(dá)依舊攻城略地、批量“抄底”的氣勢(shì)中可見(jiàn)一斑。從2008年第四季度開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)一舉將5個(gè)地塊收入囊中。2009年僅利用半年時(shí)間拿下10余個(gè)城市的核心地段的項(xiàng)目。到了2010年初，王健林的計(jì)劃再度加碼，2010年新開(kāi)業(yè)17個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2011年計(jì)劃新開(kāi)業(yè)20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，到2012年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量將超過(guò)80個(gè)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積將超過(guò)1200萬(wàn)平方米。

    對(duì)于如此快速的擴(kuò)張，王健林的自信恰恰來(lái)自于行業(yè)其他企業(yè)難以企及的全產(chǎn)業(yè)鏈。從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)到萬(wàn)達(dá)電影院線，從萬(wàn)千百貨到萬(wàn)達(dá)索菲特大飯店，王健林打造了集寫(xiě)字樓、文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、大型購(gòu)物中心、高星級(jí)酒店、公寓于一體的“城市綜合體”，協(xié)同其的，則是萬(wàn)達(dá)自己的設(shè)計(jì)規(guī)劃院、酒店管理公司，以及沃爾瑪、百盛百貨、美國(guó)百勝餐飲集團(tuán)等共同設(shè)計(jì)“訂單”的跨國(guó)巨頭。

    “這種商業(yè)地產(chǎn)模式布局具有互補(bǔ)性，圍繞這個(gè)核心的規(guī)模擴(kuò)張比較穩(wěn)健，同時(shí)這種長(zhǎng)期租約的模式保證了資金流的持續(xù)性，在一定程度上可對(duì)沖住宅價(jià)格的周期性波動(dòng)。”《新財(cái)富》研究員陳福對(duì)記者說(shuō)。

    王健林對(duì)此稱(chēng)之為“打通了商業(yè)和地產(chǎn)之間的任督二脈”，“要什么就有什么”令全產(chǎn)業(yè)鏈合縱連橫：“我覺(jué)得最重要的一點(diǎn)不是看你現(xiàn)在盈利了多少，而是看萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式和所有房地產(chǎn)不一樣，而且這種企業(yè)的估值應(yīng)該更看好長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。”

    調(diào)控“清算”：手持二三線城市“土地牌”

    在王健林的商業(yè)地產(chǎn)王國(guó)即將振翅起飛之際，一場(chǎng)沒(méi)有博弈的“單邊調(diào)控”正在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)進(jìn)行“清算”，樓市價(jià)格也在開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的觀望中處于僵持狀態(tài)。

    對(duì)于萬(wàn)達(dá)資金鏈能否跟上其迅猛擴(kuò)張步伐的質(zhì)疑聲也是不絕于耳，特別是在前期投資大，回收期長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)面前，王健林依舊對(duì)“要什么就有什么，沒(méi)有什么就自己來(lái)”的思維方式“志在必得”。不容否認(rèn)，萬(wàn)達(dá)目前發(fā)展中的最大障礙就是資金流，王健林此前也坦言“不排除對(duì)2010年的形勢(shì)進(jìn)行重新分析和判斷”，然而越來(lái)越緊的宏觀調(diào)控并不同于金融危機(jī)，為這位商業(yè)地產(chǎn)的先行者提供了難得的機(jī)遇。

    此前在平衡“只租不售”模式下的資金回收期間過(guò)長(zhǎng)問(wèn)題上，王健林嘗試了在萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目周邊獲取住宅項(xiàng)目溢價(jià)。依附于城市綜合體之上，與商業(yè)資源相互借勢(shì)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的住宅區(qū)作為關(guān)鍵時(shí)期“投資性物業(yè)”的避風(fēng)港，其價(jià)值正在分秒增值。與此同時(shí)，這個(gè)平衡主模式缺陷的反向思維之舉，也撼動(dòng)了住宅地產(chǎn)的行業(yè)大哥——萬(wàn)科。

