開發(fā)商別錯(cuò)估了地產(chǎn)調(diào)控的形勢(shì)

    “限購(gòu)令要退出了，大家再熬一熬吧”。兩個(gè)月前，仍然有不少開發(fā)商對(duì)限購(gòu)令等一系列調(diào)控措施在短期內(nèi)退出抱有幻想。如今，全國(guó)各地大中小型房地產(chǎn)商紛紛打出了降價(jià)促銷的廣告，“死扛是沒(méi)有出路的”已經(jīng)被市場(chǎng)認(rèn)可。

    然而，近一些日子來(lái)，有關(guān)“限購(gòu)令”是否會(huì)退出的爭(zhēng)論開始在坊間熱議。住建部部長(zhǎng)姜偉新那句“采取限購(gòu)措施，是不得已而采取的辦法，目前看來(lái)這一政策效果還不錯(cuò)”，被解讀為兩種截然相反的觀點(diǎn)。

    一種觀點(diǎn)認(rèn)為，限購(gòu)令是“不得已”的政策所以長(zhǎng)不了了；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，正是因?yàn)椤安坏靡选鼻倚Ч€不錯(cuò)，所以限購(gòu)令會(huì)保持相當(dāng)一段時(shí)間。

    國(guó)務(wù)院參事、金融專家夏斌表示，中央政府會(huì)在未來(lái)一至兩年內(nèi)堅(jiān)持暫時(shí)性的限購(gòu)等政策措施，但也必須做好短期行政措施的退出和長(zhǎng)期的稅收等有關(guān)市場(chǎng)制度進(jìn)入的準(zhǔn)備工作，中國(guó)將把住宅房地產(chǎn)以居住為主，打擊投資的調(diào)控政策初衷和思路長(zhǎng)期化。

    這就是說(shuō)，那些翹盼限購(gòu)令政策退出、認(rèn)為調(diào)控政策會(huì)放松致使房?jī)r(jià)反彈的開發(fā)商和炒房者們，可能錯(cuò)誤地估計(jì)了形勢(shì)。雖然限購(gòu)令不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去，但一旦限購(gòu)令取消，意味著房地產(chǎn)相關(guān)稅收的調(diào)控作用就會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。

    同為國(guó)務(wù)院參事的財(cái)稅專家劉桓認(rèn)為，在市場(chǎng)失靈的情況下，采取限購(gòu)等行政管制是有必要的，但是等市場(chǎng)步入正軌后，政府限購(gòu)令等政策就會(huì)放松，進(jìn)而用稅收來(lái)替代。

    出臺(tái)半年來(lái)，限購(gòu)令引發(fā)了對(duì)于房地產(chǎn)這一市場(chǎng)究竟應(yīng)該用行政手段還是市場(chǎng)手段進(jìn)行調(diào)控的爭(zhēng)論。某些市場(chǎng)派對(duì)這樣的行政干預(yù)措施嗤之以鼻，指責(zé)政策破壞了所謂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的自由交易和配置資源職能等規(guī)則云云。

    但不可否認(rèn)的是，連年上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓理性的經(jīng)濟(jì)人意識(shí)到，政府在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“越調(diào)越漲”的情況下，采用一般的市場(chǎng)手段已經(jīng)無(wú)法使得“失靈的市場(chǎng)”實(shí)現(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，需要通過(guò)“麻痹療法”來(lái)讓市場(chǎng)回歸理性，讓盲從跟風(fēng)者的搶購(gòu)預(yù)期恢復(fù)正常。

    顯而易見(jiàn)，“麻痹療法”是有效的，有些地方的房?jī)r(jià)停漲了，甚至下跌了，那些買貴了的購(gòu)房人紛紛要求開發(fā)商賠償或退房，交易的游戲規(guī)則告訴他們，購(gòu)買房屋也存在風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。

    不過(guò)，即便房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的預(yù)期被打掉了，限購(gòu)令這一“麻痹療法”起效了，政府也不應(yīng)該就此滿足，而是要加強(qiáng)長(zhǎng)效的制度建設(shè)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)從行政干預(yù)中回歸到市場(chǎng)自我修復(fù)中，而稅收將是一項(xiàng)長(zhǎng)期的調(diào)控手段，最終讓房屋回歸其居住的本質(zhì)，而非投機(jī)炒作的籌碼。

    從全世界范圍來(lái)看，各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)政策主要通過(guò)稅收來(lái)調(diào)控，有的針對(duì)流通環(huán)節(jié)，有的針對(duì)持有環(huán)節(jié)。房產(chǎn)稅就是針對(duì)持有環(huán)節(jié)，而高額累進(jìn)所得稅則是針對(duì)交易流通環(huán)節(jié)。

    在未來(lái)一段時(shí)間，房產(chǎn)稅將在上海和重慶試點(diǎn)的基礎(chǔ)上逐步被推廣開來(lái)，其主要的終極目的是對(duì)房屋的持有進(jìn)行征稅，那些擁有大量房產(chǎn)者的利益將因此受損，對(duì)于一個(gè)住房資源緊缺的國(guó)家，過(guò)度占有住房就應(yīng)該付出相應(yīng)的成本。即使崇尚市場(chǎng)規(guī)則的德國(guó)不僅有嚴(yán)格的房產(chǎn)稅，如果購(gòu)房者所購(gòu)房屋五年之內(nèi)既不住也不出租，政府可以組織流浪漢入住，這一政策讓民眾認(rèn)識(shí)到土地和房屋具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性。

    財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康坦言，目前社會(huì)貧富差距擴(kuò)大主要是體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)分布上，因此征收房產(chǎn)稅應(yīng)該發(fā)揮收入分配以及再分配過(guò)程中的優(yōu)化作用。因此除了針對(duì)持有房產(chǎn)征稅之外，對(duì)房屋交易環(huán)節(jié)進(jìn)行懲罰性征稅也已經(jīng)在某些國(guó)務(wù)院智囊中達(dá)成了一致性的看法。夏斌就明確透露出類似的看法，應(yīng)該在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)推進(jìn)高額累進(jìn)所得稅，進(jìn)一步明確買房自住抑制投機(jī)的政策意圖。

    所謂高額累進(jìn)所得稅，是對(duì)于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所獲得收益作為所得稅進(jìn)行累進(jìn)征收，從而抑制房地產(chǎn)投資收益。比如日本便實(shí)行全面保護(hù)普通自住房的調(diào)控制度，以非自住房轉(zhuǎn)讓最高達(dá)75%的高額累進(jìn)所得稅和巨額房產(chǎn)繼承稅，因而從制度上杜絕了住宅的投資投機(jī)需求。

    在不遠(yuǎn)的將來(lái)，行政手段退位，稅收手段上位，這將是中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康發(fā)展的必由之路。這需要政府對(duì)各國(guó)房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行充分的調(diào)研和分析，出臺(tái)符合國(guó)情兼顧公平和效率的稅收制度。