溫州樓市一枝獨降官方證實：貸款人經(jīng)營困難

    在房價連續(xù)下跌兩年之后，溫州終于扛不住壓力放開了限購。自從放開限購政策一個多月來，并沒有被叫停，上級對于溫州的默許，或因為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有不得已的原因。

    8月以來，溫州市場不斷被爆出一定數(shù)量的斷供商品房。有說8000套-10000套，也有聲音透露達到15000套。許多此前爆炒到高位的房價已腰斬。當(dāng)溫州人發(fā)現(xiàn)手中房子市值還抵不上所欠銀行的債務(wù)，斷供就是不得已的選擇。

    喧囂之時，本報記者獨家獲悉，溫州市銀監(jiān)分局在8月以來，對于轄區(qū)內(nèi)的42家銀行業(yè)金融機構(gòu)進行專項調(diào)查。

    溫州銀監(jiān)分局對外稱，溫州目前斷供房現(xiàn)象的確存在，但數(shù)量遠非外界傳聞的那般龐大，風(fēng)險也是總體可控的。來自溫州金融系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，房價腰斬非斷供主要原因，而經(jīng)營者資金困難則是最重要因素。

    上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭則向記者表示，溫州當(dāng)下正是三重危機，除了樓市危機之外，還有民營經(jīng)濟危機，民間高利貸泡沫，三是樓市危機，三者相互影響，要解開這個結(jié)，還需一段時間。

    溫州一枝獨降

    國家統(tǒng)計局9月18日發(fā)布的70大中城市房價指數(shù)顯示，今年8月，70城市中僅溫州一個城市新建商品住宅價格同比下降2.3%，其余69個城市均為上漲。

    中國指數(shù)研究院在溫州抽樣的樣本顯示，2012年1月，溫州抽樣樓盤的平均價格21005元，到2012年月，這些樓盤的均價跌到15565元?？傮w住宅的價格降幅為25.9%。

    本報從溫州住房城鄉(xiāng)建設(shè)委了解，與2011年初的頂峰相比，眼下的溫州商品房價格平均縮水幅度為26%。

    在這個數(shù)字之下，自之前有許多虛高價格的樓盤實現(xiàn)了價格回歸，例如溫州市鹿城廣場，該小區(qū)為2006年末旅程集團以33億元拍得土地，2010-2011年期間樓價漲到7-9萬/平方米，許多居民購房恰是此時，到2012年慢慢下跌之后，目前價格只有4萬多一平。

    “如果一套1000萬的房子，首付300萬，貸款700萬，現(xiàn)在市值只剩下500萬了，你會怎么辦？棄房也不是不可能的。”溫州中小企業(yè)促進會會長周德文對本報記者表示。

    溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會新聞發(fā)言人戴旭強此前也曾否認溫州出現(xiàn)大面積的房價腰斬現(xiàn)象。其表示，那些所謂腰斬的房子，原本就背離實際價值，是二手房市場炒作的結(jié)果。它們的數(shù)量非常有限，不能代表溫州樓市的真實情況。

    棄房原因：貸款人出現(xiàn)經(jīng)營困難

    當(dāng)然更重要的是，溫州的許多企業(yè)經(jīng)營者等，正巧也遇上了民間資金危機。

    周德文向本報表示，目前溫州的中小企業(yè)仍然處在最困難的時期，這是對溫州房地產(chǎn)影響的重要原因，“溫州民間借貸危機以來，中小企業(yè)資金鏈就出現(xiàn)斷裂的情況，今年6月份的銀行錢荒，使得步履維艱的中小企業(yè)融資更加困難。”

    由溫州市銀監(jiān)分局提供的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，至今年7月底，溫州個人住房按揭貸款余額為660.83億元，其中不良貸款余額4.02億元，不良率為0.61%；而棄房在溫州全市的按揭房產(chǎn)中僅15例。

    當(dāng)然，由于經(jīng)營者困難，溫州“棄房”現(xiàn)象相對集中在房屋抵押貸款，共發(fā)生580例，其中“抵押+保證”貸款風(fēng)險最為突出，有397例，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”的為183例。溫州方面認為，即便是這樣，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險總體依然可控。

    據(jù)統(tǒng)計，到7月底，溫州全市銀行擁有抵押物權(quán)的房屋共計21.86萬套，認定為不良貸款狀態(tài)的房屋為2584套，其市值占總市值的比率為2.8%。而已進入拍賣程序的在抵房屋為461套。

    來自溫州市中級人民法院的數(shù)據(jù)也顯示：今年1至8月，溫州全市法院委托拍賣的財產(chǎn)共1244件。溫州市中級人民法院司法鑒定處透露，在這些委托拍賣的財產(chǎn)中，約80%為房產(chǎn)，其中有斷供房，也有很多因為其他糾紛引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)拍賣。

    借款人自身經(jīng)營出現(xiàn)困難，自然是棄房現(xiàn)象發(fā)生的最重要原因。溫州金融系統(tǒng)測算，由借款人資金鏈斷裂原因形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。

    因受擔(dān)保鏈風(fēng)險牽連選擇“棄房”的也有不少。在房屋抵押貸款產(chǎn)生的580例“棄房”案例中，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”的為183戶，而“抵押+保證”貸款出現(xiàn)“棄房”的達397戶。

    本報了解，在去年年底，溫州銀行業(yè)，聯(lián)合地產(chǎn)企業(yè)家及當(dāng)?shù)貙W(xué)者向溫州市政府反映，房價大幅下跌可能會引發(fā)金融風(fēng)險，希望當(dāng)?shù)卣艹雠_相關(guān)政策來化解風(fēng)險，這也是溫州限購令松綁的重要背景。

    被外界稱為救市政策的限購令松綁出臺后，溫州也由此成為國內(nèi)唯一一個對限購令做出調(diào)整城市。溫州樓市是否借此企穩(wěn)，仍需時間來驗證。