易憲容：2012國(guó)內(nèi)樓市的困境與化解

    易憲容(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任)

    化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的困境，最根本的就是要讓國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的性質(zhì)由投機(jī)主導(dǎo)轉(zhuǎn)為以居民消費(fèi)主導(dǎo)。

    2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征可以用四個(gè)字概括，即“量降價(jià)滯”。所謂的“量降價(jià)滯”，就是指全國(guó)主要的城市住房銷售量下降50%以上，一些城市甚至下降了近70%，但是住房的價(jià)格卻仍頂在天花板上。這也正好說(shuō)明了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)以投機(jī)炒作至少是投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，而不是居民購(gòu)買居住消費(fèi)的市場(chǎng)。

    此情此景下，由于住房銷售的快速下降可能影響到未來(lái)幾個(gè)月的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及地方政府的土地財(cái)政，地方政府、開發(fā)商、銷售中介及投機(jī)炒作者等又會(huì)紛紛結(jié)成同盟，并通過(guò)不同的方式來(lái)制造輿論，極力要求政府放松現(xiàn)有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)又回到前十年暴利的老路。當(dāng)前各種跡象表明，這種可能性是存在的。

    如果缺乏對(duì)當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)問(wèn)題性質(zhì)的清醒認(rèn)識(shí)，就很可能出現(xiàn)如2003年及2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策突然逆轉(zhuǎn)的情況，而這才是國(guó)內(nèi)樓市最大困境所在。如果這種情況出現(xiàn)，那么不僅不能擠出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫，而且中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能踏上1990年代以來(lái)日本及2008年美國(guó)房地產(chǎn)破滅后經(jīng)濟(jì)全面衰退的老路。

    因此，化解當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的困境，最根本的就是要讓國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的性質(zhì)真正轉(zhuǎn)型，由住房投機(jī)轉(zhuǎn)型為以居民消費(fèi)為主導(dǎo)。政府不僅要通過(guò)法律來(lái)清楚界定住房市場(chǎng)發(fā)展的宗旨及基本功能，而且要出臺(tái)各種住房政策去除住房買賣過(guò)多的賺錢功能或投資功能。

    要去除住房的投機(jī)色彩，不僅要對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)事前限制，更重要的是對(duì)市場(chǎng)主體事中及事后限制。進(jìn)入市場(chǎng)的事前限制，主要是通過(guò)信貸政策限制把投機(jī)者剔除。而事中及事后限制不是要采取行政管制(限購(gòu))，而是采取稅收政策。比如，個(gè)人已經(jīng)購(gòu)買了多少套住房不重要，重要的是如果這些住房要交易，就得有稅收限制。可以說(shuō)，政府完全能夠通過(guò)嚴(yán)厲的住房交易稅去除購(gòu)房投機(jī)的效應(yīng)。如果還能夠在有條件下征收住房物業(yè)稅、空置稅及遺產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型是容易的。

    當(dāng)前一方面說(shuō)要嚴(yán)厲限制投機(jī)，另一方面又不采取嚴(yán)厲的稅收政策，僅采取行政手段，真正達(dá)到目標(biāo)是不可能的。甚至僅希望增加住房供給及加大保障性住房建設(shè)，來(lái)調(diào)整當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，不但無(wú)法遏制投機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也無(wú)法轉(zhuǎn)型。

    目前來(lái)看，中央政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的堅(jiān)決態(tài)度是值得期待的，但更重要的是對(duì)現(xiàn)有政策有更多反思及完善，要更多的通過(guò)經(jīng)濟(jì)杠桿實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。相關(guān)的儲(chǔ)備政策很多，如德國(guó)及日本相關(guān)法律制度都十分完善，倘若今年房地產(chǎn)政策能在這方面入手，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”并在性質(zhì)上根本轉(zhuǎn)型。