    2010年一季度，萬(wàn)達(dá)首次按照上市公司標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)顯示，一季度實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷(xiāo)售金額約152億元，同期萬(wàn)科地產(chǎn)的銷(xiāo)售金額為150.9億元，萬(wàn)達(dá)對(duì)此數(shù)據(jù)的注釋是：該數(shù)據(jù)未包含的部分包括商業(yè)物業(yè)租金收益、酒店物業(yè)的收益，僅限于銷(xiāo)售的住宅、公寓和可售小商鋪的合同金額。從公開(kāi)資料上看來(lái)，這是萬(wàn)達(dá)在地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上對(duì)萬(wàn)科的首次超越，也是其在住宅市場(chǎng)上的一次飛躍。

    另一方面，正如陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)總裁易小迪對(duì)于調(diào)控的評(píng)價(jià)，“有人得了肥胖癥，全國(guó)都要減肥，有的還是長(zhǎng)身體的小孩子”，目前二三線城市的很多房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段，而萬(wàn)達(dá)自2001年開(kāi)啟異地?cái)U(kuò)張以來(lái)，始終都在扮演一種打造城市商業(yè)中心的角色。此次房地產(chǎn)調(diào)控要求提高土地出讓門(mén)檻，亟待招商引資的地方政府城市更加青睞于商業(yè)配套齊全的“城市綜合體”，萬(wàn)達(dá)模式無(wú)疑具備無(wú)可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，計(jì)劃年內(nèi)在青島、南京、西安、洛陽(yáng)、鄭州等地陸續(xù)擴(kuò)張。

    伴隨房地產(chǎn)新政對(duì)保障性住宅比例的增加，陽(yáng)光新業(yè)、華潤(rùn)置地、富力地產(chǎn)等都在悄然向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。引用王健林此前所說(shuō)“這件事情太復(fù)雜，先要懂商業(yè)，然后才是懂地產(chǎn)，然后還要懂管理”，越復(fù)雜的東西，能夠形成競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手也就越少。

    資本寵兒：下一個(gè)IPO大佬

    如果不是2009年6月份萬(wàn)達(dá)集團(tuán)第二輪私募規(guī)模、價(jià)格提供了一個(gè)作價(jià)尺度，或許待萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正式登陸A股首日，又會(huì)演繹一出當(dāng)年“許家印易主富豪榜”的反轉(zhuǎn)劇。

    而第二輪私募消息一經(jīng)放出，即創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)企業(yè)內(nèi)地私募的“兩最”：一個(gè)是資金規(guī)模，計(jì)劃募集40億元，收到的確認(rèn)函則超過(guò)400億元；另一個(gè)是價(jià)格，每股17元。此外，入股的都是民營(yíng)企業(yè)的大腕，沒(méi)有一家國(guó)有企業(yè)。

    萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)向來(lái)是資本的寵兒，2004年國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)正處熊市，萬(wàn)達(dá)海外上市的念頭剛剛萌生，摩根大通、里昂證券、摩根斯坦利、麥格理、瑞銀等投行接踵而至。盡管最終其在IPO上接連遭遇兩次波折：2007年房地產(chǎn)信托基金（REITs）上市計(jì)劃叫停，2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)下IPO渠道冰封，但這絲毫不會(huì)影響他一經(jīng)上市，即成中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市值最大的企業(yè)。

    綜合公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2009年預(yù)期利潤(rùn)為35-39億元，預(yù)期每股收益2.17元，依照我國(guó)證券市場(chǎng)規(guī)定IPO市盈率不高于20倍，萬(wàn)達(dá)上市當(dāng)日市值可飆升至700-780億元。若按照目前A股房地產(chǎn)平均市盈率30倍計(jì)算，王健林父子持有萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)23.6億股，上市后身價(jià)或達(dá)1536.36億元。

    繼失意REITs后，萬(wàn)達(dá)別無(wú)選擇，趁著后危機(jī)時(shí)代經(jīng)濟(jì)逐漸轉(zhuǎn)暖的時(shí)機(jī)，借助A股IPO支撐這座“商業(yè)地產(chǎn)王國(guó)”的擴(kuò)張與復(fù)制，目前已幾成定局，這一擇途之舉，單純從融資能力角度來(lái)看，屆時(shí)或?qū)l(fā)揮A股市場(chǎng)的極致。