開發(fā)商眼里的樓市新政

    剛剛過去的4月份，對房地產(chǎn)市場來說，顯得頗不平靜。為了切實有效的抑制房價過快上漲，國務(wù)院連續(xù)打出了一系列政策組合拳。

    4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議表示要堅決遏制住房價格過快上漲；

    4月15日，國務(wù)院發(fā)出通知要求，將二套房貸款首付提高至50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，大幅度提高貸款購買第三套及以上住房的首付款比例和貸款利率；

    4月17日，國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即抑制房價過快上漲的《國新十條》，指出在商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

    短短三天之內(nèi)，國務(wù)院連發(fā)三道政令降溫樓市，頻率之密、力度之大、涉及面之廣可以說是前所未有，被媒體稱之為史上最嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

    在這次房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上，在關(guān)于對于樓市新政一個多月后的效果如何上，在場所有開發(fā)商和業(yè)內(nèi)專家都舉起了微笑牌。表示樓市新政效果明顯。

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生：政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)，因為已經(jīng)是停漲，或者說是漲停，尤其是過快上漲的幾個城市：北京、上海。

    亞太城市發(fā)展研究會秘書長卞洪登：現(xiàn)在還有很多人認為房價沒有漲，認為沒有達標，房價的下降不是這次房市新政的目的，它的目的就是遏制過快增漲。

    主持人：

    房價為什么不降呢？所有老百姓都很期待。

    中房集團董事長孟曉蘇：

    今天來這兒的都是真的專家。這些真專家都知道國務(wù)院的本意是什么，早在2003年有個18號文件，那里面提到了房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展，什么叫健康持續(xù)發(fā)展，那里面有三句話，叫做供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定。

    主持人：

    不過今天早上我的手機上收到了恒大地產(chǎn)的八五折廣告。另外我還看到前段時間萬科在內(nèi)部會議上曾經(jīng)告誡各地分公司不要心存幻想，那么任總，我想問一問您心里的想法是什么？

    華遠集團總裁任志強：

    我沒有恒大去了解情況，但是我知道有些城市是需要像顧云昌說的要降降溫的，于是政府就采取措施該給他們降點溫就降點溫。但是降價和降溫是兩回事，它不是為了讓房價掉下去，而是抑制投資需求，讓投資需求的人不要去買房子，剩下的人你該買還要買，既然你想讓他買房子，今天買了明天就降，那買的人會怎么樣。而買了股票的人，大概股票損失是3萬億，3萬億股票相當于什么，去年我們一共的商品房在增長了48%的情況下才賣了3900億，這損失的已經(jīng)把去年所有的房子損失光了，沒了，等于一年房子白賣了。就這股票這么一下子，可想而知，是更多的人買不起房子還是更多的人能買到更多的房子，這3萬億沒了，原因就是錯誤地理解了中央政策的精神，把抑制上漲變成了一定要讓房價下跌。所以所有的股民還會擔心，還會出第二只靴子，第三只靴子，第四只靴子，一定要讓房價打下去。所以股票就跌得一塌糊涂。

    中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌：

    中央也是希望房價穩(wěn)定，而不是大起大落。這是我的一個判斷。所以中央的文件是堅決遏制部分城市上漲過快，這個12字連在一起來念。所以不是說降了房價解決一切問題。穩(wěn)定房價是一個我們經(jīng)濟健康發(fā)展需要達到的一個目標。但是許多老百姓的問題是要加大保障性住房特別是80后夾心層住房問題，這才是根本。

    主持人：

    那么在未來的3到6個月，你們覺得房價的趨勢是什么？

    顧云昌：

    我的觀點是未來三到六個月，房價不可能再快速上升，以后十年八年不好說，要看貨幣情況，要看土地供應(yīng)情況。

    任志強：

    我能不能反問你一個問題，你知道這未來3到6個月還會出臺什么政策嗎？你如果能告訴我未來出臺什么政策，我就告訴你趨勢是什么。

    聶梅生：

    我其實勸大家買不買房子，盯住你那個城市的環(huán)比，可能更能說明問題。如果說盯住環(huán)比的話，我預(yù)計可能在未來幾個月目前的交易量下降的情況下，環(huán)比上漲的可能性并不大。

