為避稅轉(zhuǎn)委托盛行 二手房轉(zhuǎn)委托風(fēng)險(xiǎn)大

    根據(jù)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售，將全額征收營(yíng)業(yè)稅。為了逃避這筆稅費(fèi)，不少投資客都以轉(zhuǎn)委托的形式拋售手中房源，等房產(chǎn)滿了5年之后再辦理過戶手續(xù)，部分中介公司也以此方式收購(gòu)房源賺取差價(jià)。轉(zhuǎn)委托的房產(chǎn)不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，這樣的房產(chǎn)能不能購(gòu)買？可能有哪些風(fēng)險(xiǎn)？成都報(bào)道記者進(jìn)行了調(diào)查。

    前兩天，記者接到讀者龍小姐打來的熱線："我看上一套二手房，但是這套房子房東的委托人換了兩次！購(gòu)買這套房子有風(fēng)險(xiǎn)嗎？"

    龍小姐看上一套二手房，一直跟她洽談的都是陳先生，但是產(chǎn)權(quán)證上的名字是李梅。陳先生拿著兩份委托書解釋稱，李梅因?yàn)椴辉诔啥?，所以把房屋的買賣過戶事宜公證委托給了王先生，王先生因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)要去外省，所以又把該事宜委托給了陳先生。也就是說，現(xiàn)在龍小姐看上的這套二手房，已經(jīng)過兩次委托。

    在二手房買賣中，一般因?yàn)榉繓|有事不能在約定時(shí)間前往辦理過戶手續(xù)時(shí)，往往會(huì)委托其他人代辦買賣過戶等事宜，但多次轉(zhuǎn)委托的現(xiàn)象在一般交易中還比較少見，像龍小姐遇到的這種情況到底有沒有風(fēng)險(xiǎn)？應(yīng)該注意哪些問題呢？記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。

    為避稅轉(zhuǎn)委托盛行

    記者走訪發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)委托現(xiàn)在在炒房群體中用得比較多。一位在中介行業(yè)摸爬滾打數(shù)十年的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，現(xiàn)在有不少投資客，為了減少投資成本，直接通過委托公證的形式把房子買下來，等準(zhǔn)備出手找到買家的時(shí)候再直接辦理過戶，以此來避開交易環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的稅費(fèi)。所以，如果第二個(gè)買家仍然是投資客，很有可能就出現(xiàn)轉(zhuǎn)委托。"龍小姐遇到的這種現(xiàn)象，很有可能就是這套房子已經(jīng)交易過兩次，只是是通過公證委托的形式，沒有直接過戶而已。"

    根據(jù)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售，將全額征收營(yíng)業(yè)稅。調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，不少購(gòu)房者便鉆空子，寧愿冒險(xiǎn)通過轉(zhuǎn)委托的形式，等房產(chǎn)滿了5年再辦理過戶手續(xù)，以逃避繳納這筆稅費(fèi)。而一些小中介公司同樣以這種方式收購(gòu)房源，直接將房產(chǎn)的買賣過戶等事宜公證委托給經(jīng)紀(jì)人，等遇到買家時(shí)再辦理過戶手續(xù)以賺取差價(jià)。

    注意有無(wú)"可轉(zhuǎn)委托權(quán)"

    東方人家權(quán)證部一位姓沈的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，在委托中，如果還沒有拿到產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)委托，委托內(nèi)容大多是委托辦理收房等事宜，沒有拿到產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)不能委托辦理買賣過戶等事宜，所以凡是委托辦理買賣過戶的房產(chǎn)必須有產(chǎn)權(quán)證。

    轉(zhuǎn)委托還特別應(yīng)該注意，業(yè)主在第一次委托中，要注意查看委托書上有沒有明確被委托人有"可轉(zhuǎn)委托權(quán)"，如果有，被委托人才有權(quán)利將委托轉(zhuǎn)給第三人。所以，龍小姐首先要確定李梅在委托王先生代辦過戶的委托書上有沒有明確"可轉(zhuǎn)委托權(quán)"。

    同時(shí)，還要注意看查轉(zhuǎn)委托房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證有沒有共有人，委托書上的委托人是不是包含了共有人？委托是不是唯一委托？業(yè)主委托了幾個(gè)人代辦買賣過戶事宜？是其中任何一人都可以代辦，還是必須被委托人共同到場(chǎng)才能辦理等等，這些都是龍小姐應(yīng)該注意的問題。

    委托買賣風(fēng)險(xiǎn)很大

    委托，本來就有一定的風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)委托中間涉及的細(xì)節(jié)問題更多，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)和糾紛的可能性也就更大。伊誠(chéng)權(quán)證部一位姓王的權(quán)證人員告訴記者，受委托人不能是交易后的產(chǎn)權(quán)人，也就是說，無(wú)論是委托，還是轉(zhuǎn)委托，被委托的人和交易后辦理登記的產(chǎn)權(quán)證人不能是同一人。

    據(jù)了解，有不少購(gòu)房者為了避免繳納5年?duì)I業(yè)稅，把買到的房子從房東那兒直接公證到自己朋友或親人的名下，想等5年期滿后再過戶成自己的名字，但今年3月份限購(gòu)令一出，通過委托公證還沒辦理過戶的不少人被限購(gòu)，營(yíng)業(yè)稅沒有省到，反而把自己陷入進(jìn)退兩難的境地。

    因?yàn)闆]有過戶，所以房產(chǎn)始終是屬于產(chǎn)權(quán)人，政策的突變是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，另外，如果產(chǎn)權(quán)人涉及債務(wù)問題，其房產(chǎn)在房管局查不到交易記錄，該房產(chǎn)仍屬于債務(wù)人，很有可能被抵押，這些都是不可預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。