城市集體“放糧”, 開發(fā)商上演“搶糧”大片

    近期，全國土地市場“高燒”不斷：一方面全國各地土地市場“開閘放水”，而與其同步的是各大開發(fā)商輪番上陣，上演了一幕又一幕的“搶糧”大片。

    “面包”的價格雖然不全由“面粉”來決定，但“面粉”卻是“面包”的重要組成部分。

    面對供需兩旺的土地市場，是否因為“嗅覺”敏感的開發(fā)商“嗅”出了土地市場新動態(tài)？抑或樓市調(diào)控政策即將放松？還是樓市即將反彈？土地“高燒”現(xiàn)象再度刺激了人們敏感的神經(jīng)，該如何解讀土地市場供需兩旺現(xiàn)象？華西都市報記者多方采訪，試圖解開未來的樓市密碼。

    1問：各大城市為何集體“放糧”

    8月24日，武漢舉行了今年規(guī)模最大的土地拍賣會，集中拍賣36宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，本輪土地出讓總面積高達3229畝。

    最終，28宗地塊以121.68億元的總價成交，創(chuàng)下了近3年來武漢土地市場單日成交價最高紀(jì)錄；兩天后，杭州土地拍賣會上也出現(xiàn)了類似場面，推出的7宗土地悉數(shù)出讓，總成交額達54.38億元，單日成交地塊數(shù)量和成交額均創(chuàng)下年內(nèi)新高；與武漢、杭州相比，北京、上海等城市的土地供應(yīng)節(jié)奏也明顯加快。

    據(jù)悉，8月17日至27日短短10天內(nèi)，北京市就推出了14宗住宅用地，出讓總量相當(dāng)于北京前7個月供應(yīng)總量。同樣值得關(guān)注的是溫州土地市場，溫州近期一次性推出52宗地塊，共計3220畝，規(guī)模是過去幾年土地出讓的總和。

    2問：各大開發(fā)商為何頻頻出手？

    與土地市場“開閘放水”同步的是，各大房地產(chǎn)企業(yè)也加大了“搶糧”的力度。

    8月28日，萬科[簡介最新動態(tài)]以5854元/平方米樓面地價拿下了東莞一塊約1.74萬平方米的商住地塊，溢價率為68%，刷新了當(dāng)?shù)厣套∮玫貑蝺r最高紀(jì)錄。萬科、龍湖[簡介最新動態(tài)]、中海[簡介最新動態(tài)]以及保利等4大房企近兩個月內(nèi)共拿地19次，支出金額達200多億元，超過四家房企去年總拿地金額的四成。

    鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月上旬10家龍頭房企中有3家出手拿地，合計拿地金額達82.4億元。讓人記憶猶新的是，8月23日，成都市國土資源局在組織拍賣成都市武侯區(qū)紅牌樓北街2號一宗土地時，吸引了包括華潤、萬科、佳兆業(yè)、旭合、金房、西南設(shè)計院、欣發(fā)等34家房企參與報名競拍，最終被成都世紀(jì)華榮房地產(chǎn)(集團)公司以7600元/平米的樓面地價拿下，一舉刷新了4月期間，由遠雄地產(chǎn)創(chuàng)造的7080元/平米的最高樓面地價。

    除了單價“地王”記錄被刷新外，作為成都土地拍賣最高溢價記錄也被改寫。8月29日，在拍賣新都區(qū)大豐街道一宗地塊時，現(xiàn)場拍出了610萬/畝的天價，溢價率高達165%。要知道，作為城北區(qū)域的大豐板塊，此前地價未突破過600萬元/畝。

    3問：總額“地王”為何屢屢被刷新？

    樓面地價被刷新，地塊溢價率被改寫，單宗土地成交總額記錄也被刷新。

    今年3月，作為外資的樂天集團，當(dāng)時以17.4億購得錦江區(qū)攀成鋼一地塊，創(chuàng)下了今年至當(dāng)時段單宗土地成交總額“地王”。17.4億元的單宗土地成交總額“地王”記錄，近日又被復(fù)地集團[簡介最新動態(tài)]刷新。復(fù)地集團以18億，一口氣拿下高新區(qū)兩宗地塊，總面積為180畝。

