樓市“轉(zhuǎn)型”關(guān)鍵期調(diào)控不能放松

    目前樓市正處于“轉(zhuǎn)型”的關(guān)鍵期，面臨重回理性軌道、畢其功于一役的良好時(shí)機(jī)，在這個(gè)節(jié)骨眼上調(diào)控決不能放松。從2010年4月樓市新政出臺(tái)以來(lái)，近兩年的調(diào)控已初步糾正了以往房?jī)r(jià)單邊上漲、過(guò)度投機(jī)的樓市非理性發(fā)展之路，樓市功能向民生、向合理配置住房資源、向改善居民的生活條件轉(zhuǎn)變。從大的時(shí)代背景來(lái)看，這一轉(zhuǎn)型也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、完善社會(huì)保障體系的關(guān)鍵一環(huán)。

    記者李文龍近日安徽蕪湖市出臺(tái)了免契稅、購(gòu)買(mǎi)90平方米以下住房給予補(bǔ)貼等措施，被認(rèn)為是“龍年首個(gè)救市新政”，但僅過(guò)3天就突然被緊急叫停。隨之廣東中山市將商品房限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)從每平方米5800元上調(diào)至6590元，又在業(yè)界引起了軒然大波。

    年后地方政府頻頻的政策“微調(diào)”引起了公眾的猜測(cè)和質(zhì)疑，而不少舉動(dòng)均有放松調(diào)控的嫌疑。經(jīng)過(guò)去年一年雷厲風(fēng)行的調(diào)控，樓市成交和土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，使得一些地區(qū)的土地出讓金大幅縮減，因此地方政府有著松綁調(diào)控政策的沖動(dòng)。

    業(yè)界人士分析，目前樓市正處于“轉(zhuǎn)型”的關(guān)鍵期，面臨重回理性軌道、畢其功于一役的良好時(shí)機(jī)，在這個(gè)節(jié)骨眼上調(diào)控決不能放松。從2010年4月樓市新政出臺(tái)以來(lái)，近兩年的調(diào)控已初步糾正了以往房?jī)r(jià)單邊上漲、過(guò)度投機(jī)的樓市非理性發(fā)展之路，樓市功能向民生、向合理配置住房資源、向改善居民的生活條件轉(zhuǎn)變。從大的時(shí)代背景來(lái)看，這一轉(zhuǎn)型也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、完善社會(huì)保障體系的關(guān)鍵一環(huán)。不論是保障房建設(shè)，還是新建住宅向中小戶(hù)型回歸，均具有明確的民生導(dǎo)向。當(dāng)前保證樓市完成轉(zhuǎn)型的一系列制度架構(gòu)已經(jīng)形成，關(guān)鍵在于能否執(zhí)行到位，“發(fā)酵”時(shí)間的長(zhǎng)短決定了調(diào)控效果有多大。

    蕪湖“救市新政”的夭折再次表明了中央對(duì)樓市堅(jiān)決調(diào)控的決心，對(duì)試圖松綁調(diào)控的地方政府是一個(gè)有益的警示。在調(diào)控處于“相持階段”的關(guān)鍵期，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈逐漸升級(jí)，即使是一個(gè)小小的政策變動(dòng)也會(huì)引發(fā)市場(chǎng)主體的猜測(cè)，從而改變對(duì)后市的預(yù)期，因此地方政府在政策微調(diào)時(shí)還需慎之又慎。

    不過(guò)需要強(qiáng)調(diào)的是，從樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，過(guò)去的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，隨之開(kāi)發(fā)商大肆拿地、地王頻現(xiàn)的行情也很難再現(xiàn)。囊中羞澀的地方政府對(duì)放松調(diào)控始終蠢蠢欲動(dòng)。我們看到，從去年的佛山市開(kāi)始，不斷有地方政府在土地財(cái)政下滑壓力下，試圖突破政策底線(xiàn)。盡管在高壓之下，這些苗頭均被扼殺在萌芽狀態(tài)，但仍需警惕地方政府暗中松綁，打政策擦邊球。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還需優(yōu)化地方財(cái)稅結(jié)構(gòu)，擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。同時(shí)開(kāi)發(fā)商也不應(yīng)再抱有調(diào)控會(huì)放松的幻想，應(yīng)盡快作出銷(xiāo)售政策的調(diào)整。

    另外，近期一些銀行下調(diào)首套房貸利率，也引起了各界的廣泛關(guān)注。有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，這一微調(diào)并非放松調(diào)控，反之是保證調(diào)控效果的手段之一。調(diào)控需要一定彈性，這一彈性在于對(duì)剛性需求的保護(hù)，以往的調(diào)控之所以陷入了屢調(diào)屢漲的怪圈，是因?yàn)閯傂孕枨蟠罅糠e攢，出現(xiàn)階段性釋放以后，供需出現(xiàn)了短期失衡，房?jī)r(jià)因此出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性反彈。

    在限購(gòu)、限貸能夠有效抑制投資性需求的前提下，鼓勵(lì)首套房需求者入市，則能避免出現(xiàn)這一怪圈。剛性需求在詢(xún)價(jià)過(guò)程中會(huì)與開(kāi)發(fā)商不斷博弈，他們的心理價(jià)位會(huì)不斷拉低最終成交價(jià)，從而找到量?jī)r(jià)平衡點(diǎn)，而不會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商死扛、購(gòu)房者焦慮觀(guān)望“兩敗俱傷”的局面。在去年底的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新就提出，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。首套房貸利率下調(diào)可以看做是政策的落實(shí)。

    樓市調(diào)控是一個(gè)復(fù)雜的利益博弈過(guò)程，這從成交量的持續(xù)低迷中可以看出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月13日，16家上市標(biāo)桿房企公布的1月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)中，總銷(xiāo)售額同比減少350億元，跌幅超過(guò)五成。那么，成交走低的原因是什么?顯然，依舊高高在上的房?jī)r(jià)仍然是成交的攔路虎。目前市場(chǎng)里的剛性需求大多屬于工薪階層，是未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)主力，樓盤(pán)定價(jià)必須與之相對(duì)接。從商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律來(lái)看，從來(lái)都是供給對(duì)接百姓的需求，而并非需求者來(lái)適應(yīng)供給者提供的商品和價(jià)位，過(guò)去投資者的出現(xiàn)曾給住房披上了一層投資品的外衣，打破了一般商品價(jià)值規(guī)律，如今市場(chǎng)機(jī)制重塑以后，住房的定價(jià)也必須向其價(jià)值回歸。

    可以說(shuō)，房?jī)r(jià)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)微妙時(shí)期，市場(chǎng)的反應(yīng)對(duì)政策層面的變化極為敏感，針對(duì)調(diào)控一年后新的市場(chǎng)狀況，不論是中央還是地方政府，出現(xiàn)政策微調(diào)在意料之中，但是對(duì)于其釋放出的信號(hào)以及可能引起的市場(chǎng)反應(yīng)必須進(jìn)行有效評(píng)估。當(dāng)前，一些二三線(xiàn)城市成交出現(xiàn)了小幅回升，這與季節(jié)因素有關(guān)，還需警惕開(kāi)發(fā)商、中介等利益群體放大其影響，鼓噪樓市回暖論和調(diào)控放松論，干擾調(diào)控的順利進(jìn)行。