    此次房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇，各位嘉賓也就各自的觀點分別發(fā)表了主題演講。

    聶梅生：

    從這次政策的出臺，誰最痛，就能看得出來政策指向是誰，這次政策指向最痛的實際上是炒房的，而且是短炒的這批人，馬上就出現(xiàn)問題。還有就是拿了很多的地在手里的地王，實際上他們是用土地抵押貸款來做這個高杠桿?，F(xiàn)在像這次出臺這些政策，土地融資這塊的流動性急速收縮，這個對開發(fā)商持有多塊土地而且是高價地的影響比較大，所以這兩邊最痛說明政策指向這兩邊。這次出臺的樓市新政策已經(jīng)初步顯現(xiàn)出效果，很多城市的二手房急于出貨，將會使房地產(chǎn)的價格有所松動，但要想達到如期調(diào)控效果，還需要房地產(chǎn)市場中的兩只手能夠達到一個平衡點?，F(xiàn)在是有形的手在做宏觀調(diào)控，無形的手在收縮房地產(chǎn)的投資。

    我是覺得，到下半年，到今年下半年，如果這兩個博弈能夠達到一個平衡點，因為炒房人退出了，退出了很多，而且政府又出了36條，投資、投機的需求下降了，那么開發(fā)商的投資也下降了，如果投資也減少了，需求又轟出去一大幫，這兩個同時減少的結(jié)果如果能達到一個平衡點，我想這次宏觀調(diào)控會有一個軟著陸，希望能夠達到這樣。

    從有關(guān)部分得知在新政出臺后的4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格卻同比上漲12.8%。對此，華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強發(fā)表了自己的看法。

    任志強：

    4月份剛才聶會長說了，其中我們的房價增長仍然是很高的一個數(shù)據(jù)，它主要反映在上半個月，因為4月17號才出臺的這個文件，而出臺文件的時候呢，房價已經(jīng)在文件之前出現(xiàn)了一些高漲，但是出臺文件以后可以看到的是投資迅速出現(xiàn)了一個下滑。一季度增長35.6%，二季度變成26%。

    對于此次出臺的樓市新政，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，這是國家給整個房地產(chǎn)市場打了一針強烈的退燒針。

    顧云昌：

    因為中國樓市發(fā)燒，什么病還不知道，先把燒退下來再說。

    應(yīng)該說政策效果是明顯的，市場反映是迅速的，也就是說，如果我們再想想，捂盤獻售，囤地，特別是捂盤獻售，現(xiàn)在可能用不著說捂盤獻售了，開發(fā)商告訴我，現(xiàn)在賣都賣不掉，還捂盤什么獻售啊，所以一下子就改變了?，F(xiàn)在情況仍然處在，因為一個月嘛，還處在一個觀望階段，市場在觀望，政府在觀測，兩觀。這次調(diào)控當中跟過去最大的不同點，就是過去的調(diào)控，主要在需求上做文章，這次調(diào)控是供應(yīng)和需求雙方面調(diào)，這是和過去調(diào)控不同的地方，這是我最欣賞的地方。

    根據(jù)新國十條的規(guī)定，不僅第二套、第三套房的首付和利率大幅度提高，而且對于房價上漲過快的地區(qū)，甚至對外地人購房進行了嚴格限制。正是這個條款擊中了投機購房者的要害。此項新政的威力很快顯現(xiàn)出來，樓市成交量迅速萎縮，根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示：從4月19號到25號這一周監(jiān)測的35個城市中，21個城市成交量環(huán)比下跌，一線城市成交量全面下挫，杭州跌幅最大，環(huán)比下跌72.55%。10個重點監(jiān)測的城市中，9個城市成交面積環(huán)比下跌，北京和上海下跌3-4成。