    作為央企背景的華潤置地[簡介最新動態(tài)]，華潤以5110元/平方米樓面價格，拿下錦江區(qū)萬科[簡介最新動態(tài)]花園以東97畝地塊，溢價率38%。此外，來自川東的房企藍潤，以3600元/平方米價格拿下了錦江三圣板塊97畝地塊。7月31日，萬科以成交價2721元/平米的樓面地價，拿下成華區(qū)建設(shè)路2號(國光地塊)，面積約44.5794畝。與此同時，作為家電龍頭背景的四川長虹，也于9月7日在青羊區(qū)培風(fēng)社區(qū)拿下74畝土地。

    -解讀

    別恐慌，拿地屬正常現(xiàn)象

    如果不出意外，近期出讓的土地，將會在明年上半年以樓盤形式入市。

    土地的價格，無疑影響著明年上半年樓市的走向。一邊是各城市加大供地力度，一邊是開發(fā)商熱情不減的拿地激情。

    未來樓市到底向左還是向右？如何解讀當(dāng)前土地市場供需兩旺現(xiàn)象？對此，中原地產(chǎn)華西董事總經(jīng)理莊澤寶說，近期拿地的開發(fā)商基本是按照開發(fā)節(jié)奏拿地，并非預(yù)見樓市將出現(xiàn)政策松動而拿地。盡管目前國內(nèi)不少城市出現(xiàn)了樓市回暖現(xiàn)象，但大多基于“以價換量”爭取的。正是因為開發(fā)商通過以價換量消化了部分存量，手中才有了近期拿地的資金。同時，因為前期消化，原來的土地儲備量減少，開發(fā)商確實到了需要“填倉”的時期，這才輪番上演了開發(fā)商踴躍拿地現(xiàn)象。

    目前，雖然不少房企資金壓力緩解，但對于拿地依然顯得謹(jǐn)慎。從近期武漢、杭州等城市的土地拍賣結(jié)果來看，雖然單日成交額屢創(chuàng)新高，但低價、底價成交現(xiàn)象依然屬于主流。土地低成交、底成交現(xiàn)象更說明了開發(fā)商手中的資金仍不充裕，相比2010年前“地王”頻頻出現(xiàn)的時代，已經(jīng)有了本質(zhì)的區(qū)別。近期確實出現(xiàn)了一些地塊高溢價現(xiàn)象，畢竟屬于優(yōu)質(zhì)地塊，還是個別現(xiàn)象，不代表市場主流。

    未來的土地市場，不會出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，預(yù)計土地價格將保持穩(wěn)步小漲趨勢。在土地價格趨向穩(wěn)定基礎(chǔ)上，樓市也會呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，由此應(yīng)理性看待土地市場。

    -回放

    近期部分品牌房企成都拿地一覽

    1、9月4日，成都國土局以掛牌方式出讓高新區(qū)裕民片區(qū)88.9062畝地塊以及高新區(qū)裕民片區(qū)91.0468畝地塊，出讓面積合計約為179.9畝。兩宗被業(yè)界稱為南瓜島的金融城[最新消息價格戶型點評]三期重磅項目，上海復(fù)地以2586元/平方米的底價競得兩地。

    2、9月6日，中鐵二局以132萬元/畝的成交底價，拿下都江堰市青城山鎮(zhèn)芒城村七、九組，該地塊面積為98.6937畝。

    3、9月7日，華潤置地以1108萬元/畝，溢價率為38.1%的價格，拿下位于錦江區(qū)川師大北側(cè)一宗地塊，該宗地塊面積為97.8畝。

    4、9月7日，四川長虹以4140元/平方米成交價，拿下青羊區(qū)培風(fēng)社區(qū)7組、8組，中壩社區(qū)6組界內(nèi)地塊，該地塊面積為74.6497畝。

    5、9月13日，成都置信以87萬元/畝底價，拿下位于蒲江縣壽安鎮(zhèn)場鎮(zhèn)蒲江河南側(cè)迎賓大道與利民路間兩宗地塊，總面積約112畝。