義烏“限購”延續(xù)影響市場(chǎng)預(yù)期 成交量縮減

     浙江在線08月14日訊 近期，金華義烏版“限購令”延續(xù)的消息出現(xiàn)在不少財(cái)經(jīng)類媒體上。市場(chǎng)將在輿論的風(fēng)口浪尖呈現(xiàn)怎樣的變化，深受業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。記者昨日從義烏多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獲悉，買賣雙方近期的市場(chǎng)預(yù)期正微妙轉(zhuǎn)變。

    擔(dān)憂：

    房價(jià)還會(huì)不會(huì)跌

    去年年初出臺(tái)的義烏版“限購令”曾有一段存廢未定期，這引來部分全國性媒體關(guān)注。然而，相關(guān)報(bào)道指出，義烏房價(jià)目前仍在高位運(yùn)行，這引發(fā)本地業(yè)內(nèi)人士諸多質(zhì)疑。

    “應(yīng)該說，義烏樓市在‘限購’、‘限貸’政策的影響下，房價(jià)已出現(xiàn)了一定幅度的下跌，而今年只是在下跌后維持相對(duì)穩(wěn)定。”義烏蝸居房產(chǎn)總經(jīng)理王筠說。

    她舉例說，和去年價(jià)格高峰期相比，熱門小區(qū)城市花園房價(jià)有每平方米四五千元的降幅，滬江路部分學(xué)區(qū)房單價(jià)甚至跌了6000元左右。這一觀點(diǎn)也得到許多人認(rèn)可，就連義烏住建部門此前也出面肯定了房價(jià)走跌的情況。

    有基于此，目前，“限購令”延續(xù)引發(fā)了買賣雙方對(duì)價(jià)格波動(dòng)的擔(dān)憂。“有部分客戶擔(dān)心房價(jià)會(huì)跌，所以不敢買了。”王筠說，這種心理預(yù)期的變化可能導(dǎo)致。

    “房東心態(tài)也在變，他們擔(dān)心房子可能更難賣。”坐標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)銷售總監(jiān)潘明偉則說，房價(jià)下跌已有先例，部分房東開始接受中介調(diào)低掛牌價(jià)的建議。他舉例，此前有個(gè)房東一直堅(jiān)持以200萬元的價(jià)格賣房，近期在中介的協(xié)調(diào)下，他不再堅(jiān)持，愿降價(jià)2萬元。

    分析：

    “限”的不只是心態(tài)

    簡(jiǎn)單而言，“限購令”就是要求居民家庭只能在義烏新購一套住房。從目前的成交情況看，在去年3月29日后買房，今年又想購買房產(chǎn)的人，十分少見。“在我們公司近期的成交記錄中，這樣的人一個(gè)都沒有。”潘明偉說，這也直接反映出市場(chǎng)需求以首套剛需為主的事實(shí)。

    那么，需求以剛需為主，是否意味著“限購”的影響只停留在心理層面？“當(dāng)然不是，首先該政策打消了部分購房者想新購兩套房的想法。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，其次，在義烏，有部分樓盤是“一套房子擁有兩本證”，此類房源“限購”后將很難再買賣。

    所謂“一套房子擁有兩本證”的現(xiàn)象，源于國家的“90/70政策”。即國家規(guī)定，城市住宅開工量中的70%應(yīng)該為套型面積90平方米以下的中小戶型住宅。然而，在義烏市場(chǎng)上，大戶型房源此前相對(duì)受寵，所以部分開發(fā)商打“擦邊球”，將兩個(gè)小戶型房源打包成一套房再賣。

    由于擁有兩本證，上述房源很難在房產(chǎn)窗口過戶給同一個(gè)居民家庭，這就使其市場(chǎng)需求全面減弱。“即便在過戶中，設(shè)法將另一套過戶給父母，手續(xù)也會(huì)變得煩瑣，更可能影響住房貸款的審批。”上述業(yè)內(nèi)人士說。

    預(yù)測(cè)：

    行情平穩(wěn)還是疲態(tài)

    “限購令”的延續(xù)無疑給此前已有維穩(wěn)跡象的義烏樓市增添了政策壓力。不過，眼下正在北京進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)的潘明偉認(rèn)為，由于需求仍以首套剛需為主，“限購”延續(xù)的影響可能沒有想象中那么大。“我的很多北京同行也認(rèn)為，下半年市場(chǎng)平穩(wěn)的可能性較大。”他說。

    不過，也有業(yè)內(nèi)人士說，目前，房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)的交易活力正因各種因素減退。例如，交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)相比兩年前已大幅增加，不久前，義烏市新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新后，就連部分小區(qū)的土地出讓金也幾乎成倍增加；外貿(mào)需求減弱和風(fēng)險(xiǎn)加大，導(dǎo)致購房群體現(xiàn)金流受到影響，而銀行雖然資金充裕，但對(duì)個(gè)人住房貸款的支持力度和熱情似乎并不高；同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也讓行業(yè)利潤受到影響，“崩單”現(xiàn)象在中介領(lǐng)域日益常見。

    “現(xiàn)在，唯有更好的服務(wù)，才能爭(zhēng)取更多購房者。”王筠說。