    隨后， A股市場在地產(chǎn)股和銀行股引領(lǐng)下，也出現(xiàn)了深度跌幅。而為了迎合房地產(chǎn)新政，京滬廣深等城市紛紛出臺了各自的調(diào)控細則。隨后，市場也出現(xiàn)了征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅的各種傳聞，一些人士甚至認為，如果不能抑制房價過快上漲，還將會有更為嚴厲的措施出臺。

    在關(guān)于后期事否還會有更嚴厲的措施出臺上的爭論上，各位嘉賓也發(fā)表了觀點

    任志強：

    它只能說在加緊研究，國十條里要出的文件就是已經(jīng)規(guī)定好應(yīng)該出的文件，建設(shè)部現(xiàn)在還沒研究完，如果形勢達到滿意它就不出了，形勢不滿意它就繼續(xù)按照國十條定的繼續(xù)出。到現(xiàn)在為止，第二套住房標準有人確定了嗎？沒人確定，文件上寫著要由建設(shè)部，人民銀行和銀監(jiān)會確定要發(fā)文，到現(xiàn)在也沒發(fā)。

    卞洪登：

    這件事我感覺。其實就是見好就收，今后是一些打掃戰(zhàn)場的后續(xù)文件會有一點，像急于出臺的，疾風(fēng)暴雨式的使房地產(chǎn)下滑跳樓的政策，我想絕對不會再出了，國家的經(jīng)濟也不容許會再出了。

    聶梅生：

    我覺得這個問題可能是國務(wù)院常務(wù)會經(jīng)常要研究的問題，所以我比較盯住國務(wù)院常務(wù)會說些什么。因為它不光是房地產(chǎn)，它和很多的因素是有關(guān)系的。比如說通脹預(yù)期會不會上去，一般講房地產(chǎn)價格和通脹是結(jié)伴的，如果通脹預(yù)期上那肯定房價就要上，那可能它就治理通脹，收縮流動性，治理房價，這就是一攬子政策，如果通脹預(yù)期沒有了，少了，那可能其它的問題會上來，比如投資下降，然后人民幣被升值，出口也下降，投資也下降。那可能問題就變成GDP的問題了。那就是怎么保8的問題就變成它的一個重要的政策了。所以我覺得與其咱們坐在這兒說房地產(chǎn)，不如更多地看一看整個中國經(jīng)濟的各個層面，包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是不是能夠很快到位，等等。因為現(xiàn)在第一輪政策出完了以后，我也一直在等著地方政府出臺細則。這個還沒等來呢。

    主持人：

    很多城市的細則還遲遲沒有出來。包括上海，杭州。

    聶梅生：

    熱點城市大家腦子里肯定是那幾個。而且現(xiàn)在各個城市大家的市長，我最近下去的比較多，都是讓自己盡量別被列入重點城市。因為列入房價上漲的重點城市就要出政策就要出細則嘛。我覺得去期待新的政策，那下一步新的政策出臺之后，新的細則又如何，所以我還是比較重視現(xiàn)在第一輪政策的貫徹落實和細則。

    繼新政推出之后，北京、廣州、深圳等城市陸續(xù)出臺了調(diào)控細則，對于新政目前呈現(xiàn)出來的效果，將會給中國經(jīng)濟帶來的影響，華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強則作出了自己的預(yù)測。

    任志強：

    我們監(jiān)測了30個城市，其中24個城市交易量是急劇下降，而且下降的比重是巨大的。最可能出現(xiàn)的兩種情況，一種情況是股市下跌，因為股市是先于投資，然后是樓市下跌，除非宏觀政策做了調(diào)整。這個投資下降我們已經(jīng)看到了。另外一種情況是最好的一種情況，股市下跌，交易量下跌價格波動了，然后繼續(xù)出現(xiàn)一些打壓政策，但是開發(fā)商會在地價低的時候抄底。如果這種概率不出現(xiàn)，一定會出現(xiàn)下一階段的供不應(yīng)求現(xiàn)象。

