樓市評論：多策并舉推動樓市制度重構

    隨著房地產(chǎn)市場宏觀調控向縱深推進，降價促銷已成為開發(fā)商的主流選擇。中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的一份監(jiān)測報告顯示，一季度全國主要監(jiān)測城市的住宅地價環(huán)比下降0.04%，自2009年二季度以來首次出現(xiàn)負增長。

    土地市場伴隨樓市出現(xiàn)量價齊落的跡象，表明調控的多重效果逐漸明顯化。業(yè)界人士分析，當前房價和地價出現(xiàn)回調，購房者對房價繼續(xù)下跌的預期較為穩(wěn)定，并非單純政策高壓所致，同時也是樓市逐漸建立正常運行機制的反映。

    我們看到，此輪調控并未動用強有力的行政手段對價格進行干預，而是多措并舉對市場秩序和基礎制度進行了重構，比如一次性公開全部房源、打擊囤地、規(guī)范土地出讓制度等。雖然限購、限貸被冠以“看得見的手”，但這是針對我國房地產(chǎn)市場投資泡沫過多的弊端，是一種投資泛濫后必要的制度性修復，如果說未來房產(chǎn)稅等市場化手段能夠承接和擔當起抑制投資投機的重任，房地產(chǎn)回到理性發(fā)展的軌道，那么這些行政手段就會相應退出。

    在過去兩年關于房價構成的爭論時，開發(fā)商一度把漲價歸結為地價上漲，并稱這將是長期趨勢，結果導致地王頻出，一些資金實力并不強的開發(fā)商也不惜大規(guī)模舉債以爭搶土地。如今，反倒是地價因為樓市低迷而出現(xiàn)了下行。這也表明，所謂的“地價推高房價”的論斷站不住腳，開發(fā)商鼓吹的投資價值也僅僅是吸引購房者的噱頭。剔除了這些干擾性的信息以后，購房者的預期已經(jīng)較為理性，理性的消費觀念開始形成，整個社會的輿論氛圍也有利于房價回歸。

    從去年的“量跌價滯”到當前的“價跌量漲”，樓市已經(jīng)進入調控的關鍵時期，在調控政策長短拳的組合之下，房價和地價中的泡沫正被不斷擠出。但值得注意的是，3月份，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市比2月份增加4個，這表明隨著成交活躍，房價反彈壓力仍在。

    針對這一跡象，近日政府高層多次強調，堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖。業(yè)界專家指出，此輪調控政府旨在建立起保證房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展的制度框架和長效機制。從嚴調控的政策信號實質上是為了保證樓市的基礎性制度不動搖。由于我國房地產(chǎn)業(yè)市場化時間較短，而且與許多行業(yè)緊密關聯(lián)，在過去經(jīng)濟增長中曾扮演了重要角色，因此放松了對其自身市場秩序的建設，造成房價虛高、泡沫橫生。從這一輪調控政策的演變看，從最初的公開銷售信息到限購限貸再到房產(chǎn)稅改革試點，從提出保障性住房制度設想到公租房、廉租房大舉建設并入市分配，整個房地產(chǎn)市場的制度建設仍然處于探索階段，這種探索給樓市帶來了積極意義和深遠影響。

    從長遠來看，土地是有限的資源，這意味著，住房的總體供給量不會無限擴大，具有剛性約束，如果要實現(xiàn)資源的高效利用，發(fā)揮住房滿足居民基本居住需求的功能，就必須調節(jié)需求，合理分配住房資源。這樣的現(xiàn)實國情決定了，諸多調控措施應當作為長期政策穩(wěn)定下來，而并非短期的應急措施。

    因此，政府明確把購房需求分為剛性需求、改善性需求和投資性需求，對不同的需求群體實行有保有壓的差別化調控。另外，各個需求群體對應的購買力存在著明顯的梯級遞減效應。過去幾年的非理性火爆行情中，很大部分剛性需求被提前釋放，收入水平較高的家庭早已擁有多套住房，市場中的有效購買力透支嚴重，剩余的購買力已不可能再支撐房價大幅反彈。