房價大跌離我們還很遠

    “開車遇到紅燈總碰到有人敲車窗，搖下車窗一看不是賣房的就是乞討的。長此以往，開發(fā)商的前景可想而知。”在中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟主辦的一場新書發(fā)布會上，北京萬科副總經(jīng)理肖勁是這樣調侃當下的樓市的。除了這種充滿戲謔意味的調侃，肖勁還公布了一份萬科針對北京家庭的入戶抽樣調查。調查顯示，在嚴格的限購政策之下，北京現(xiàn)在只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房，折合戶數(shù)為20萬戶。

    2009年北京大概賣了15萬套房，2010年賣了13萬套，今年目前為止只買了6萬多套。如果按照去年銷售13萬套來算，這20萬戶有資格有能力買房的家庭基本上一年多就消化光了。在需求減少的同時，北京樓市庫存持續(xù)增加。目前北京樓市庫存大概有15萬套，如果現(xiàn)在北京不再供地，沒有新項目產(chǎn)生，也許這些正好夠有資格買房的人消化掉。目前北京的開發(fā)商可以分為4類：預期悲觀、尋找空隙、改變定位和無所作為。萬科屬于第二類，大多數(shù)開發(fā)商屬于第四類。

    哪些人符合三有標準

    符合三有標準的人，一般都是當?shù)氐氖杖胼^高的家庭。一是單身或是剛結婚的人群，他們的收入偏高，但還沒有買過第一套房子，有第一套房子的剛需。二是中產(chǎn)階級家庭，可能主人已經(jīng)是企業(yè)高管，他們還有購買第二次房屋進行改善和升級的需求。三是部分在北京已經(jīng)有5年納稅記錄，工作時間比較長的外地人。

    有資格、有能力、有買房意愿，把這3個條件都算進去了，當然人數(shù)就比較少。一般來講，在中國目前大城市里，大約有2成、最多不超過3成的人是有能力買商品房的。但30%只是靜態(tài)分析.如果樓市現(xiàn)在觸底反彈，房價開始回升，有些人有意愿但不一定有資格，但為了買房滿足自己的意愿，他們會采取很多方法避免限購。這是一個動態(tài)的概念，現(xiàn)在只是一個靜態(tài)的嚴格分析，一旦市場發(fā)生變化，會有很多人會釋放需求，沖進來買房子。

    什么傷了北京樓市

    中秋期間北京樓市成交量再次陷入冰點，假期前兩天北京住宅成交總量309套，和去年同期相比下跌40%，和今年五一成交量相比更是大幅下跌72%，這也能從一定程度上說明萬科的這份調查是有一定依據(jù)的。

    成交量下滑說明需求萎縮，也就是很多人有購房意愿或者由購買資格有能力，但是不愿意入市，假期表現(xiàn)才會這么低迷。進入9月，傳統(tǒng)季節(jié)9～10月成交量應該是反彈的，需求應該入市，但目前看來，今年9～10月成交量反彈量肯定低于去年。去年8月底房市開始反彈，今年觀望氣氛比較濃厚，消費者入市意愿比較低，導致企業(yè)的存貨壓力比較大。

    北京的限購政策是外地人需要有5年納稅記錄，這在全國是年限最多的。數(shù)據(jù)顯示今年二季度在北京買房的外地人所占的比重只有10%左右，而去年還是近40%。外地人購房比重大幅降低，是導致北京樓市今年需求萎縮的很重要的原因。比較嚴的限購條件，導致很多外地人需求無法釋放。雖然把一些投機者攔在北京城門之外，但也使某些在北京工作、真正有自住需求的外地人，因為納稅記錄不滿5年受到抑制和阻礙，這是一種誤傷。

    這一數(shù)據(jù)也反映出北京房價比較高。有些人是北京本地人，想買第一套房子，甚至有了第一套房子以后想改善住房條件，第二套可能就買不起。這說明北京的房價相對于本地的大多數(shù)家庭而言還是偏高的，導致購買能力不足。

    樓市大降價有多遠

    在目前非常慘淡的樓市現(xiàn)狀下，樓市大幅降價離我們還很遠。很多發(fā)達國家房價泡沫破了之后房價大跌，一般出現(xiàn)在GDP由高增長轉為低增長，然后城鎮(zhèn)化基本已經(jīng)完畢，人口紅利基本沒有。我們國家的GDP增幅、城鎮(zhèn)化水平、人口紅利這三大要素，還沒有到達能夠催生房地產(chǎn)大泡沫，并且破裂后房價大幅下跌的局面。只是前幾年增幅比較大，近兩年需要有回落調整，屬于這種性質，還不是泡沫破了大跌。如果只是一種良性調整，房價不可能大幅下調，只是一個微跌，然后慢慢陰跌，筑底反彈。