    而中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，樓市新政的推出將會推進我國財稅體制的改革的進程。財稅改革當然需要，現(xiàn)在看起來也已經(jīng)緊鑼密鼓，現(xiàn)在要讓地方政府找到一個合理的、穩(wěn)定的財政渠道，這個事情我覺得是重要的。大家看到了為什么我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場調(diào)控那么難，和地方的財政收入有關(guān)系，如果我們不把土地出讓金收入作為地方政府的主要收入，可以減少地方政府對房地產(chǎn)的依賴，對土地的依賴，在動用土地上沒有自己更多的想法，而是為了滿足市場需求來供應(yīng)土地，這樣也有利于我們平抑我們的房價。

    而對于新政可能帶來的稅制改革，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇也發(fā)表了自己的看法。

    孟曉蘇：

    現(xiàn)在物業(yè)稅問題已經(jīng)是加快研究，而且最近在國十條、國四條里都提出了要研究相關(guān)的稅收政策。這里面可能包含著物業(yè)稅，至于如何征稅，其實也不難，我們來設(shè)計一下，叫兩種稅率四步走，第一步走是把商業(yè)地產(chǎn)實行稅制平移，第二步是從小產(chǎn)權(quán)開始起征物業(yè)稅，

    按照國際標準稅率，就是我們所說的高稅率，沒有優(yōu)惠的稅率，美國的標準1%到3%這樣來征稅，第三步就是關(guān)于現(xiàn)在議論的從豪宅或者多套房來征，當然我認為這個稅率是按標準稅率，但是怎么樣來區(qū)別是不是豪宅這個問題比較難辦，

    主持人：

    我們現(xiàn)在關(guān)注的第四個問題，其實是在樓市的調(diào)控中保障性住房也是政府關(guān)注的焦點，那我們究竟應(yīng)該怎么來做才能進一步的穩(wěn)定樓市呢？

    聶梅生：

    保障性住房的政策設(shè)計我覺得始終是動搖不定的，這是非常有問題的，一開始經(jīng)濟適用房變成商品房的一種，然后在市場上銷售，變成很多開奔馳的去買經(jīng)濟適用房。后來一下子重新設(shè)定經(jīng)濟適用房和保障性住房。結(jié)果現(xiàn)在就形成了一種保障性住房的圍城效應(yīng)。你覺得你好心，你這個收入就應(yīng)該進入保障性住房、就應(yīng)該去買經(jīng)濟適用房，然后政府把土地等都優(yōu)惠了。結(jié)果真讓他買的時候呢，他不干了，因為保障性住房是不完全產(chǎn)權(quán)。他在外面買不起的，說商品房房價很高呀，希望降價，它說那你就去買保障性住房，真正讓他買的時候他不買。因為一看是不完全產(chǎn)權(quán)，還不能用保障性住房來增加他的財富。甚至一些政策現(xiàn)在制定出來以后，不能租，不能經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房。真正到最后，他5年以后經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房的時候，75%要交給政府，就是差價的75%要交給政府。那么這個時候就出現(xiàn)另外一個問題，圍城效應(yīng)，所以我覺得在政策設(shè)計上還是要更仔細一些，更慎重一些，來出這個政策，不要好心做不成好事。

    任志強：

    保障性住房是應(yīng)該是對人權(quán)的保障，香港大概13平方米到40平方米之間，個別達到57平米，都是在60平方米以下。但是我們現(xiàn)在經(jīng)濟適用房的標準都恨不得達到90平方米，兩限房的標準能達到120平方米，這個概念錯了，過度承諾一定會讓政府的財政無力承擔。今天承擔完了是不是明天還有人要保障呀？后天是不是還會有人在競爭中失敗要保障。所以根本上解決問題得解決貨幣問題。

    孟曉蘇：

    其實社會上不是沒有資金，現(xiàn)在光是保險業(yè)就有四萬多億資金，剛才我算了一個賬，11500億的廉租房建設(shè)從四萬億拿出3%點幾就夠用了?，F(xiàn)在國外是允許保險業(yè)投資政府的公租房的，美國允許25%的保險資金投入到房地產(chǎn)，其中主要還是政府的公租房。而我們現(xiàn)在全國人大已經(jīng)通過了立法，允許保險業(yè)投資不動產(chǎn)了，但是我們還缺這樣一個金融產(chǎn)品，為什么我們不去做，可見我們不知道政策上哪根弦還沒有搭上。

