北京超200個(gè)項(xiàng)目打折 開(kāi)發(fā)商沒(méi)給"實(shí)心價(jià)"

    價(jià)格下調(diào)超過(guò)20%的項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)銷售榜的前列

    開(kāi)發(fā)商為吸引購(gòu)房者——

    陽(yáng)春三月，雖然各家售樓處相比春節(jié)前后多了許多人氣，但是很多購(gòu)房者依然抱著“多看少動(dòng)”的原則走走看看，下定成交的購(gòu)房人依舊稀少。以前市場(chǎng)好的時(shí)候想求一房而不可得，現(xiàn)在購(gòu)房者卻可以體驗(yàn)主動(dòng)要求折扣的待遇，讓很多購(gòu)房人難以想象。而隨著調(diào)控政策的持續(xù)以及開(kāi)發(fā)商心態(tài)的松動(dòng)，京城200多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目加入到了打折大軍。不過(guò)在購(gòu)房者眼中，在遍地都是的打折樓盤當(dāng)中，真正能吸引他們購(gòu)買的樓盤并不多。有購(gòu)房者直言“只有降價(jià)到位的房子，我才會(huì)考慮出手”。

    北京超過(guò)200項(xiàng)目打折城區(qū)項(xiàng)目加入打折大軍

    前不久，位于東三環(huán)邊的豪宅項(xiàng)目世茂宮園推出了其3居特價(jià)房產(chǎn)品，起價(jià)29500元/平方米，總價(jià)600萬(wàn)起，一次性付款享5折優(yōu)惠；位于南四環(huán)的商住項(xiàng)目藍(lán)光云鼎，也推出其19000元/平方米的特價(jià)房源，相較于前期26000元/平方米的單價(jià)，均價(jià)直降7000元/平方米，相當(dāng)于7折優(yōu)惠。隨著樓市調(diào)整的深入，越來(lái)越多的樓盤加入到打折大軍，對(duì)于購(gòu)房者而言，機(jī)會(huì)正在加速到來(lái)。

    北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前，北京在售開(kāi)放售樓處的項(xiàng)目有800個(gè)左右，其中最近半年有成交量的有400個(gè)左右。當(dāng)前樓市調(diào)控的效果在北京已經(jīng)明顯，相比2011年的市場(chǎng)最高價(jià)，目前90%以上的項(xiàng)目折扣都已經(jīng)達(dá)到了5%左右，其中相比最高點(diǎn)房?jī)r(jià)回落20%以上的項(xiàng)目有50個(gè)左右。

    通州的京洲世家、珠江拉維小鎮(zhèn)、華業(yè)東方玫瑰、富力金禧花園；房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)半島、山水匯豪、大興領(lǐng)海朗文世家、綠城陽(yáng)光公館、昌平的金隅萬(wàn)科城等項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)明顯。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為：在目前市場(chǎng)情況下，輕微的價(jià)格松動(dòng)很難獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，到底降多少才能獲得銷量成為最大的難題，郊區(qū)項(xiàng)目供應(yīng)較多，也使春節(jié)后上述幾個(gè)區(qū)縣有可能成為價(jià)格調(diào)整比較早的區(qū)域。

    北京中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：已經(jīng)基本確定在3月份增加或維持折扣的項(xiàng)目達(dá)到了200個(gè)左右，占到了目前市場(chǎng)上活躍項(xiàng)目的一半左右。預(yù)期3月份很可能出現(xiàn)一波降價(jià)潮，在這次降價(jià)潮中大興、順義、通州和昌平依舊都是打折的主力區(qū)域。城區(qū)也逐漸開(kāi)始參與。

    當(dāng)前，北京樓盤折扣普遍超過(guò)95折，局部項(xiàng)目全款折扣甚至達(dá)到9折，相比2011年“限購(gòu)”初期的95折而言，折扣幅度已經(jīng)明顯增大。不過(guò)，對(duì)于買房人而言，這樣的折扣顯然還不能令他們滿意。在東四環(huán)某項(xiàng)目售樓處，我們見(jiàn)到了一位姓張的買房人，他對(duì)于打折盤的看法或許代表了相當(dāng)多買房人的心聲。“我看的這個(gè)項(xiàng)目，前兩年的漲幅早已超過(guò)200%，可是最近的打折幅度僅是96折，這能算真正的打折嗎？我感覺(jué)，不到真正嚴(yán)峻的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)拿出‘實(shí)心價(jià)’的。”