    馮長春：

    公積金也沉淀了很多，公積金只能在當?shù)卦诒臼衼碛茫幸恍┬〕鞘谢蛘咧械瘸鞘杏泻芏喙e金，但是它沒有用起來。我們提議能把公積金流動起來，實際上它也是一種投資，這個城市的公積金給北京用了，比如說呼和浩特市的給北京用了。那北京需求量大，這樣流動的資金也可以解決問題。我覺得關(guān)于保障我覺得不一定都給他房子，就是你保障的方式有多種，比如可以從貸款的優(yōu)惠上，讓它去買普通商品房，低價位的商品房，可以從貸款上優(yōu)惠，另外可以從稅收的減免等方面去解決，不一定非要蓋一個房子讓他住進去，也可以通過金融的手段、稅收的手段，支持他去買普通商品房，這樣可能減輕政府的壓力，這樣他可能更快解決住房。

    對于如何解決住房問題，國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家金巖石在發(fā)表主題演講時提出了自己的建議。

    金巖石：

    其實要解決住房問題，我認為太簡單不過了，兩個中心兩條線，一個公租中心，政府建立公租中心，以市場價格50%，半價向農(nóng)民工到局長提供公租房，解決了70%以上人的住宅需求。我國的公租房建設(shè)，從某種程度上，可以借鑒其他發(fā)達國家的公租房的成功建設(shè)經(jīng)驗。一個估值中心，跟我們在美國一樣，職業(yè)化估值中心，估值中心必然確定一個均線，均價以下免稅，均價以上到均價三倍開征1%以下新區(qū)開發(fā)稅，二十年為限，我們現(xiàn)在還剩15年，可以有15年的住宅持有稅。它的性質(zhì)不是財產(chǎn)稅，也不是物業(yè)稅，而是新區(qū)開發(fā)稅，15年結(jié)束，從均價三倍以上，1%到5%遞增，這個方案叫做窮人下水、富人上山、假富人跳樓。用公租房引導(dǎo)租房消費，用房產(chǎn)持有稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格，這就解決了80%以上人的住房需求。

    中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，解決住房問題應(yīng)該重點關(guān)注社會的夾心層、以及中低收入家庭。

    顧云昌：

    中國社會當中現(xiàn)在其實我們的社會輿論，它的發(fā)燒的程度比我們房地產(chǎn)市場的發(fā)燒還嚴重，嚴重到哪里，嚴重是我們對我們的夾心層、對中低收入家庭關(guān)照得不夠，中低收入家庭解決住房的出路在哪里。廉租房、經(jīng)濟型房、公共租賃房和限價房，特別是建設(shè)部強調(diào)今年要大力發(fā)展公共租賃房。下一步就是問責制落實的問題。但是第二個出路也應(yīng)該找出來，就是中高收入和高收入家庭資金的流向問題，他的財產(chǎn)性收入問題要幫他解決，要找到出路。

    當然，我們也看到了希望，一個是36條出來了，民間資本，鼓勵引導(dǎo)它進入我們各個行業(yè)，中央出臺，希望能夠落實下來。

    半小時觀察

    曾經(jīng)看到有媒體打了個比方，在英國一千個人有一千個哈姆雷特，而在中國一個人有1千個關(guān)于房子的說法，房子在我們的生活中，成了一個誰都繞不過去的話題，也成了一個誰都能說上幾句的話題。房地產(chǎn)的天平上，我們已經(jīng)被劃分成了多元化的利益群體，還有更多連房奴也不敢當?shù)牡确孔澹嘣呢i蹄決定了房地產(chǎn)政策不可能稀里糊涂一勺燴，否則就可能最后變成按彈簧，該壓的沒有壓住，政策一松反倒蹦的會更高。