    新盤入市簽約情況差上半年庫(kù)存或超15萬(wàn)套

    研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：自去年9月份以來(lái)，北京市場(chǎng)共有125個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，累計(jì)供應(yīng)了35259套住宅，但截至今年2月26日，僅售出9865套，總體銷售率僅28%，尚不足三成。最近入市的25個(gè)項(xiàng)目簽約率更是不足18%。在北京限購(gòu)難以解禁的背景下，新一輪的降價(jià)風(fēng)暴即將來(lái)臨。

    張大偉分析認(rèn)為：3月份歷來(lái)是一年的最關(guān)鍵時(shí)期，不僅是市場(chǎng)的定調(diào)時(shí)期，也因?yàn)橛袃蓵?huì)，也是一年內(nèi)政策的風(fēng)向標(biāo)，而即使其他城市可能松動(dòng)政策，北京基于人口以及資源壓力，松動(dòng)政策的可能性也接近于零，兩會(huì)后，唯一的僥幸利好破滅，那么庫(kù)存壓力以及3月份即將到來(lái)的信托兌付高峰會(huì)壓迫開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷。

    另一方面，庫(kù)存壓力也成為開(kāi)發(fā)商普遍看淡的一個(gè)因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在目前北京商品住宅的庫(kù)存量已經(jīng)接近12萬(wàn)套，上半年還將有5萬(wàn)套增量商品住宅入市，而目前樓市單月成交量均低于5000套，可以預(yù)見(jiàn)上半年樓市庫(kù)存量可能將會(huì)達(dá)到15萬(wàn)套的峰值水平。

    3月開(kāi)始新盤供應(yīng)增加打折幅度成決定銷量主要因素

    北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：預(yù)期在3月份開(kāi)盤的項(xiàng)目?jī)H有20個(gè)，2011年特別是年底慘淡的市場(chǎng)使得大部分開(kāi)發(fā)商對(duì)春節(jié)后的市場(chǎng)并不看好，大部分項(xiàng)目選擇了冬天模式。

    在20個(gè)項(xiàng)目中，郊區(qū)占據(jù)絕對(duì)多數(shù)，除5個(gè)城區(qū)項(xiàng)目外，郊區(qū)占大部分，其中昌平、房山、大興、順義項(xiàng)目供應(yīng)比較多，在2012年春節(jié)后這幾個(gè)區(qū)縣有可能成為價(jià)格調(diào)整比較早的區(qū)域，在限購(gòu)調(diào)控政策不松動(dòng)的大環(huán)境下，限貸抑制了大部分需求，區(qū)域內(nèi)的庫(kù)存量及潛在供應(yīng)量決定了區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)的深度。

    在預(yù)期入市的20個(gè)項(xiàng)目中，超過(guò)一半的項(xiàng)目目前均難以確定開(kāi)盤售價(jià)，可見(jiàn)目前市場(chǎng)決定銷售量的最主要因素依然是降價(jià)幅度，價(jià)格下調(diào)超過(guò)20%的項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)銷售榜的前列。

    北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為全國(guó)樓市已經(jīng)入冬，開(kāi)發(fā)商積極維持現(xiàn)金流，在放慢建設(shè)步伐的同時(shí)，亦將減少買地，預(yù)期土地市場(chǎng)將繼續(xù)冷清，房?jī)r(jià)調(diào)整將持續(xù)。

    從春節(jié)后的成交量趨勢(shì)來(lái)看，政策繼續(xù)維持原有力度，庫(kù)存積壓增加，信貸利率高企，這種情況下上半年成交量依然將維持目前的地量，價(jià)格也會(huì)明顯處于回歸合理的過(guò)程中。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出，市場(chǎng)供應(yīng)激增，需求繼續(xù)萎縮，住宅庫(kù)存快速累積，這都是客觀存在的事實(shí)，因此在房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)、房企經(jīng)營(yíng)壓力有增無(wú)減的背景下，降價(jià)打折銷售乃大勢(shì)所趨，唯有這樣才能帶動(dòng)成交量的回暖。

    也有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于確實(shí)有降價(jià)打算的開(kāi)發(fā)商，在市場(chǎng)普遍打折的背景下“擠牙膏”式的試探性打折，其效果肯定沒(méi)有“一次到位”那么好，而對(duì)于沒(méi)有銷售壓力的開(kāi)發(fā)商而言，小幅度的打折或許只能看作一種應(yīng)對(duì)調(diào)控的姿態(tài)。